Германия раздает ипотеку нерезидентам

Процент для иностранца: где и как можно оформить ипотеку в Европе

По данным компании Knight Frank, российские инвесторы все чаще покупают жилье в странах со стабильной экономикой — например, в Германии, Швейцарии, Франции и Италии. Популярностью также пользуются Великобритания, Испания и недорогие приморские страны — Болгария и Черногория. Если в планах у покупателя оформить ипотеку, то надо учесть, что условия в разных государствах Европы будут отличаться. Разберемся, кому и на каких условиях европейские банки готовы предоставить кредит.

Прежде чем рассказывать о тонкостях ипотеки, подчеркну: понятие «иностранец» довольно многогранно. Иностранцами могут быть и нерезиденты, которым интересна недвижимость за границей, и резиденты с ВНЖ или ПМЖ. Конечно, ко второй группе европейские банки относятся более лояльно и в большинстве случаев позволяют выгодно оформить ипотеку, поскольку эти люди делают вклад в экономику страны и платят там налоги. А вот нерезидентам приходится сложнее, и условия по ипотеке для них, как правило, жестче, потому что для банка это дополнительный риск.

Кто-то мечтает приобрести недвижимость за границей, чтобы получить ВНЖ. Однако надежды на то, что квартира в Германии автоматически сделает вас резидентом, на самом деле ничем не оправданы. Это всего лишь популярный миф. Безусловного права на ВНЖ собственная недвижимость практически нигде не дает. Тем не менее в большинстве европейских стран вы можете рассчитывать на многоразовую визу, которая позволяет находиться в стране 90 дней в полугодие, то есть 180 дней в году. Это возможно, к примеру, в Германии, Болгарии или Чехии.

Интересно, что иностранцам проще и дешевле получить ипотечный кредит в развитых странах со стабильной экономикой, таких как Германия или Швейцария, но здесь недвижимость существенно дороже, чем, например, в Болгарии, Хорватии или Черногории. В то же время в Болгарии ипотечная ставка значительно выше, в Хорватии ипотеку для нерезидентов предлагает лишь один банк, а в Черногории нерезиденты вообще не могут рассчитывать на ипотеку — для этого необходим статус ВНЖ.

Хорошая новость в том, что в большинстве европейских стран ипотека для россиян-нерезидентов доступна. Инвесторы могут рассматривать как передовые Германию или Швейцарию, так и страны среднего звена вроде Чехии и Польши или приморские государства. Для анализа возьмем пять наиболее популярных (по оценкам Home Real Estate) среди россиян стран — Испанию, Швейцарию, Великобританию, Болгарию и Германию.

Испания

Испания долгое время была одной из самых популярных стран для российских инвесторов. После кризиса спрос немного снизился, но сегодня интерес российских граждан к испанской недвижимости постепенно возвращается.

Ипотека в Испании доступна нерезидентам — правда, если обладатели ПМЖ могут получить в кредит до 80% стоимости недвижимости, то нерезиденты — только 50-70%. А минимальная сумма займа составляет €50 000. Россиянину могут дать ипотеку на 5-25 лет, причем последний платеж должен быть внесен до 65 лет заемщика.

Процентные ставки могут быть фиксированными, плавающими и смешанными. Если остановиться на фиксированной ставке — это более предсказуемо и безопасно, но такая ставка будет превышать плавающие. Популярностью, как правило, пользуются именно плавающие ставки, но здесь никто не застрахован от их роста. Такая ставка зависит от Euribor, средней процентной ставки, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро. Смешанные ставки обезопасят заявителя на первые 2-3 года, когда нужно будет платить фиксированный процент, а далее ставка может колебаться в зависимости от состояния рынка.

В начале 2019 года российские граждане могут рассчитывать на плавающую ставку 4,1-5% годовых или фиксированную — 5,5-7% годовых. Выплаты должны покрывать не более 30-35% дохода заемщика за месяц.

По данным портала Numbeo, квадратный метр в центре испанских городов в среднем стоит €2 862.

Швейцария

С точки зрения размера ставки Швейцария — самая выгодная европейская страна. Резиденты, по прогнозам банка Credit Suisse на 2019 год, могут рассчитывать на ставку от 1,2% годовых. Для иностранцев условия могут быть немного хуже: в зависимости от банка плавающая ставка для нерезидентов может составлять ориентировочно 1,8-3% годовых, а фиксированная — порядка 2-4,5%. Плавающая ставка также зависит от Euribor и может меняться каждые 6 или 12 месяцев.

При выборе недвижимости иностранцы могут рассчитывать на кредит до 50-60% стоимости объекта, причем ипотека выдается на 10 лет. По прошествии этого срока кредит можно продлить, а условия могут стать даже более выгодными. Заемщик обязуется внести последний платеж до своих 67 лет, однако в некоторых случаях этот срок продлевают, если есть дополнительные гарантии.

Несмотря на то что иностранцы достаточно свободно могут оформлять ипотеку в Швейцарии, государство позаботилось о том, чтобы банкам это было выгодно, поэтому минимальная сумма займа составляет примерно €580 000. Это значит, что недвижимость экономкласса приобрести вряд ли получится.

По данным Numbeo, квадратный метр в центре швейцарских городов в среднем стоит €9730.

Великобритания

На протяжении последних двух лет спрос на британскую недвижимость среди россиян сохранялся на достаточно высоком уровне. И конечно, кто-то рассматривает приобретение квартиры в ипотеку.

Средняя ипотечная ставка для нерезидентов варьируется в пределах 3-6% годовых. Плавающая может быть около 3%, а фиксированная — 4,5-6%. Выплаты должны покрывать не более 35-40% дохода заемщика за месяц — чем меньше, тем лучше. При этом срок кредитования может составлять от 5 лет, а далее, как и в Швейцарии, есть возможность продлить его на новых условиях.

