Недвижимость в Израиле: какие преимущества даёт покупка недвижимости в этой стране?

Инвестиции в израильскую недвижимость: плюсы и минусы

Эли Гервиц

Инвестиции в израильскую недвижимость не являются альтернативой опционам газовых компаний или участию в лотерее. Для израильтян и не только — это альтернатива хранению денег в банке, которое в Израиле дает доходность, близкую к нулевой. И если кто-то рассказывает вам, как в Израиле можно быстро удвоить свои активы, бегите: это, скорее всего, мошенник. Вместе с тем инвестиции в недвижимость в Израиле дают целый ряд преференций и бонусов своим обладателям. Рассмотрим некоторые из них.

Польза от израильской недвижимости

Увы, чем дороже актив, тем меньший в процентном отношении ежемесячный или ежегодный доход он принесет вам от сдачи в аренду. И если в студенческих городках, удаленных от центра Израиля, можно претендовать на 4,99% годовых брутто, то на израильской «золотой миле» в центре тель-авивского пляжа и до 1,5% добраться не просто.

Вариантов вложений при этом обычно бывает два (и говорим мы, конечно же, о крупных суммах). Можно приобрести что-то одно большое, небольшой в процентах доход, немного головной боли при сдаче в аренду. Но можно действовать иначе, например: «нарезать» бюджет на много объектов, чтобы сдавать их по относительно высокой по израильским меркам ставке.

При этом нужно понимать, что это воспринимается израильской налоговой как бизнес и налогооблагается тоже как бизнес. А в Израиле налоги не 13% или 6%, как привыкли в России.

Также учитывайте важный водораздел между жилой и коммерческой недвижимостью. Коммерческая недвижимость приносит заметно больший текущий доход, который варьировался до недавнего времени, очевидно, в диапазоне между 6% и 10%.

Однако жилая недвижимость меньше подвержена флуктуациям. Ведь даже в кризис людям где-то необходимо жить, к тому же именно жилая недвижимость показывает лучший прирост капитальной стоимости. Именно последний, а вовсе не текущий доход от сдачи в аренду за последние 10 с небольшим лет был основным источником дохода от недвижимости в Израиле. Если говорить о жилой недвижимости, «средняя температура по больнице» за последнее десятилетие более чем удвоилась. С корпоративной недвижимостью этого не произошло.

Недвижимость как на экспорт

Израиль — правовое государство. И, несмотря на то, что покупатель может не являться резидентом страны и тем более гражданином, его права на актив будут защищены ничуть не меньше, чем если бы он был коренным израильтянином и отставным кадровым военным. Неудивительно, что одной из основных особенностей рынка израильской недвижимости является диверсифицированный спрос. Последний даже заставляет шутить, что недвижимость не является экспортным товаром, потому что ее довольно тяжело перемещать, но Израиль в этом плане представляет исключение.

Зарубежный спрос лучше всего характеризуется догоняющими синусоидами. И когда кризис накрывает одну страну, например Америку, и покупатели из этой страны уходят с рынка, на их место приходят покупатели других стран, например Евросоюза, где евро неожиданно становится очень жесткой валютой, а потом их меняют выводящие активы из своих банков россияне. Или, например, в Англии регуляторы начали, опережая мир на 10 лет, задавать вопросы о происхождении активов, и активы утекали в том числе в Израиль.

Российский интерес к инвестициям в Израиль

Россия является очень доминантным игроком на рынке израильской недвижимости, в первую очередь вместе с Америкой, Францией и Англией. 2016 год был очень тяжелым для наших российских клиентов и для нашего департамента недвижимости. 2017-й тоже. Потому что верхи уже не могли, а низы еще не хотели. Изменился банковский мир. Глобально — покупать недвижимость в Израиле на деньги в чемоданах, на офшорах, на личных счетах в третьих странах, о которых забыли уведомить страну своего проживания, вначале стало сложно, а потом невозможно. Банковская система отказывалась принимать деньги, которые она не считала кристально белыми. Российские клиенты по-прежнему какое-то время еще жили в state of mind:

«Вы с ума сошли? Я прихожу с деньгами — я здесь хозяин».

Американский регулятор и ОЭСР, регуляторы других стран приложили очень много сил, чтобы донести до людей новые правила игры. Мы внесли в это свою скромную лепту. И в 2018–2019 годах количество сделок россиян резко увеличилось в сравнении с 2016–2017 годами. Связано ли это только с принятием новых правил игры, или также с тем, что, несмотря на то, что после кризиса 2014 года, в отличие от двух прошлых, мы не наблюдаем в России резкого отскока, люди научились жить при долларе за 60–65? Что тут является первичной причиной, а что вторичной — мы не знаем. Но тенденцию на возвращение россиян к израильскому рынку в последние годы мы замечаем.

Инвестиционные минусы

К моему глубокому сожалению, в Израиле нет программы гражданства и вида на жительство в обмен на инвестиции. Более того, на сегодняшний момент Израиль дискриминирует покупателей-иностранцев: не поощряет специальными льготными налогами, видами на жительство и гражданствами, а, наоборот, дискриминирует, взимая более высокий налог на приобретение (налога на собственность в Израиле, к счастью, нет). Наличие израильской недвижимости не только не дает вам право на израильское гражданство или постоянный вид на жительство. Оно даже не улучшает ваших туристических прав. Если вы как турист можете проводить в Израиле не более 90 дней из 180, то зависнуть в Израиле на лишние 3–6 месяцев, просто потому что у вас есть в Израиле своя квартира, не получится.