Иностранцы-нерезиденты могут рассчитывать на заем в размере 50-70% стоимости объекта, но здесь также есть дополнительные ограничения. Ипотечные кредиты иностранцам выдают британские и латвийские банки. В британских банках действует правило: заявление должно быть на сумму не менее £1 млн (т. е. порядка €1,5 млн). Таким образом, приобрести недвижимость экономкласса фактически невозможно. Однако теперь с иностранцами стали работать и латвийские банки, и их условия более мягкие. Кредит выдают даже на £500 000 (т. е. €573 000), но ставка будет выше — примерно 5,5-6% годовых.

Читайте также:
Для поездки в Эстонию нужен загранпаспорт

По оценкам Numbeo, квадратный метр в центре английских городов в среднем стоит €4438.

Болгария

В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.

По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.

Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.

Германия

Если иностранец оформляет ипотеку в Германии впервые, банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. А если у вас уже есть квартиры в Германии и тем более вы уже успели погасить хотя бы один ипотечный кредит в этой стране, то можно рассчитывать на финансирование 60-70% стоимости объекта.

Банк, как правило, предоставляет заем на срок от 5 до 30 лет, причем к окончанию срока кредитования заявителю должно быть не более 65 лет. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, а фиксированная может превышать 5% годовых. Выплаты, как и в других странах, должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц.

Обратите внимание, что ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от €300 000, и чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить кредит.

Квадратный метр в центре немецких городов, как сообщает портал Numbeo, обойдется в €4758.

Доступность ипотеки в Европе

Чтобы ориентироваться было проще, приводим таблицу с ипотечными ставками в странах Европы. Ставки быстро меняются и могут отличаться более чем на 1 процентный пункт в зависимости от банка, поэтому перед покупкой жилья нужно уточнять актуальную информацию у представителей банков или ипотечных брокеров.

Кстати, ипотечные кредиты нерезидентам из России предлагают не только иностранные банки, но и наш Sberbank Europe AG со штаб-квартирой в Вене. Например, в Австрии или в Чехии можно получить крупный кредит на покупку жилья именно в местном Сбербанке.

Ипотека в Германии

По оценкам экспертов, покупка недвижимости с привлечением ипотеки в Германии сейчас как никогда является выгодной не только для местных жителей, но и для иностранных граждан.

Спрос на приобретение недвижимости с помощью ипотеки растет благодаря сочетанию низких процентных ставок, возможности досрочной выплаты в некоторых случаях кредитования, а также различным вариантам рефинансирования кредита через другие банки.

Эксперты считают, что в Германии, особенно в Берлине, недвижимость недооценена. Сейчас ее стоимость постоянно растет и, согласно прогнозам, цены будут подниматься дальше, поэтому инвестировать в немецкий рынок недвижимости сейчас довольно выгодно.

Ипотеку в Германии можно получить на строящиеся объекты, на коммерческую или на жилую недвижимость. Что касается жилой недвижимости, то сейчас нахождение объекта в аренде является необязательным условием.

В случае согласия банка на выдачу ипотеки на построенную коммерческую или жилую недвижимость вся сумма выдается заемщику сразу. На строящиеся объекты средства выделяются поэтапно, то есть при закладке фундамента выдается одна часть кредита, для завершения строительства основной части здания и крыши – очередная доля займа, а когда будет выполняться отделка – выплачивается последняя часть кредита.

Ипотека в Германии для иностранцев

В последнее время процедура получения ипотеки для нерезидентов в некоторых банках Германии несколько усложнилась. Обусловлено это несколькими причинами.

Прежде всего, это увеличение спроса на получение ипотеки со стороны резидентов Германии. Увеличение арендных ставок на жилье и низкий процент по ипотечным кредитам стимулируют коренных жителей Германии к приобретению собственного жилья.

Так как Россия не входит в единое европейское пространство, определенных стандартов документации нет. Поэтому иногда довольно затруднительно сопоставить российские документы с немецкими стандартными бумагами. Кроме того, проблематично оценить платежеспособность заемщика, находящегося не в Германии и не на территории Евросоюза. Именно поэтому для некоторых банков обязательным условием финансирования является наличие ВНЖ – разрешение на бессрочное пребывание на территории Германии (unbefristete Aufenthaltserlaubnis). Отсутствие такого разрешения может стать основным ограничением на получение ипотеки для нерезидентов.

Существуют банки, которые специализируются на кредитовании именно русскоязычных клиентов. В таких банках наличие вида на жительство не обязательно.

Для нерезидентов рекомендуется иметь первоначальный взнос в размере 50%, чем выше сумма первоначального взноса, тем выгоднее условия для заемщика. Процентная ставка по кредиту составит 3-5%, минимальная сумма финансирования – от 50 000 евро. Это значит, что объект должен стоить не менее примерно 100 000 евро.

При этом стоит помнить, что условия у всех немецких банков различны – одни могут выдавать кредит без наличия ВНЖ, но от 50 000 евро, другие же рассматривают возможность кредитования при наличии ВНЖ уже от суммы 25 000 евро.

Читайте также:
Работа и вакансии в Познани для украинцев, русских и белорусов в 2021 году: разбираемся досконально

При покупке недвижимости в Германии российские покупатели могут брать ипотеку только в банках Германии. Исключения составляют случаи, когда покупатель является клиентом филиала немецкого банка. Тогда необходимо узнать условия выдачи кредита в филиале этого банка и, возможно, покупатель сможет получить кредит, не выезжая из страны.