А плюсы есть? Есть

Для кого-то это причина не инвестировать в израильскую недвижимость. Но возможна и альтернативная точка зрения. Если страна, во-первых, может себе позволить отталкивать иностранных инвесторов, а во-вторых, она не просто может себе это позволить, но и позволяет, а цены на недвижимость при этом продолжают расти — наверное, это говорит об устойчивости рынка и том, что эта инвестиция является консервативной и надежной. А это ровно то, чего ищет большинство наших клиентов от инвестиций в недвижимость.

Зарабатывать быстрые деньги они умеют в сфере своего основного бизнеса. Защищать и сохранять свои деньги многие из них пытаются путем инвестиций в израильскую недвижимость, даже заплатив «цену входного билета» в виде налога на покупку недвижимости.

Недавно я прочитал заголовок о том, что цены на инвестиционную недвижимость на Кипре упали на 13%, потому что вводится новая регуляция в сфере гражданства за инвестиции. Предположить, что инвестиционная недвижимость падает, а другая недвижимость никак на это не реагирует, было бы, наверное, несколько наивно. В Израиле же риск того, что кому-то тут закроют лавочку и поэтому те, кто успели влезть в этот трамвай, потеряют деньги, в контексте формулы «гражданство за недвижимость» не актуален.

Инструкция к применению

Со своей недвижимостью вы можете делать три вещи:

1. Вы можете пользоваться ею сами в самом широком смысле этого слова. Жить в ней, когда приезжаете в Израиль, давать ключи от нее своим родителям, которые хотят пересидеть холодную московскую зиму в плюс 20 вместо минус 20, поселять туда своих друзей, у которых квартиры в Израиле нет, а вот вилла на озере Комо как раз есть, ключи от которой они будут рады предоставить вам. В общем, личное использование по всему фронту.
2. Сдача в долгосрочную аренду. В Израиле принято сдавать на период, кратный году, без права расторжения посередине ни той, ни другой стороной. Увы, если вы сдаете квартиру в долгую, сами жить вы в ней не сможете. И даже если вам очень сильно приспичит въехать туда посередине этого года, вы не сможете этого сделать.
3. Если квартира находится в туристических районах Израиля, можно сдавать квартиру в краткосрочную аренду. Тренд Airbnb, конечно, не обошел Израиль стороной. Это можно делать, и не проживая в Израиле. Понятно, что когда первичный рынок становится большим, на нем появляются вторичные игроки — операционные компании, которые за умеренную плату возьмут на себя всю головную боль.

И напоследок

Прирост капитальной стоимости и продажа по более высокой цене, чем стоимость покупки, даже с налогами — это не просто возможно, это один из основных стратегических подходов. Но надо учитывать, что при покупке и продаже недвижимости вас ожидают немалые расходы, как то: оплата адвокатов — дважды, оплата риелторов — дважды, оплата налога на приобретение — один раз, оплата налога на рост капитальной стоимости — один раз. Купить сегодня, а продать с прибылью через год у вас вряд ли получится.

Поэтому сделки должны планироваться консервативные и долгосрочные. И если основным источником дохода вы рассматриваете прирост капитальной стоимости, который реализуется через продажу, то путь, которым идет большинство наших клиентов, это покупка квартиры на самых ранних стадиях, до начала строительства, с тем чтобы основная часть прироста капитальной стоимости произошла за счет того, чтобы квартира была застроена, а не за счет общей тенденции рынка к росту, которая куда менее прогнозируема.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Недвижимость в Израиле: развитая инфраструктура и высокий уровень жизни

Израиль сочетает в себе иудейскую веру со своеобразной кухней и традициями, высокоразвитую инфраструктуру и богатый развлекательный и туристический комплекс, который не оставляет равнодушными большинство туристов. По этой причине очень многие стремятся приобрести недвижимость в Израиле, ведь здесь имеется сочетание всех необходимых благ для достойного отдыха и приятного времяпрепровождения.

Очень многие хотят лицезреть чудесные пейзажи Израиля, а также отдохнуть на лоне природы, по этой причине покупка недвижимости в стране является очень актуальной и целесообразной. Если вы собираетесь приобрести недвижимость в этой стране, то всё окажется достаточно просто. Рассмотрим основные категории населения, которые покупают недвижимость в Израиле.

Кто покупает недвижимость в Израиле и какая недвижимость пользуется большим спросом?

Поскольку Израиль представляет собой популярный туристический центр, то здесь очень выгодно было бы покупать жильё для сдачи в аренду , ведь страна принимает тысячи туристов ежегодно. По этой причине недвижимость в стране представляет интерес для бизнесменов и инвесторов , которые получают доход за счёт сдачи недвижимости в аренду.

Помимо прочего, Израиль является высокоразвитым медицинским центром, поэтому сюда едут многие, чтобы оздоровится.

Приобретают для собственного пользования недвижимость и обычные люди, которые хотят сменить обстановку и жить в другой стране. Такие случаи в последнее время встречаются наиболее часто.

Занимаются покупкой недвижимости и малые предприниматели, которые собираются купить один объект и сдавать его в аренду на короткий или длительный срок.

В целом для всех перечисленных категорий Израиль представляет свои особенные ценности, и это вызвано рядом причин:

• Богатая история страны, которая делает проживание в ней крайне приятным.
• Хорошо развитая инфраструктура, что позволяет отлично проводить время.
• Привлекательные цены на недвижимость.

По этой причине приобретением жилья в Израиле занимаются даже самые обыкновенные люди, которые имеют желание выгодно вложить свои сбережения.

В Израиле на продажу предлагаются многочисленные виды недвижимого имущества – это непосредственно земельные участки, виллы, квартиры, дома, а также различные объекты коммерческой недвижимости. Очень часто объекты недвижимости в Израиле продаются с мебелью и с отделкой.

Особенности рынка недвижимости в Израиле: цены, типы недвижимости, особенности жизни

Как уже отмечалось, в Израиле предлагаются многочисленные объекты недвижимости к продаже. Если говорить о коммерческой недвижимости, то она пользуется спросом исключительно среди инвесторов и среди крупных предпринимателей. Если же речь идёт о жилой недвижимости, то она является актуальной для всех категорий населения.

Спрос на те или иные виды недвижимости зависит от целей иностранного гражданина при приобретении недвижимости:

1. Если человек приобретает жилую недвижимость в Израиле и собирается покупать её исключительно с той целью, чтобы использовать высококлассную медицину в черте города, то целесообразнее всего выбрать квартиру в городе. Но, как правило, недвижимость в городе выбирают только платёжеспособные граждане.
2. Если человек отправляется в Израиль с целью получения целебных свойств от природы, то можно приобрести дом за городом, это обойдётся дешевле, и будет наиболее полезным.
3. Конечно же, если человек намерен приобрести недвижимость не в личных, а в коммерческих целях, то лучше всего приобретать недвижимость как в черте города, так и за городом, в зависимости от того, какие возможности имеет инвестор.

Согласно последним данным, наибольшим спросом пользуются дома в Израиле. Однако достаточно часто иностранные граждане приобретают и квартиры, что позволяет посещать все развлекательные мероприятия в городе.

Недвижимость в Израиле для жизни, отдыха, инвестиций — налоги и стоимость содержания

Для того чтобы приобрести возможность покупки недвижимости в Израиле, необходимо знать ряд обязательных операций , которые проводятся с ней.

В обязательном порядке покупателем уплачивается налог на приобретение недвижимости, который устанавливается в зависимости от вида приобретаемой недвижимости. Процентная ставка налога, как и в других государствах, во многом зависит от цены квартиры.

На владельцем объекта недвижимости в Израиле, возлагается ряд обязательств – оплата коммунальных услуг, а также уплата муниципального налога. На этом все не заканчивается, помимо этого необходимо осуществлять платежи в домовой комитет. В зависимости от типа и от цели применения того или иного объекта недвижимости, устанавливаются определённые фиксированные цены за коммунальные услуги.

Если вы приобретаете недвижимость в Израиле впервые, то необходимо проконсультироваться со специалистом , воспользовавшись его услугами, поскольку в противном случае можно остаться обманутым.

Также необходимо при составлении договора просчитывать каждый его пункт и внимательно читать. Очень важно договориться о цене на недвижимость, а для выбора наиболее оптимального варианта необходимо использовать услуги профессионального риэлтора.

Дорогая и дешёвая недвижимость в Израиле: ценообразование

Если говорить о ценах на недвижимость в Израиле, то они существенно различаются и зависят от ряда факторов:

• Место расположение объекта недвижимости. Поскольку они могут располагаться в столице или в периферии, то и цены соответственно различаются. Покупка недвижимости в столице обойдётся дороже. Также под местоположением понимается и степень развитости инфраструктуры.
• Метраж. От количества квадратных метров напрямую зависит стоимость цены. Если рассматривать в среднем, то стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Израиле составляет от 1000 евро до 7000 тысяч евро. Стоимость коммерческой недвижимости за один квадратный метр значительно превосходит.
• Вид недвижимости. Цены различаются между собой и в зависимости от вида недвижимости, однако точной закономерности в этом вопросе не имеется. Дом может обойтись дешевле, чем квартира, но в разных случаях. В ходе некоторых ситуаций квартиру можно купить и по более привлекательной цене. Помимо этого, при равных условиях в цене будет уступать квартира.
• Другие факторы, в том числе культурные и социальные. В зависимости от того, в каком районе вы собираетесь приобрести недвижимость, цены также будут варьировать, и это можно легко заметить. Поэтому необходимо взвесить все варианты при выборе наиболее подходящего для вас.

Так, если вы имеете твёрдое намерение приобрести недвижимость в Израиле и не хотите ошибиться в ценах, то вариант с выбором профессионального риэлтора станет лучшим для вас, это вызвано его отличными навыками разбираться в ценах.

Так, при использовании и соблюдении некоторых рекомендаций вы сможете приобрести недвижимость своей мечты и никогда не пожалеть об этом.

Сколько стоит жилье за границей

Если покупать по объявлению на «Авито»

По данным социологов, 12% россиян задумываются об эмиграции: за три года число желающих уехать из России выросло в полтора раза.

Жилье за границей стоит не так уж и дорого: если продать однушку в Москве, можно позволить себе квартиру в Испании в 15 минутах пешком до Средиземного моря.

Мы проанализировали почти 800 объявлений на «Авито» о продаже зарубежной недвижимости и выяснили, в какой стране обзавестись своим углом проще всего.

Где продают

Больше половины всех объявлений приходится на пять стран, все — теплые края. Самый большой выбор недвижимости — в Болгарии: 160 предложений. Средняя стоимость жилья здесь чуть больше 7 млн рублей. За эти деньги, например, можно приобрести студию площадью 50 квадратных метров в жилом комплексе на морском берегу в Бургасе.

Кроме Болгарии в тройку лидеров входят Испания и Турция — 82 предложения на страну. Но недвижимость в Испании в два раза дороже: в среднем 17,5 млн рублей против 8,7 млн в Турции. В топ-5 также входят Черногория — 74 объявления, и Таиланд — 58.

Есть и экзотические предложения. Например, за 8 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру на мексиканском побережье в Кабо-Сан-Лукасе, за 5,5 млн рублей — квартиру площадью 36 квадратных метров на камбоджийском курорте Сиануквиль, а за 3 млн — виллу на карибском острове Маргарита, это Венесуэла.

Самые дорогие и самые дешевые

Недвижимость можно купить разную: студии, полноценные квартиры, апартаменты, дома, виллы и даже просто участки.