Общие требования банков и сроки принятия решения

После выбора объекта недвижимости все необходимые документы предоставляются банку и нотариусу. Необходимо заранее узнавать условия по каждому конкретному заявлению в нескольких банках, чтобы заемщик мог выбрать наиболее оптимальные условия.

Получение ипотеки рассматривается в каждом случае индивидуально. Однако существуют общие требования, которых придерживаются крупные банки Германии. При этом надо отметить, что требования банков разных федеральных земель могут несколько отличаться.

Существуют две категории лиц, получающих кредит: частные и юридические. Учитывая специфику каждой категории, требования для них различаются.

Для подачи заявления на получение кредита от частного лица необходимы следующие документы:

– заграничный паспорт;
– подтверждение получения зарплаты (необходимы подтверждающие это документы из банка за последние три месяца);
– справка с места работы о размере зарплаты за последние три месяца;
– последняя налоговая декларация о доходах;
– данные об объекте (описание).

Если приобретаемая недвижимость сдана в аренду, то 75% от холодной аренды (Kaltmiete) прибавляется к зарплате или доходам. (Холодная аренда – это то, что получает владелец от арендатора за проживание в его квартире, но это не чистый доход, так как арендодатель еще платит определенную сумму за услуги управляющего и т. д.)

Юридическое лицо должно предоставить в банк:

– бухгалтерский баланс за последние два года;
– последнюю налоговую декларацию;
– оценку бизнеса на текущую дату – производственно-экономический анализ (Betriebswirtschaftliche Auswertung, сокращенно BWA);
– данные об объекте (описание).

Предпочтительно, чтобы ежегодный доход заемщика составлял от 20 000 евро в год, то есть примерно от 1500 евро в месяц. Минимальная сумма ипотечного кредита в некоторых немецких банках составляет от 25 000 евро.

Ежемесячные взносы по кредиту перечисляются на специальный счет в банке, который будет открыт специально для заемщика. Данные банка и счета указаны в договоре по кредиту. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от ежемесячного дохода заемщика.

Рассмотрение решения о выдаче кредита занимает примерно две недели, в отдельных случаях – менее двух недель.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

При покупке недвижимости в Германии оплачиваются следующие дополнительные расходы:

– налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в каждой федеральной земле разный и варьируется от 3,5% до 5% от стоимости объекта;
– комиссионный сбор риелтора (Maklercourtage) – от 3,57% до 7,14% от стоимости объекта;
– гонорар нотариуса (Notarkosten) – около 1,5% от стоимости объекта.

При этом следует отметить, что данные затраты не финансируются банком, то есть в случае согласия банка о выдаче кредита, покупатель сам оплачивает эти расходы.

Оценку объекта недвижимости стоимостью до 500 000 евро многие немецкие банки производят бесплатно сами. Если нужно оценить недвижимость стоимостью более 500 000 евро, то привлекается оценщик, и стоимость его услуг в таком случае составит в среднем 300-600 евро.

Алена Штольце,
исполнительный директор агентства недвижимости West Realtor

West Realtor – агентство недвижимости в Германии, специализирующееся на продаже жилой и коммерческой недвижимости. Оказывает полный комплекс услуг по приобретению недвижимости на территории Германии, в том числе с привлечением ипотечного кредитования.

Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе

Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.

Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.

Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.

Ипотека в Европе: ставки и условия

Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.

Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.

Читайте также:
Пекин 2021, столица Китая — интересно, подробно, с фото и видео

«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.

Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.

Могут ли россияне получить ипотеку в Европе

Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.

Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.

Какие нужны документы

Екатерина Шабалина, юрист Tranio:

— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.

Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:

1. Личные документы:

  • паспорт; брачный договор (если имеется);
  • налоговые номера (иногда даже надо специально становиться на учет в налоговой того государства, где планируется ипотека);
  • подтверждение адреса проживания;
  • можно предоставить резюме (чтобы потенциальный заемщик был более понятен банку) и рекомендательные письма из иных банков, где заемщик «зарекомендовал себя надежным клиентом».

2. Данные о финансовом положении:

  • сведения о доходах с подтверждением (например, налоговые декларации, справки о доходах, информация о процентах по депозитам и т. д.);
  • сведения об имуществе (иных активах — например, депозитах) с подтверждением; идеально, если у заемщика есть активы / бизнес в стране банка — это повышает доверие банка;
  • ведения о долгах, иных кредитах и займах.

Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.

3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.

Примеры стран с низкими ставками

  • Испания

Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.

«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.

Ипотека на 110%

До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.

  • Германия

Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

  • Великобритания

По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.

  • Финляндия
Читайте также:
Национальный парк Банфф, Канада — подробная информация с фото

В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.

Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.

Когда в России будет ипотека под 2%

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.

Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).

Ипотека для российских граждан в Германии в 2021 году: процедура и условия кредитования

Практика показывает, что покупка недвижимости в Германии — это выгодное вложение капитала. Независимо от цели заключения сделки — для собственного проживания или в качестве инвестиции в будущее — стабильно растущие цены на недвижимость в ФРГ помогут быстро компенсировать затраты. В этой ситуации ипотека в Германии в 2021 году привлекательна не только для немецких граждан, но и для иностранцев, в том числе и для россиян. Процентные ставки на ипотеку в Германии сейчас одни из самых низких за всю историю жилищных кредитов в стране, и это при постоянно растущем спросе на жилье.

  1. Недвижимость в Германии и ипотека
  2. Пройдите социологический опрос!
  3. Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки
  4. Как иностранному гражданину получить ипотеку
  5. Шаг первый: анализ предложений
  6. Шаг второй: подготовка необходимых документов
  7. Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение
  8. Шаг четвертый: заключение договора
  9. Сроки оформления ипотеки в Германии
  10. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ
  11. Погашение ипотечного кредита в Германии
  12. Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое
  13. Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита
  14. Подводим итоги
  15. Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для немецких граждан, от 3 до 5 % – для иностранцев.

Пройдите социологический опрос!

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Первую ипотеку иностранному гражданину в Германии получить труднее, чем последующие. При ее оформлении необходимо внести от 40 до 50 % от общей стоимости.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

  • наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
  • возраст клиента — от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
  • предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

С состоянием рынка недвижимости в разных городах Германии относительно аренды и всех касающихся этой темы вопросов вы можете ознакомиться в разделе “Недвижимость“.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Читайте также:
Виза в Молдавию для россиян: нужна ли для въезда, получение

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Шаг первый: анализ предложений

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

  • недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
  • расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
  • предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

  • риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте информационно-справочного портала ФРГ ;
  • специализированные интернет-сайты: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
  • аукционы;
  • маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus). Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта. Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
  • анкету (Selbstauskunft);
  • выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
  • подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
  • налоговую декларацию;
  • описание объекта недвижимости;
  • результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

  • налоговая декларация;
  • бухгалтерский баланс за два года;
  • текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
  • описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

Шаг четвертый: заключение договора

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

  • о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
  • об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
  • о способе выплаты ипотеки;
  • соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
  • о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Сроки оформления ипотеки в Германии

Оформление кредита происходит в течение месячного срока и более. На первом этапе нужно подготовить необходимые бумаги для оформления, на что уходит около двух недель. Одновременно стоит лучше ознакомиться с рынком предложений.

Читайте также:
Как получить шенгенскую визу на год и более: 8 правил, о которых не все знают

Затем следует лично (для иностранцев это условие обязательно) посетить несколько банков и ознакомиться с условиями и процентными ставками, подать заявку на ипотеку – это может занять от двух до четырех дней и более.

Ожидание результатов принятия решения о выдаче ипотечного кредита после предварительных переговоров с несколькими банками может растянуться до 4 недель. На последнем этапе предстоит выбор наиболее выгодного предложения, открытие счета и внесение депозита в избранном банке.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

  • переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
  • услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
  • комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
  • другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

  • 1 % от суммы кредита (за оформление);
  • оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
  • Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно — он теряет свою прибыль. Но в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость. По этой причине немецкие банки дают клиентам возможность досрочного погашения. В договор вносится соответствующая статья, например, ежегодно в дополнение к аннуитетным платежам погашать 10 % тела кредита.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Схема расчета выплат аннуитетного ипотечного кредита прозрачна: общий годовой платеж (Rate) состоит из двух сумм: Zinsen — проценты банка на сумму кредита и Tilgung — годовой процент погашения тела кредита.

Разделив эту сумму на 12 (по числу месяцев), можно рассчитать ежемесячный расход. Размер аннуитетного платежа не изменяется: внутри него Zinsen постоянно уменьшается, а Tilgung увеличивается.

Типичная немецкая модель ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

  • клиент с возможностью вносить ежемесячно по 600 евро в счет уплаты оформляет кредит в 100 тысяч евро на десять лет.
  • Банк установил ставку оплаты в 3,22 % годовых (3 220 евро) с ежемесячной выплатой 268 евро и 33 цента.
  • На погашение тела кредита в данном случае остается 331 евро 67 центов в месяц или примерно 4 тысячи евро в год (что составит Tilgung в 4 %).
  • Немецкие банки стремятся уменьшить Tilgung (предлагая 1 %), а при настойчивости клиента повысить этот показатель — повышают процентную ставку, «штрафуя» таким образом заемщика.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Иностранные граждане, которые взяли ипотечный кредит в Германии на покупку недвижимости, могут уменьшить свои общие выплаты по кредиту. Высокая конкуренция заставляет большинство ипотечных банков предлагать своим клиентам такую возможность. Для этого необходимо при заключении договора внести в него пункт по Sondertilgung-Möglichkeiten.

Этот пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Перед подписанием договора следует заложить в него процент такого погашения — вносить до 3 и выше процентов от суммы кредита.

Здесь все зависит от того, как вести переговоры. При правильном подходе можно поднять размер таких выплат до 5-7 %. Но такой размер не обязателен: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить деньги, зато при появлении дополнительного заработка или свободного капитала его можно будет использовать для погашения долга без всяких штрафных санкций.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2021 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

А как у них? Ипотека за рубежом: от 0 до 28% годовых

Россияне пристально наблюдают за ключевой ставкой ЦБ и поведением ипотечных ставок. А что происходит с ипотекой в других странах и под какой процент зарубежные банки выдадут кредит на приобретение жилья за пределами отечества (и выдадут ли)?

Подобрать кредит с оптимальными условиями на Циан.Ипотека

Практически во всем мире ставки, условия выдачи и сроки выплат зависят от индивидуальных особенностей каждой сделки. Одна из самых высоких ставок сейчас — в Аргентине (и это веская причина непопулярности ипотеки). А вот в Дании практикуется даже отрицательная ставка — многие думают, что за пользование деньгами банк будет им еще и приплачивать, но это не совсем так — подобные кредиты устроены немного иначе.

Читайте также:
Как вылядит свидетельство о заключении брака - образец

Среднегодовые ипотечные ставки в разных странах

ажмите на картинку, чтобы увеличить)

Таблица составлена аналитиками Colliers на основе данных, предоставленных Numbeo и ЦБ РФ (могут отличаться от данных, которые приводят Циан.Журналу другие эксперты)

Рейтинг стран по стоимости недвижимости (сокращенная версия)

Страна

Средняя стоимость жилья (1 кв. м)

Страна

Средняя стоимость жилья (1 кв. м)

Средняя зарплата по странам мира в 2020 году

Страна

Средняя зарплата в месяц

Страна

Средняя зарплата в месяц

По данным Международной организации труда

Получается, что лишь в некоторых странах выплата жилищного займа обходится без битвы за выживание — допустим, как в США, где средняя зарплата хотя бы сопоставима со стоимостью жилья, а ипотечная ставка не очень высокая.