Квартиры и апартаменты — это больше половины от всех объявлений о продаже зарубежной недвижимости на «Авито». Меньше всего денег просят за однокомнатную квартиру в Кировске Луганской области — 120 тысяч рублей.

За 275 тысяч можно купить однушку в эстонском городе Азери на побережье Финского залива: до Таллина — 132 километра, до Санкт-Петербурга — 230. В принципе, за такие деньги можно даже использовать эту квартиру как дачу.

Самая дорогая квартира — апартаменты в строящейся жилой башне «Дамэк-тауэр» в Лондоне. Новый владелец сможет пользоваться не только квартирой площадью 50 квадратных метров, но и двадцатиметровым бассейном на 23-м этаже с видом на Сити и Темзу, мини-кинотеатром, садом-террасой на крыше, спортзалом и стильным лаунжем. Стоит все это 85,5 млн рублей — в эстонском Азери на эти деньги можно купить с десяток многоквартирных четырехэтажек.

Дом за границей можно купить всего за 150 тысяч рублей. Недвижимость находится в Гродненской области Белоруссии — переехать можно даже без загранпаспорта.

Если хочется домик в дальнем зарубежье, то за 160 тысяч рублей продается стоящий на приколе дом на колесах в Финляндии, в 60 километрах от российско-финской границы. Отопление, свет и мебель прилагаются.

Во Франции можно купить самый настоящий замок — в 15 километрах от Ниццы, с панорамным видом на море. Стоимость — всего 750 млн рублей. В комплекте идет часовня 12 века — замок выстроен на руинах бывшего Бенедиктинского аббатства.

Если замок очень хочется, а денег на Францию не хватает, есть вариант приобрести замок в Словении за 515 млн рублей — с видом хоть и не на море, но на реку.

Земельные участки составляют всего 4% от общего числа объявлений о продаже недвижимости за рубежом. Самое дешевое предложение — 8 соток на побережье Черного моря в Абхазии с видом на Новый Афон. Стоимость — 400 тысяч рублей.

Самое бюджетное предложение в дальнем зарубежье — 74 сотки земли под сербским городом Кралево. Бонусом к участку прилагается юрлицо и десять соток молодого леса, за все — 1,2 млн рублей.

Максимальную цену — 75 млн рублей — просят за 73 сотки на болгарском курорте Велинград. Есть возможность подвести термальные воды и открыть свой спа-отель.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость за границей на «Авито» — это отели и апартаменты для сдачи в аренду. Больше всего объявлений в Испании. В среднем площадка для бизнеса в этой стране обойдется в 96 млн рублей. За эти деньги, например, можно приобрести автозаправку в Андалусии, работающую под брендом «Шелл».

Максимальная цена в этом сегменте — 330 млн рублей. Столько стоит апарт-отель в Поньенте-Альмерьенсе, в Андалусии. Внутри — бассейн, десять апартаментов и пентхаус площадью 250 квадратных метров.

Минимум, который просят за коммерческую недвижимость, — 1,5 млн рублей. Продают завод по производству пеноблоков. Есть вариант обменять на машину.

Приобретение недвижимости в Израиле

В наше время у подавляющего большинства россиян, есть близкие, дальние родственники, друзья, знакомые или бывшие одноклассники в Израиле. Это одна из причин, по которой интерес россиян к израильской недвижимости неуклонно растет. Рассмотрим преимущества и особенности покупки недвижимости в этой стране.

Русский язык в стране широко распространен и русскоговорящие гости Израиля никогда не почувствуют себя здесь в языковом вакууме – будь то в ресторане, в магазине или на улице. Кроме того, израильская медицина признана одной из лучших в мире, что также вносит свою лепту в интерес к этой стране. В культурном плане, здесь сосредоточены практически все основные памятники христианской истории, которые близки русскому народу.

В стране существует большое количество курортов, как развлекательных, так и оздоровительных, в частности, на Мертвом море. А курорт Эйлат, расположенный на побережье Красного моря, является одним из самых популярных во всем мире. Здесь расположены самые роскошные отели, всевозможные развлечения, что привлекает множество туристов не только из Израиля, но и со всего мира.

Недвижимость и цены

В Израиле предлагаются все виды недвижимости: земельные участки, виллы, дома, квартиры, коммерческая недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость, в том числе и в новостройках, всегда продается с полной внутренней отделкой, а зачастую и с мебелью.

Средняя стоимость квадратного метра по стране составляет €1000-1200. Конечно, цены очень разнятся в зависимости от региона страны или города. Самая дорогая недвижимость расположена в престижных районах Тель-Авива, Иерусалима и на берегу Красного моря. Здесь, в отдельных случаях, цены могут достигать €5 тыс. за 1 кв. м.

Стоит отметить, что стоимость квадратного метра на первичном рынке всегда выше на 20-30%, чем на вторичном.

Процедура покупки недвижимости

При покупке недвижимости в Израиле покупателю, прежде всего, необходимо проверить, кто является владельцем приобретаемого объекта.

В первую очередь необходимо удостовериться в наличии документов о регистрации недвижимости, из которых станет ясно, имеются ли в отношении данного объекта какие-либо обременения в виде ранее взятых ипотечных или других ссуд, залогов, арестов, долгов, ордеров на снос и других ограничений, и действительно ли объект принадлежит тем лицам, которые его продают.

По законам государства Израиль, любая сделка в области недвижимости обязана сопровождаться договором о купле-продаже. При покупке недвижимости на вторичном рынке жилья принято подписывать предварительное соглашение (изр. «зихрон дварим»).