Для россиян, не являющихся резидентами иностранных государств, ипотечная ставка отличается от предлагаемой гражданам, но все же удастся взять кредит под невысокий процент — например, в Испании, Латвии, на Кипре или в Болгарии. Но обо всем по порядку.

Аргентина, от 24%

Ипотечная ставка в Аргентине считается одной из самых высоких в мире — около 28% (хотя получится найти предложения и под 24%). При этом срок выплат часто растягивается на десятилетия: выплачивать кредит приходится по 20 лет. В результате переплата получается просто огромной!

«Лично я не знаю никого, кто брал бы ипотеку, но знаю, что банки требуют, чтобы размер ежемесячной выплаты не превышал трети семейного дохода — часто это очень сложно в связке “зарплата — кредит — стоимость жилья”», — говорит жительница Буэнос-Айреса Алена Ф.

Более популярна покупка недвижимости в рассрочку: в этом случае вносится большой первоначальный взнос (на него собирают с миру по нитке — по друзьям, родственникам и знакомым), а остальная сумма выплачивается в течение ближайших нескольких лет. Купленную квартиру на этот период выгоднее всего сдавать в аренду — так не приходится думать, где взять денег на погашение долга.

Если заемщик не справится с выплатой долга, квартиру выставят на аукцион — в этом смысле аргентинская практика мало отличается от мировой.

Черногория, 5–8%

В Черногории ипотека инициируется застройщиком: по его желанию и договоренности с банком ипотеку выдают даже иностранцам — несколько таких примеров наблюдала собеседница Циан.Журнала и жительница города Бар Анна К. При этом, по официальным данным, нерезидентам ипотеку не выдают: видимо, это тот редкий случай, когда «нельзя, но если очень хочется, то можно».

Местные пользуются ипотекой в меру. Довольно распространенный вариант — 5–8% на срок до 20 лет. Владельцы примерно трети квартир в построенном 10 лет назад доме свои кредиты всё еще выплачивают. В основном это моряки и бюджетники: у первых высокий доход, а вторых поддерживает государство, предоставляя гарантии и субсидии, уточняет Анна.

США, 3,5–6%

В США ипотечный рынок очень развит и высококонкурентен. Почти любая покупка недвижимости связана с ипотекой, даже если у покупателей есть наличные: считается, что ставки настолько низкие, что свои средства выгоднее вложить в фондовый рынок.

В качестве первого взноса банки обычно требуют 20% стоимости жилья. Если этой суммы у заемщика нет, придется платить специальную страховку (она защитит банк при дефолте заемщика) — PMI (private mortgage insurance).

«В США масса разновидностей ипотеки, — рассказывает житель Техаса Андрей Зеленев. — Чаще всего берут кредит по фиксированной ставке на 30 или 15 лет. Бывает ипотека с плавающей ставкой ARM (adjustable-rate mortgage) — она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Распространены смешанные виды ипотек: 1-ARM, 3-ARM, 5-ARM — это значит, что процент остается фиксированным первый год, первые три года или пять лет, а потом становится плавающим (обычно растет, банк меняет ставку раз в год). У такого типа ипотеки ставка сначала существенно ниже, чем у ипотек с фиксированной ставкой, поэтому он подходит покупателю, который уверен, что продаст жилье через условные пять лет».

Есть и другие варианты. Например, balloon loan (заем «воздушный шар»), или balloon payment mortgage. В этом случае заемщик выплачивает некоторую фиксированную сумму (чаще с низким процентом), но в день Х он должен погасить сразу весь заем. Есть вариант, где выплачиваются только проценты — interest-only mortgage. При этом основной долг никогда не уменьшается. Подобные кредиты берут, когда жилье стоит очень дорого.

Еще есть ипотека с отрицательной амортизацией: заемщик ежемесячно платит небольшую фиксированную сумму (меньшую, чем проценты по обслуживанию ипотеки), а разница добавляется к основному кредиту. Это выгодно на подъеме рынка, когда недвижимость дорожает быстрее, чем долг. После ипотечного кризиса 2008 года выдачу ипотечных кредитов с отрицательной амортизацией в 25 штатах запретили.

Для нерезидентов ставка составит 5–7%, но получить ипотеку будет крайне сложно.

Великобритания, от 1,73%

Один из существенных недостатков получения ипотеки в Великобритании — необходимость приносить справку о своем годовом доходе, причем даже высокий доход не всегда гарантирует выдачу займа. Банки скрупулезно считают детей заемщика и подозрительно относятся к другим кредитам — например, на автомобиль, поясняет Лидия Р.

«Для покупки жилья британское правительство разработало специальную программу Help to Buy (правда, она скоро закрывается). Программа рассчитана на 15 лет и субсидирует небольшую часть займа. Впоследствии ее надо будет вернуть, но в момент получения ипотеки дополнительная сумма всегда кстати — например, чтобы увеличить первоначальный взнос», — комментирует наша собеседница.

Читайте также:
Фотографии церкви в скале в Хельсинки

В Великобритании существует два типа ипотечных кредитов: buy-to-let (впоследствии собственник будет сдавать эту недвижимость в аренду) и residential mortage (заемщик планирует жить в купленной квартире сам).

В зависимости от цели покупки устанавливается и процентная ставка, причем банк будет внимательно следить, чтобы договоренности соблюдались, иначе заемщик рискует быть обвиненным в мошенничестве.

Ставка во многом зависит от первоначального взноса и коэффициента LTV — это соотношение основной суммы займа и стоимости покупаемой недвижимости. Так, при LTV 90% банк предложит ставку в районе 2,91%, а при LTV 60% — 2,14% (оба примера актуальны для пятилетнего срока выплаты). Чем дольше срок выплаты, тем выше ставка: для 10 лет она составить 2,74%, а для двух лет — 1,73%.

Нерезидентам заемные деньги предоставят под 3–5% годовых, обязательное условие — кристально чистая финансовая репутация.

Швейцария, от 1%

Цены на недвижимость в Швейцарии настолько высоки, что населению больше импонирует идея аренды жилья. Тех, кто все же решится на покупку, ждет низкая средняя ипотечная ставка, которая стартует от 1%. Ставка бывает плавающей или фиксированной — во втором случае есть шанс «застолбить» два года, пять или десять лет. Чем быстрее заемщик собирается покончить с выплатами, тем ниже ставка.

Есть на швейцарском ипотечном рынке интересная особенность: разрешено взять на покупку жилья сразу два кредита, один из которых будет оформлен с плавающей ставкой, второй — с фиксированной.

Отрицательная ставка в Швейцарии тоже встречается, но получить ее удастся лишь посредникам, участвующим в покупке (их называют институционными инвесторами): страховым компаниям и пенсионным фондам.

Для нерезидентов ипотечная ставка в Швейцарии равна 2–4%, причем минимальная сумма кредита — €550 тыс.

Франция, 0,5–0,8%

Во Франции ипотечным кредитом называется любой кредит с залогом в форме недвижимости, говорит Ирина Дюпор, соучредитель агентства Immoconcept. При этом зарубежные банки не имеют технической возможности работать с ипотекой во Франции, но вправе принимать другие виды залога — допустим, финансовые активы.

Обязательной является страховка от неплатежей из-за потери трудоспособности, проблем со здоровьем или смерти заемщика.

«В отдельных случаях страховка позволит какое-то время выплачивать кредит за заемщика — это относится не к типу кредита, а к самому заемщику. Также собственник, попавший в трудную ситуацию, может продать недвижимость сам по рыночной цене, не доводя до конфликта с банком и принудительной продажи», — отмечает эксперт.

Кроме того, продолжает Ирина Дюпор, во Франции ипотечный кредит бывает целевым или нецелевым (до недавнего времени нецелевые кредиты были запрещены, к тому же на них выше ставки).

У целевых кредитов ставки льготные — например, дается беспроцентная ссуда на приобретение первого жилья на определенных условиях. При покупке новостроек, когда ипотеку взять нереально из-за отсутствия объекта в момент продажи, используют специальный механизм залога привилегии.

Нерезиденту получить ипотеку во Франции гораздо сложнее, ставка будет выше почти вдвое — 1,2–2,5%.

Дания, от 0%

Несколько лет назад мир облетело фантастическое известие: датский банк Jyske Bank начал выдавать ипотеку под отрицательный процент. Тогда договор оформлялся только на 10 лет и имел особый пункт, который запрещал менять ставку в течение этого срока. Подвох отрицательной ставки раскрылся достаточно быстро — он заключался в нескольких дополнительных платежах.

На сегодняшний день подобных предложений на сайте банка нет, хотя ипотечные ставки все равно низкие — от 0,32 до 2% (в зависимости от размера первоначального взноса и от того, с рассрочкой или без покупается жилье).

В 2021 году примеру Jyske Bank последовало еще несколько крупных датских банков — они предлагают нулевую или отрицательную ставку. В целом в Дании сейчас ставки варьируются от отрицательных до 1–2%.

Ипотека за рубежом для нерезидентов

Сегодня большинству сложно представить, что россияне берут ипотеку за рубежом в евро или другой валюте (особенно если доход в рублях). Тем не менее спрос на эту услугу есть, отчасти его подогревает интерес к привлекательным ставкам 1–3% годовых. По данным портала зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru, около 6% покупателей, выбирающих заграничную недвижимость, интересуются ипотекой.

Испания

Довольно просто нашим соотечественникам получить ипотечный кредит в Испании — как на новостройки, так и на «вторичку». Ставка колеблется от 2,5 до 4%, банк выдает до 70% стоимости жилья (чаще 50%) максимум на 30 лет.

При этом придется доказать легальность средств — показать налоговые декларации за последние несколько лет. Для сравнения: резидентам ипотеку выдают под 1,8–2,8%.

Кипр

Другой популярный среди россиян вариант — ипотека на Кипре. Для резидентов ставка равна 2,5%, но нерезидентам выходит дороже: от 3,5 до 5%, банк выдаст до 70% от стоимости (чаще 60%).

К моменту окончания выплат заемщику должно быть не больше 65 лет. Также заемщику нужно подтвердить, что у него есть стабильный хороший доход, и продемонстрировать выписку по счету из банка: потенциальный должник должен располагать суммой не менее 30–40% стоимости объекта.

При выдаче ипотеки банки на Кипре взимают с клиента за свои услуги около 1% суммы кредита.

Латвия

В Латвии для россиян-ипотечников размер ставки составит 4–7% (для резидентов ипотечная ставка равна 3–4%). Обычный банк выдает кредит сроком не более 10 лет, при этом максимальный размер ежемесячных выплат заемщика не должен превышать 50% его дохода.

Срок выплат может быть увеличен — он зависит от возраста клиента и типа приобретаемого недвижимого имущества: например, молодой иностранец будет претендовать на максимальный период, если приобретает объект в новостройке.