Существует также процедура проверки недвижимости в Бюро регистрации недвижимости или ТАБУ (изр. «лишкат ришум мекаркеин»). Здесь, на основании письменного согласия владельца недвижимости, покупатель может оформить предварительную запись (изр. «эарат азара»), говорящую о том, что покупатель имеет преимущественное право на покупку данного объекта недвижимости. Таким образом, покупатель страхует себя на случай, если собственник захочет продать недвижимость нескольким покупателям одновременно.

Заключительный этап оформления недвижимости производится в Бюро регистрации недвижимости. Здесь, при покупке вторичного жилья, необходимо оформить недвижимость в свою собственность, имея на руках подписанный и заверенный договор о купле-продаже. Первичное оформление в собственность оформляется строительной компанией и может занимать 2-3 года. До тех пор документом, доказывающим право собственности, является договор купли-продажи.

Ипотека и кредиты

В связи с мировым экономическим кризисом в некоторых банках стало сложнее получить ипотечный кредит, особенно иностранцам. Тем не менее, при наличии залога, документов, подтверждающих доход и резидентской визы (въезд в Израиль безвизовый, но для совершения покупки недвижимости необходимо получить особое разрешение – резидентскую визу), покупатель вполне может рассчитывать на получение ипотечного кредита при первоначальном взносе от 30 до 50% от стоимости недвижимости.

По информации МИЭЛЬ Distant Property Management

Forbes Council

Израиль — одна из самых динамичных западных экономик, во многом благодаря своему статусу на мировом рынке высоких технологий. Поэтому, несмотря на значительную турбулентность, нынешний период открывает интереснейшие перспективы и возможности перед инвесторами, готовыми вкладывать деньги в эту страну. И тут речь может идти не только о венчурных проектах.

Примерно каждая пятая сделка с жилой недвижимостью в Израиле в третьем квартале 2022 года заключалась в инвестиционных целях. Прежде чем объяснить, почему, напомню: Израиль — довольно компактное государство с весьма небольшой территорией, и при этом со стабильным и довольно быстрым демографическим ростом, не очень характерным для стран с высоким уровнем жизни. Население страны, по данным на апрель 2022 года, составляет 9,3 млн человек, из них 28,1% — дети до 14 лет. За 2022 год население Израиля выросло на 137 000 человек (прирост в 1,5%). Более того, Центральное статистическое бюро прогнозирует, что уже к 2030 году население Израиля превысит 11 млн человек, к 2040 году — 13 млн, а к столетию государства в 2048 году достигнет отметки в 15,2 млн человек.

Из всего этого следует, что квартирный вопрос играет в Израиле довольно значительную роль — особенно учитывая тот факт, что темпы строительства категорически не поспевают за темпами роста народонаселения и, соответственно, спроса. Для молодых семей это, разумеется, создает массу проблем; для потенциальных же инвесторов это открывает массу привлекательных возможностей, ведь цены на жилую недвижимость стабильно растут. Даже пандемия коронавируса, серьезно ударившая по израильской экономике (ВВП страны сократился на 2,4%), не сумела изменить положение дел на местном квартирном рынке. Рост цен на квартиры, характерный для последних лет, продолжился, и в 2022 году они в среднем выросли на 0,3% по сравнению с 2019 годом. Эта тенденция продолжилась и в нынешнем году. Так, стоимость квартир в марте-апреле 2022 года была на 5,6% выше, чем в аналогичный период предыдущего года. Наиболее дорогостоящим городом является, разумеется, Тель-Авив: четырехкомнатная квартира в нем, по средним данным на 2022 год, обошлась бы Вам примерно в 3,13 млн шекелей, что на 9% больше, чем годом ранее. При этом следует отметить, что в некоторых других городах средняя стоимость квартир все же снизилась: так, в Хайфе и Модиине в 2022 году цены упали на 6% по сравнению с 2019 годом.

Значительно возросло и количество сделок по купле-продаже квартир. Согласно данным Министерства финансов Израиля, количество покупок квартир в 2022 году находится на рекордно высоком уровне. Eсли настоящая тенденция сохранится, то 2022 год на пути к 20-процентному увеличению количества транзакций по купле-продаже квартир, по сравнению с 2022 годом. Среди тех, кто покупает жилую недвижимость с инвестиционными целями, далеко не только израильтяне. Все больше состоятельных людей из-за рубежа (в том числе русскоязычных) решают обзавестись недвижимостью в элитных жилых комплексах, расположенных у самого моря — в Герцлии-Питуах, Нетании и т. д. Этому способствуют исторически низкие процентные ставки, что выгодно для инвесторов в недвижимость и дает им преимущество по сравнению с инвестициями, например, в банковские депозиты.

Помимо общих демографических тенденций, нынешний рост цен на жилую недвижимость вызван еще несколькими факторами. Во-первых, значительно снизился объем предложения: из-за коронавируса, а также из-за политической нестабильности и проблем с формированием правительства, в 2022 году было начато существенно меньше строительных проектов, чем в предыдущем году. Во-вторых, был снижен налог на сделки с квартирами. В-третьих, условия ипотечных ссуд стали более привлекательными; неудивительно, что общая сумма выданных банками ипотек в 2022 году на 13% превысила аналогичный показатель 2019 года (по данным Банка Израиля). Падение предложения и повышение спроса, связанное в том числе с финансовыми факторами, позволяет вполне уверенно спрогнозировать, что в 2022 году цены на жилую недвижимость продолжат расти.

Пандемийный кризис 2022 года серьезно обрушил рынок коммерческой недвижимости. Особенно пострадали сферы ритейла и офисной недвижимости. Вместе с тем, благодаря оперативно проведенной вакцинации взрослого населения, Израиль практически полностью вернулся к нормальной жизни, включая индустрию отдыха и развлечений. Открываются новые рестораны и бары, в торговых центрах снова толпы народа; этот сегмент рынка уже тоже набрал обороты. Кроме того, налицо рост спроса на всевозможные логистические объекты, требующиеся для обработки онлайн-заказов, что может придать дополнительный толчок росту рынка коммерческой недвижимости.

По данным исследования Global Wealth Migration Review, подготовленному AfrAsia Bank, важным критерием оценки экономики той или иной страны является миграция состоятельных людей. Израиль занимает шестое место в списке основных направлений такой миграции (в 2019 году сюда переехали 1400 миллионеров). Имея уровень ВВП на душу населения, схожий с Великобританией и ОАЭ, Израиль не только славится своей древней историей, климатом, образованием и здравоохранением, но еще и репутацией «сверхдержавы» высоких технологий. Благодаря этому сочетанию страна считается весьма благоприятной для личного и делового процветания. А недвижимость всегда была и остается одной из его основ. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Стоимость недвижимости в Израиле в 2022: от чего зависит цена?

1. 5
2. 4
3. 3
4. 2
5. 1

(всего: 20 голосов, в среднем: 4.9 из 5)

1. Стоимость
2. Процедура
3. Налоги
4. Расходы

Уже довольно продолжительное время Израиль является одной из самых популярных стран для иммиграции, поэтому приобретение недвижимости актуально для многих новых ее жителей. Эксперты отмечают, что цены на жилье в Святой Земле за последние 10 лет выросли в среднем на 85%, и, в связи с имеющимся на него спросом у большого количества покупателей, продолжают активно расти.

Осуществление покупки жилья в Израиле является хорошим капиталовложением. Необходимо отметить удачное географическое расположение этой страны. Она находится на пересечении сразу троих частей света: Европы, Азии и Африки, а также омывается водами трех морей: Мертвого, Красного и Средиземного. Израиль предлагает широкий выбор вариантов недвижимости – квадратные метры можно приобрести как на берегу моря, так и на горных вершинах. Чему отдать предпочтение: тихой гавани, вечно бегущему и шумному городу, участку земли или коммерческой недвижимости, новостройке или же вторичному жилью – каждый покупатель решает самостоятельно. После репатриации в Израиль переселенцы начинают подбирать себе недвижимость.

Стоимость жилья в разных городах страны

В первую очередь, цена на жилье в Израиле зависит от его месторасположения – первая береговая линия, вторая, центр города или же его окраина. Помимо этого, стоимость заметно отличается в зависимости от открывающегося вида из окна приобретаемого жилья, его площади и планировки, наличия всей необходимой инфраструктуры и уровня жилого комплекса.

Поскольку израильские квартиры имеют обычно 4-5 комнат, то продажа одно- и двухкомнатных квартир не распространена и является большой редкостью. В среднем цена на квартиры составляет примерно 250-300 тыс. $, а если квартира элитная, то ее стоимость может достигать и 4 млн. $. Дома стоят 750-800 тыс. $ и 6 млн. $ соответственно.

Если рассматривать стоимость квартир по конкретным городам Израиля, то в Тель-Авиве они в среднем стоят 300-350 тыс. $ (из 2-3 комнат) и 550 тыс. $ (4 комнаты). Очень высоко ценится жилплощадь в северной части города, как в новом районе Рамат-Ган, так и в старом районе Марины, а также во всей прибрежной части города (бульвар Ротшильда, Неве-Цедек). Стоимость квадратного метра жилья здесь колеблется от 14 тыс. до 25 тыс. евро, в зависимости от конкретного места, качества жилья, его особенностей. Арендная плата за хорошую трех- или четырехкомнатную квартиру составляет около 4500 евро в месяц. В менее популярных районах можно найти жилье наполовину дешевле. Для многих иммигрантов этот город является идеальным местом для постоянного проживания, поскольку он одновременно сочетает в себе и деловую столицу и популярный курорт. Здесь недвижимость считается самой дорогой.

Прибрежный город Хайфа предлагает более доступные цены на приобретение жилья. Так в южных, активно застраивающихся отдаленных районах города, квартиру, площадью 70 кв. м, можно приобрести за 150-190 тыс. $. Власти всячески способствуют строительству такого недорогого жилья.

Цена недвижимости в Бат-Яме практически не отличается от столичной, поскольку город является ближайшим к Тель-Авиву, а также омывается Средиземным морем.

Более-менее доступную стоимость жилья рядовой покупатель может найти в Ашкелоне. Так, средняя цена за квартиру, состоящую из трех комнат – 200-250 тыс. $. Дома и коттеджи, площадью 180-200 кв. м, предлагают в среднем за 350-500 тыс. $. Наиболее дешевым вариантом является 2-комнатная квартира (40 кв. м) примерно за 130 тыс. $.

Интересным вариантом по стоимости жилища для молодых семей и для тех, кто отдает предпочтение долгосрочным инвестициям, будет город с хорошей транспортной доступностью Пардес-Хана, который за последнее десятилетие застроился новыми кварталами, школами, детскими садами. Город растет вместе с ценами на апартаменты в нем.

Хорошими районами, пользующимися популярностью среди покупателей, являются также Нетания и Герцлия. Расположены они на побережье вблизи Тель-Авива, но цены на недвижимость здесь намного ниже, чем в столице. Стоимость одного квадратного метра в этих городах от 4000 до 6500 евро (максимальная стоимость – это квартиры, расположенные вдоль береговой линии).

Один квадратный метр жилья в Иерусалиме сейчас обходится покупателям в среднем от 5600 до 6700 евро.

перейти к тесту

Первоочередные шаги при покупке жилья

И первичное и вторичное жилье в стране продается с мебелью. Покупка квадратных метров иностранцем будет безошибочной в том случае, если эту процедуру начинать с обращения в агентство по недвижимости. Такие компании занимаются как подборкой нужных вариантов жилья, так и оформлением сделки до конца.

При приобретении недвижимости обязательно нужно узнать, на кого она оформлена. Проверкой документов о регистрации квартиры, а также, нет ли каких-либо невыплаченных кредитов, долгов по недвижимости, каких-то арестов, ордера на снос и многими другими вопросами занимаются израильские адвокаты.

Налогообложение при организации сделки с недвижимостью

Немаловажным фактором, влияющим на возрастание стоимости жилья в Израиле, является действие закона о налогах на недвижимость. Размер налогообложения при покупке квартиры зависит и от ее стоимости, и от того, единственная ли она, или какая по счету. На приобретенные впервые апартаменты, в зависимости от их стоимости, взымаются следующие суммы налогов:

• при стоимости от 427 тыс. до 506 тыс. $ – 3,5% налога;
• при стоимости от 506 тыс. до 1 млн. 305 тыс. $ – 5% налога;
• при стоимости от 1 млн. 305 тыс. до 4 млн. 350 тыс. $ – 8% налога;
• при стоимости больше 4 млн. 350 тыс. $ – 10% налога.

Не взымается налог тогда, когда стоимость приобретенной квартиры не превышает 427 тыс. $. При покупке второго жилья или последующего налогообложение увеличивается:

• если стоимость, не превышающая 1 млн. 305 тыс. $ – налог составляет 8%;
• если стоимость больше 1 млн. 305 тыс. $ – налог равен 10%.

Помимо налога, оплачиваемого при покупке квадратных метров, владельцем приобретенной жилплощади оплачиваются определенные налоги и по завершении сделки. Один из них – арнона (муниципальный сбор). Размер данного налога зависит от площади апартаментов и от конкретного населенного пункта. В крупных городах арнона зачастую выше, чем в менее населенных и отдаленных небольших городах. Имеется возможность, при которой выплату налога арнона можно производить через каждые 2 месяца, разделив на шесть частей, но оплата одним платежом в год, уменьшит его в размере.

Сопутствующие покупке недвижимости, дополнительные расходы

Приобретая недвижимое имущество в Израиле, необходимо обязательно учесть такие дополнительные расходы, как:

• оплата услуг (гонорар) адвоката – в среднем составляет примерно 1,5% от стоимости приобретаемого жилья и еще 15,5% от суммы гонорара – НДС;
• подача заявления в регистрационное бюро о своем намерении осуществить сделку купли-продажи недвижимости – в среднем 60-70 $;
• проверка продавца на наличие регистрации на его имя – от 20 до 40 $;
• уплата налога на совершение покупки недвижимости – примерно 8-10% от стоимости жилья;
• комиссионные выплаты агенту при покупке вторичного жилья составляют 2,5 %, а при покупке первичного – их выплачивает компания-застройщик.

Для иностранных покупателей в Израиле не существует ограничений на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости, но им следует оплатить дополнительные налоги.

Куда вложить деньги? Недвижимость в Израиле

«Секрет фирмы» начинает новую рубрику, в которой мы будем рассказывать, как и во что инвестировать деньги. Речь пойдёт как о консервативных инвестициях в недвижимость, так и о прогрессивных: в ICO, которые действительно работают, криптовалюту, которая всё ещё растёт, искусство, которое сделает вас миллионерами.

В первом выпуске — недвижимость Израиля. О ней рассказал президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц.

В последнее десятилетие Израиль переживает бум недвижимости — за этот период цены выросли на 113%. Они повышались почти каждый год, только в последние два года статистический рост остановился — не в последнюю очередь потому, что государство выбросило на рынок десятки тысяч квартир на 20–25% дешевле рыночной стоимости.

Почему стоит обратить внимание на вложения в эту отрасль? Есть большое количество объективных факторов, которые поддерживают рост цен на израильскую недвижимость, и с каждым годом их влияние усиливается. Кроме того, специфика рынка позволяет заработать не только за счёт увеличения стоимости квартиры, вытекающей из общей конъюнктуры.

Почему рынок идёт вверх

Во-первых, Израиль — маленькая страна, и если её границы изменятся, то территория не увеличится, а уменьшится. О чём речь? Если будет достигнуто соглашение с палестинцами, то десятки тысяч израильтян, которые сейчас живут за «зелёной чертой» (граница между Израилем и контролируемыми территориями Иудеи и Самарии), нужно будет расселить внутри Израиля.

Фото: Abir Sultan / EPA

Во-вторых, Израиль — это страна с самым большим приростом населения за счёт рождаемости (по данным ОБСЕ/ОЭСР). Средняя продолжительность жизни в Израиле — почти 83 года, страна входит в топ-10 в мире по этому показателю.

Прирост населения идёт не только за счёт высокой рождаемости и низкой смертности, но и за счёт репатриации. Ожидается, что к 2024 году в стране будет жить уже 10 млн человек против сегодняшних 8 млн. Кроме того, Израиль не обошёл стороной и процесс американизации: всё больше семей разводятся, бывшим супругам требуется уже не одна квартира, а две. Понятно, что сейчас и в будущем в Израиле нужно строить очень много жилья.

Израильская недвижимость является экспортным товаром. Она востребована у русских, американских, французских и других евреев по религиозным, сионистским, но и утилитарным причинам. Например, наличие «дачи» в странах Евросоюза далеко не автоматически даёт право жить в этой стране, а если это право и было предоставлено, оно будет временным и всегда может быть отозвано. В Израиле этой проблемы нет — тех, у кого уже есть гражданство или право на него, никто с квартирой никогда не разлучит.

Наконец, в Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы — банки практически ничего не платят по депозитам.

Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость росли в любой период времени или будут расти всегда? Конечно, нет. Тот, кто говорит, что цены на израильскую недвижимость росли все семьдесят лет существования государства, просто неправильно выбрал резолюцию. Если смотреть на график динамики цен издалека, то действительно будет видеться сплошной рост, но, если приблизиться, будут видны и периоды стагнации, и падения.

Фото: Bloomberg / Getty Images, Yuval Hodnov / Unsplash

Выгодно и не рискованно покупать в строящемся доме

Ещё один очень важный способ извлечения дохода из инвестиций в недвижимость — рост её цены не за счёт продолжения общего позитивного тренда, а просто за счёт того, что она постепенно строится. Понятно, что квартира в доме на этапе котлована должна стоить дешевле, чем в таком же, но уже готовом.

Покупая квартиру в Израиле от застройщика, вы не платите сразу все 100%. Есть разные подходы, которые распределяют платежи от авансового до финального по мере продвижения строительства. Самый клиентоориентированный способ — при подписании договора отдать 20%, а 80% заплатить незадолго до получения ключей. Причём ипотеку на покупку квартиры могут получить и иностранцы, не имеющие в Израиле ни доходов, ни других активов.

Если в России до 2017 года, когда приняли закон о компенсационном фонде долевого строительства, покупка квартиры в строящемся здании была сродни покупке лотерейного билета, в Израиле ничего общего с лотереей в такой сделке нет. Не потому, что израильские застройщики святые, люди везде одинаковые. Отличаются институты.

Система работает так: в Израиле всего несколько банков. Любой израильский банк устойчивее любого израильского застройщика. Если банк сопровождает процесс, можно быть уверенным, что он будет доведён до логического конца.

Может ли застройщик разориться? Да, конечно, может. Но тогда вместо него проект закончит другой застройщик, взяв ваши деньги из банка.

Фото: Adam Jang / Unsplash

Может ли девелопер попытаться украсть деньги своих покупателей? Теоретически это возможно. На практике ответственность за сохранность денег несёт банк. Представим, вместо того, чтобы освободить деньги под счёт-фактуру на покупку очередной тонны цемента для возведения 15-го этажа, сотрудник банка позволит вывести деньги куда-то на личный счёт застройщика. Если он потом с этими деньгами сбежит, понятно, что произойдёт. Банку придётся эти деньги возместить из своих средств.

Поскольку банку это изначально понятно, он приложит все усилия, чтобы такого не произошло. Банк старается обезопасить в этой ситуации не покупателей, а себя, а в качестве замечательного побочного эффекта в этой ситуации защищён и покупатель.

Есть ли риск, что квартира застройщика будет сдана не в срок? Конечно, есть. Есть ли риск, что из-за банкротства застройщика покупателю придётся доплатить какие-то небольшие деньги? Этот риск невелик, но и он тоже существует. Но давайте не путать риск обманутых дольщиков, которые остались и без денег, и без квартиры, с рисками людей, которые:

а) получили ключи от своей инвестиционной квартиры на полгода-год позже, чем они ожидали;

б) выиграли за счёт прироста капитальной стоимости, которое дало завершение строительства, не 18%, а 15%.

Можно зарабатывать на краткосрочной аренде

Фото: Bloomberg / Getty Images, Sebastian Mantel / Unsplash

Кроме очевидной долгосрочной аренды в Израиле развита краткосрочная аренда — это туристическая страна. В 2018 году приехало рекордное количество туристов — 4,1 млн. И ожидается продолжение тенденции увеличения числа туристов из года в год. А строительство гостиниц занимает долгие годы. Спрос, очевидно, будет ещё долго превышать предложение.

Считается, что сдача в краткосрочную аренду должна приносить в среднем в три раза более высокий доход, чем долгосрочная. Правда, стоит помнить, что износ квартиры намного выше, а с первого шекеля такие заработки будут облагаться налогами как бизнес (налог может достигать 50% от прибыли).

Местная реновация может повысить стоимость квартиры

Есть вещи, которые издалека не видны. Например, какая разница москвичу, покупать квартиру в доме, который построен в Тель-Авиве в 1979 году или в 1981-м? Вроде бы никакой. Логика подсказывает выбрать более новый дом.

Но иногда нужно пользоваться не логикой, а знаниями. Израиль стоит на Сирийско-Африканском разломе. Риск землетрясения, безусловно, существует. Внимание этому риску стали уделять не в 1948 году, когда создали государство Израиль, а в 1980 году. Дома, которые строились до 1980 года, не отвечают сегодняшним, более жёстким критериям сейсмоустойчивости.

В Израиле действует план «ТАМА 38», согласно которому, когда старый дом укрепляют, жители получают дополнительную жилплощадь — несколько десятков метров. Обновление дома резко повышает цену квартиры. Если дом сносят и строят новый, жителей расселяют на время строительства, а потом вместо маленькой старой квартиры дают большую квартиру в новом доме.

Значит ли это, что можно купить дешёвую квартиру в доме, который попадёт под реновацию, и через несколько лет получить дорогую жилплощадь в новом доме? Нет. Всё, что знаете вы, знает и продавец. Надо искать районы, которые имеют перспективу на реновацию, но в которых эта перспектива ещё не инкорпорирована в цену. Если повезёт, в течение нескольких лет ваша консервативная инвестиция даст резкое прибавление к цене, а это возможно далеко не на всех рынках недвижимости.

Мы не рекомендуем смотреть на инвестицию в израильскую недвижимость через призму принципа «сегодня купил за рубль, завтра продал за два». Этого не произойдёт. Но этот рынок интересен тем, что он, с одной стороны, устоявшийся, безопасный, диверсифицированный и консервативный, а с другой — оставляющий возможности для «срабатывания опциона» на дополнительный доход.

Фотография на обложке: Gil Cohen Magen / Reuters

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!