Читайте также:
Как вылядит свидетельство о заключении брака - образец

Банки Латвии очень внимательно относятся к нерезидентам, досконально проверяя легальность всех доходов за последние несколько лет. В зависимости от документов, подтверждающих доход, и ликвидности объекта у каждого заявителя будет индивидуальная ставка и период. Банки Латвии берут комиссию €1,5–2,5 тыс. за выдачу ипотеки.

Болгария

Нередко берут россияне ипотеку и в Болгарии. Нерезидентам кредит доступен при наличии трудового договора на год и более или если россиянин состоит в браке с резидентом страны, который выступит как поручитель. Ставка — от 2,5 до 3,5% (для резидентов она такая же), банк выдаст до 70% стоимости недвижимости (в евро или болгарских левах).

Дополнительные условия: срок кредита — не более 25 лет, возраст заемщика — от 21 года до 65 лет. Большинство банков ограничивает сумму ипотеки для нерезидентов €100 тыс. Сумма ежемесячных взносов не должна превышать 30% доходов заемщика.

Ипотека иностранным гражданам в России в 2021 году

Иностранным гражданам, решившим пустить корни в России, для нормальной жизни в стране помимо стабильной работы необходимо собственное жилье. Но далеко не все мигранты имеют возможность накопить требуемую сумму и приобрести недвижимость, не влезая в долги.

На сегодняшний день за ежемесячную аренду жилья в крупных городах приходится платить не меньше, чем за обслуживание ипотечного кредита, полученного на 20-30 лет. Поэтому все больше нерезидентов, имеющих постоянный заработок и легально находящихся на территории нашей страны, склоняются к оформлению ипотеки. Таким образом, иностранный гражданин сможет жить в собственной квартире, ежемесячно выплачивая за нее приемлемую сумму.

Благодаря существенному снижению ключевой ставки Центробанка и запуску специальных государственных программ российские финучреждения начали активно улучшать условия по ипотеке. Большинство наших соотечественников, ранее откладывавших решение жилищного вопроса, начали активно заниматься поиском подходящего объекта недвижимости и самых выгодных условий кредитования.

Поиск ипотеки

Дают ли ипотеку иностранным гражданам?

Согласно действующему законодательству, нерезиденты, постоянно проживающие на территории РФ, могут получить кредит на жилье и стать собственниками недвижимости, однако к ним выдвигаются повышенные требования. Кроме того, далеко не во всех российских банках действуют ипотечные программы для иностранцев.

Как правило, кредитные организации объясняют отказ работать с данной категорией потенциальных заемщиков повышенными рисками невозврата кредита. Так, в случае просрочки ежемесячных платежей и выезда за пределы РФ банку будет тяжело разыскать клиента и взыскать долг. В результате кредитору придется подавать в суд, реализовать недвижимость на торгах, тратить время и нести убытки.

Требования к заемщику

Как показывает практика, ипотека для граждан СНГ возможна, однако для получения кредита иностранец должен соответствовать серьезным требованиям:

  • постоянное проживание на территории РФ или намерение переехать в страну на ПМЖ;
  • пребывание в стране на легальных основаниях (наличие визы, миграционной карты, РВП, ВНЖ и т.п.);
  • официальное трудоустройство у российского работодателя в течение минимум 6 месяцев и стабильный доход;
  • возраст 21-65 лет;
  • наличие первоначального взноса (не менее 20%);
  • платежеспособность (размер выплат по кредиту не должен превышать 40% ежемесячных доходов семьи);
  • положительная кредитная история, отсутствие задолженности по оформленным ранее займам;
  • своевременная оплата налогов и сборов.

При соблюдении указанных условий значительно возрастает вероятность принятия банком положительного решения. В некоторых случаях финучреждениями выдвигаются дополнительные требования к заемщикам-нерезидентам:

  • наличие разрешения на осуществление трудовой деятельности на территории РФ;
  • возможность предоставить созаемщиков или поручителей, которые смогут взять на себя обслуживание займа в случае возникновения у клиента финансовых трудностей;
  • наличие супруга/супруги и детей, являющихся гражданами РФ;
  • наличие недвижимости в собственности в России.

Кроме того, для снижения риска финансовых потерь банк при выдаче ипотечного кредита иностранному гражданину может увеличить процентную ставку, сократить срок кредитования, повысить требования к стажу работы (до 2-3 лет), а также обязать заемщика застраховать не только приобретаемую недвижимость, но и свою жизнь и здоровье.

Стоит помнить, что не все поданные заявки на ипотеку получают одобрение банков. Как правило, причиной отказа являются проблемы с предоставленными документами, негативная или нулевая кредитная история, недостаточный уровень дохода, небольшой стаж работы или срок проживания в России.

Список документов

Получить ипотеку в российском банке на сегодняшний день проще гражданам СНГ, имеющим вид на жительство в РФ. Чаще всего кредитные организации одобряют ипотечные сделки выходцам из Беларуси, Казахстана, Узбекистана и Молдавии. В то же время многие финучреждения готовы рассмотреть заявки и от представителей дальнего зарубежья. Главное, чтобы потенциальный заемщик соответствовал всем требованиям, был надежным и платежеспособным.

Для оформления ипотеки мигранту необходимо предоставить пакет документов:

  • заявление и анкета с персональными данными;
  • паспорт гражданина иностранного государства с нотариально заверенным переводом;
  • документ, позволяющий легально находиться на территории РФ (ВНЖ, миграционная карта, виза);
  • разрешение на трудоустройство;
  • документы, подтверждающие наличие официальной работы и постоянного дохода (заверенная работодателем копия трудовой книжки или трудового договора, справка 2-НДФЛ);
  • рекомендации от работодателя;
  • бумаги на приобретаемую недвижимость (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, оценка жилья и др.).

–>

Также кредитор вправе запросить дополнительные документы:

  • о временной регистрации в РФ;
  • об образовании;
  • о находящемся в собственности имуществе;
  • выписки с банковских счетов потенциального заемщика.

Какие банки дают ипотеку иностранным гражданам?

Ипотечные программы для иностранцев действуют в следующих российских банках:

Налоговый нерезидент, или Фриланс без границ

Оставаться гражданином России и при этом существовать легально в налоговом поле другой страны возможно, но есть тонкости. Как и где фрилансер платит налоги, зависит от его налогового резидентства. Оно определяется не гражданством, а количеством дней, которые человек прожил в стране. На вашем счету более 183 дней за пределами России в последний год? Тогда вы больше не резидент России. Однако, отследить это невозможно: во многие соседние страны въезд никак не регистрируется.

Читайте также:
Пекин 2021, столица Китая — интересно, подробно, с фото и видео

Если вы живете за границей не постоянно и все же являетесь налоговым резидентом России, то для вас действуют все стандартные правила. Можно платить как физическое лицо, подавая декларацию в конце года, можно открыть ИП или перейти на режим самозанятого, если позволяет ваш вид деятельности и вы вписываетесь по доходу в 2,4 млн рублей в год. Если же вы налоговый резидент другой страны, то ситуация немного более запутанная.

Вам двойной?

Зачем вообще платить налоги в стране проживания, если вы работаете только на Россию? Помимо очевидного соблюдения закона, есть еще, например, необходимость взять кредит, для которых потребуется продемонстрировать доходы и их легальность. В некоторых странах такие документы могут попросить даже при открытии банковского счета.

Между Россией и целым списком стран существует соглашение об избежании двойного налогообложения, но в него включены не все налоги, а конкретный их перечень, в котором есть, например, НДФЛ, но нет специальных налоговых режимов (ИП, самозанятость).

То есть, если вы хотите предоставить справку о налогах из России для получения ипотеки, это можно сделать: 1) если у вас в России есть постоянный работодатель, который платит за вас НДФЛ как за нерезидента или 2) если вы работаете с клиентами из России и платите НДФЛ как физическое лицо (тоже как нерезидент). Но стоит уточнить на месте, действует ли соглашение между конкретными странами.

Для всех остальных действует правило: отчетность о доходах и уплата налогов происходит в месте постоянного проживания (не важно, откуда эти доходы, из России или вообще со всего мира). И здесь есть противоречие: с одной стороны, нерезиденты вообще не должны платить ничего в России, но поскольку деятельность все же осуществляется на территории РФ, ИП и самозанятые платят и в России, и в стране проживания.

Судьба нерезидента

Если у вас ИП и вы планируете переезжать, проще его закрыть или перейти на режим налога на профессиональный доход (самозанятый), чтобы избежать уплаты налогов на территории России и на случай, который может потребовать вашего личного присутствия в налоговой. Продолжать работать как ИП можно, но стоит внимательно изучить ваш налоговый режим.

«Основное различие налогового резидента/нерезидента заметно для ИП на основной системе налогообложения. Для ИП-нерезидентов ставки НДФЛ выше (30%), чем для резидентов (13%), а право применения вычетов не предусмотрено. При этом для ИП на упрощенке ставка не меняется», – поясняет Мария Гавшина, юрист частной практики.

При этом статус резидент/нерезидент самозанятого не влияет на налоговую ставку. Если хотя бы один из ваших контрагентов находится в России, то вы можете применять этот налоговый режим, независимо от вашей страны проживания. Но двойных налогов все равно не избежать. Невозможно объявить себя самозанятым или открыть ИП, получать оплату на российский счет и при этом не платить налог в РФ. Так что сначала придется заплатить все налоги в России, а затем подать на этот же доход декларацию в стране проживания и заплатить еще раз, уже по местным ставкам. Конечно, если вы используете исключительно карты российских банков и никаким образом не показываете свои доходы в месте налоговой резиденции, подача декларации остается исключительно на вашей совести.

Весь мир в кармане

Есть еще нюанс в работе самозанятого с зарубежными клиентами. Если вы нерезидент в России, то самый выгодный вариант – разделить доходы из России и из-за рубежа. В стране проживания работать как физическое лицо или как местный аналог российского ИП и декларировать зарубежные доходы на месте, игнорируя статус самозанятого в России. При этом схема работы с российскими компаниями остается той же: оплата-чек-налог, а затем подача второй декларации на всю сумму в конце финансового года в стране проживания. Таким образом платить дважды придется только за то, что вы получили от российских контрагентов.

Если же ваших дней пребывания в России достаточно для того, чтобы оставаться резидентом, то не имеет значения, откуда ваши заказчики. Просто доход в иностранной валюте при выписке чека необходимо перевести в рубли по курсу ЦБ на день поступления денег на счет. При этом, как отмечает юрист и налоговый консультант Марина Суховская, «даже если заказчику, российскому или иностранному, не нужен чек от самозанятого исполнителя, тот, по закону, все равно обязан его сформировать. Если этого не сделать или сделать с опозданием, то возможен штраф от налоговой. На первый раз это будет 20% от суммы неправильно проведенного расчета. При повторном нарушении в течение полугода штраф составит уже полную сумму неверного расчета (ст. 129.13 НК РФ)».

Единственный вариант, при котором специалист-фрилансер может избежать двойных налогов, это открыть аналог ИП в стране налоговой резиденции. Но в таком случае, работа с российскими контрагентами будет ограничена – далеко не все захотят иметь дело с иностранными исполнителями. При этом ситуация в каждой конкретной стране может отличаться, так что без местного налогового консультанта не обойтись.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: