Недвижимость в США: процедура приобретения жилья

Как купить недвижимость в Америке

  • 1 Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства
  • 2 Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство
  • 3 Сколько стоит купить квартиру в Америке
  • 4 Где купить квартиру в США: выбор штата
  • 5 Поиск подходящей недвижимости в США
  • 6 Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора
  • 7 Выбор адвоката
  • 8 Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета
  • 9 Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)
  • 10 Оформление предложения продавцу
  • 11 Подписание договора
  • 12 Оценка недвижимости (Appraisal)
  • 13 Проведение юридической оценки
    • 13.1 Документы при заключении сделки
  • 14 Регистрация нового владельца
  • 15 Дополнительные расходы
    • 15.1 Налог на недвижимость в США
    • 15.2 Гонорар юриста
    • 15.3 Реестровые пошлины
    • 15.4 Услуги банка
    • 15.5 Страховка
  • 16 Как получить ипотеку в США?
    • 16.1 Перечень необходимых документов
  • 17 Приобретение недвижимости в США удаленно

Америка пользуется большой популярностью среди иностранных граждан, желающих приобрести себе здесь недвижимость. Таких много и среди наших соотечественников. В статье разберем, как купить недвижимость в США гражданину России, что для этого нужно, какие в Штатах цены и как избежать распространенных ошибок.

Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства

Иностранцы могут приобрести квартиру или коммерческую недвижимость в любом штате. Никаких ограничений для граждан России и СНГ нет, специальных разрешений не требуется. В некоторых случаях сделку можно провести дистанционно — об этом подробнее расскажем ниже. Если покупатель находится на территории Америки, у него должна быть не туристическая виза.

Покупку можно оформить на физическое или юридическое лицо. Второй вариант выгоднее с точки зрения уплаты налогов на дарение и наследство и дарение. Кроме того, в случае с юрлицами ответственность владельца при несчастном случае ограничена.

Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство

Покупка недвижимости в любом штате США доступна любому иностранцу, но это не дает право на получение гражданства или Грин Кард. При этом покупка жилья в США может стать отличным инвестиционным вложением. В некоторых случаях можно претендовать на получение бизнес-визы EB5 или L1.

Сколько стоит купить квартиру в Америке

Цена за 1 квадратный метр недвижимости — от 3000 до 17500 долларов, что примерно соответствует уровню московских цен на жилье.

Как и везде, цена зависит от расположения, общей площади и других характеристик объекта. Дороже всего обойдутся квартиры и дома в Нью-Йорке, в штатах Флорида и Калифорния. Относительно дешево можно купить жилье в маленьких и не популярных для инвесторов штатах.

Где купить квартиру в США: выбор штата

Всего в США 50 штатов. Они отличаются между собой не только климатом и погодными условиями, но и социально-экономическими условиями. Это оказывает влияние на стоимость жилья.

Ежегодно в Америке иностранцы покупают жилье более чем на 100 миллиардов долларов, и примерно половина от этой суммы приходится на четыре штата — Техас, Нью-Йорк, Калифорния и Аризона.

Поиск подходящей недвижимости в США

После того, как вы определились со штатом, необходимо выбрать тип недвижимости. Недвижимость в США имеет отличия от недвижимости в России. Любой дом у американцев — это прежде всего инвестиция, поэтому недвижимость всегда готова к продаже.

Покупка жилья начинается с выбора объекта покупки.

Есть три основных разновидности жилья в США — это апартаменты, кондоминиумы, корпоративные квартиры. Последний вид собственности означает, что владелец квартиры покупает не саму недвижимость, а акции в корпорации, владеющей домом, и по договору арендует квартиру у этой корпорации.

Для подбора недвижимости лучше всего воспользоваться специализированными приложениями. Основные из них — это Zillow и Trulia. В приложениях можно подобрать объект по разным параметрам, таким как цена, количество комнат, близость социальных объектов, размер налога, год постройки дома.

Интересной особенностью рынка недвижимости в США является то, что любая недвижимость имеет свою историю, доступную потенциальному покупателю. Всегда известны:

  • цена жилья, по которой его купил действующий владелец,
  • информация о повышениях/снижениях цены,
  • как давно это жилье продается.

Всю информацию можно найти также в указанных выше приложениях.

Приложения имеют некоторые отличия. Например, в Trulia можно найти дом в привязке к школе, что очень важно для родителей школьников и дошколят. В США может оказаться так, что школа, которая находится через дорогу, не привязана к вашему будущему дому, и отдать туда ребенка учиться не получится. При поиске объекта лучше использовать оба приложения.

Читайте также о принципах хомумстейджинга для быстрой продажи квартиры или дома.

Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора

Еще один вариант подбора жилья для приобретения — через риэлтора (брокера), который займется и этим вопросом. По закону можно обойтись и без него, но в США большинство сделок совершается через брокеров. Брокер и риэлтор — не совсем одно и то же, хотя их функции схожи. Брокеры работают по брокерской лицензии, а риэлторы являются членом NAR (Национальной ассоциации риэлторов), которая следит за их работой.

В вопросе приобретения недвижимости в США выбор риэлтора — пожалуй, самый ответственный шаг. Многое зависит того, насколько опытный и квалифицированный специалист будет сопровождать сделку. Но не стоит бояться: все риэлторы в США обладают достаточным уровнем квалификации, потому что получить лицензию достаточно сложно.

Риелтор сопровождает покупателя всё время с момента подбора жилья до получения вами ключей. В большинстве агентств по недвижимости есть русскоязычные специалисты.

В начале работы риэлтор даст заполнить заявку, где необходимо как можно детальней описать какую недвижимость вы хотите. На основании этих данных будут приходить предложения, пока покупатель не выберет то, что искал.

Специалист по недвижимости помогает выбрать подходящий вариант, торгуется с продавцом, помогает в оформлении всех документов и в выборе других специалистов, которые нужны для совершения сделки купли-продажи.

Выбор адвоката

Одним из таких специалистов является адвокат. Это следующий после риэлтора важный специалист, принимающий участие в процессе покупки недвижимости в Соединенных Штатах Америки. Адвокат сопровождает юридическую часть сделки:

  • оформляет договор купли-продажи;
  • проверяет юридическую регистрацию владения недвижимости;
  • после завершения сделки юрист регистрирует жилье на нового владельца.
Читайте также:
Экзамен по русскому языку для получения РВП: вопросы и ответы теста онлайн в 2021 году

В американском законодательстве много тонкостей, которые нелегко понять человеку без юридического образования. Именно поэтому иностранным гражданам необходимо сопровождение адвоката.

Если вы покупаете объект через титульную компанию, нанимать адвоката не обязательно — она выполнит все функции юриста при подготовке и совершении сделки. Исключение составляют несколько Штатов, где закон обязывает проводить все сделки купли-продажи недвижимости только с привлечением адвокатов.

Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета

Когда покупатель определился с объектом недвижимости, ему необходимо подтвердить свою платежеспособность. Американцы при покупке недвижимости в большинстве случаев рассчитывают на кредитные средства. Для этого нужно иметь банковский счет, а также письмо из банка с указанием суммы, на которую они могут рассчитывать.

Иностранным же покупателям получить кредит возможно только в случае наличия американской визы или Грин Карты, поэтому они в большинстве случаев уже располагают нужной суммой денег. Переводить ее на американский счет не обязательно — для оплаты сделки можно выполнить международный перевод. Но если иностранец покупает жилье в кредит (такие программы есть), ему также нужно иметь счет в американском банке.

Как правило, сделка купли-продажи недвижимости в Америке происходит через счет эскроу. На этот счет покупатель вносит депозит в подтверждение своего намерения.

После совершения сделки и получения ключей этот счет закрывается.

Еще одним участником сделки по покупке жилья в США является так называемая титульная компания. Она же может выступать в качестве эскроу-агента, то есть хранить денежные средства покупателя до окончательной покупки, и осуществляет страхование недвижимости. Наконец, важная обязанность титульной компании — инспекция объекта, которая должна исключить любые скрытые проблемы с недвижимостью. Компания тщательно проверяет всю историю дома.

Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)

Банк подготовит письмо, что на счете достаточно средств для покупки недвижимости. Без этого брокеры не начнут работать с вами. Если вы покупаете недвижимость за собственные средства, подойдет выписка из банковского счета с необходимой суммой на балансе.

Оформление предложения продавцу

Как только риэлтор найдет тот дом, который вы захотите приобрести, оформляется предложение о покупке дома (оффер). Это типовой договор с прописанными условиями сделки. К нему также прикладывается справка из банка об одобрении кредита, либо о наличии средств на вашем счете. Можно сделать сразу несколько офферов и разослать их разным продавцам. В течение первых пяти дней после получения предварительного согласия от продавца это вас ни к чему не обязывает.

Подписание договора

Если продавец принимает ваши условия по сделке, то стороны подписывают предварительный контракт, покупатель вносит депозит, и начинается процесс купли-продажи. Есть порядка 8 форм таких договоров. Право покупателя выбрать любой из этих вариантов.

В договоре указывают сумму и размер депозита, сроки инспекции для оценки объекта, условия продажи, срок завершения сделки, кто несет дополнительные расходы. На этом этапе контракт еще не вступил в силу — его можно расторгнуть.

Также на этом этапе вносится задаток от покупателя. В большинстве случаев он составляет 5% от стоимости недвижимости. Как упоминалось выше деньги вносятся на счет эскроу. Остальная часть суммы вносится после соблюдения всех существенных условий договора.

Оценка недвижимости (Appraisal)

Теперь оценить дом или квартиру должен независимый эксперт. Обычно это происходит в течение 10 дней. Продавец обязан предоставить доступ к объекту эксперту и продавцу. Оценочная стоимость не должна быть ниже цены объекта по договору. Это особенно важно для банка, если объект покупают в кредит.

Проведение юридической оценки

На этом этапе адвокат или представитель титульной компании должен оценить юридическую чистоту сделки, проверить отсутствие задолженности продавцов по ипотеке, коммунальным платежам, штрафы и другие важные моменты, включая наличие других собственников, некорректное указание площади земельного участка. Это завершающий этап перед переводом денег за недвижимость и завершением сделки.

Документы при заключении сделки

Для покупки недвижимости в Штатах основные документы — паспорт с действующей визой и справка из банка о наличии средств. Но при оформлении сделки подписывается около 50 документов. И очень важно, чтобы все они были корректно оформлены, потому что даже малейшая неточность может привести к судебным разбирательствам. Некоторые документы представляют собой просто уведомление, но при этом они обязательны для подписания. Поэтому если покупатель сам не силен в законодательстве США, то без помощи адвоката точно не обойтись.

Регистрация нового владельца

На финальном шаге, если не выявлено нарушений, происходит полная оплата и регистрация права нового владельца. До этого момента сделку можно расторгнуть, а депозит — вернуть. Обычно это происходит, если в ходе проверок выявлены какие-то проблемы с домом.

В некоторых штатах нужно регистрировать недвижимость в окружном суде. Этим занимается титульная компания. Только после этого право собственности на объект недвижимости переходит покупателю. Ключи обычно передают в момент регистрации права собственности.

Читайте также обзор 21 рабочего способа заработка на недвижимости

Дополнительные расходы

При приобретении недвижимости в Америке покупателю нужно помнить о дополнительных расходах, которые могут составлять от 5 до 10% от суммы сделки.

В эти расходы входит оплата услуг специалистов — риелтора, адвоката, титульной компании; оплата госпошлин, регистрационный сбор, страхование недвижимости и другие. Чаще всего расходы ложатся на плечи покупателя, но некоторые из них может оплатить продавец. Это нужно обязательно уточнять на этапе заключения сделки и фиксировать в договоре. Исключение — услуги агента по недвижимости, которые в США оплачивает продавец.

Налог на недвижимость в США

С приобретением жилья возникает необходимость ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Налог обычно составляет 1,19% от рыночной стоимости дома. При этом оценка рыночной стоимости происходит ежегодно; при ее снижении можно подать заявление на снижение размера налога.

Некоторые штаты вводят повышающие или понижающие коэффициенты при расчете налога в зависимости от поведения на рынке недвижимости. Налог уплачивается единовременно, либо двумя платежами. Первый раз оплатить налог необходимо сразу после завершения сделки.

Гонорар юриста

Американские юристы имеют право заверения документов, поэтому обращаться к нотариусам не обязательно. Обычно гонорар за один объект недвижимости составляет 1000-2000 долларов. Желательно не экономить на юристе: хотя по закону можно обойтись без него, это может привести к возникновению проблем в будущем. Кроме того, нужно оплатить услуги титульной компании (от 200 долларов).

Читайте также:
Новый год в Белоруссии - отели с лучшей программой

Реестровые пошлины

Государственной пошлины за сделки по передаче прав собственности на имущество в Америке нет. Но регистрация права собственности в суде, необходимая для некоторых шатов — платная услуга.

Услуги банка

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, придется заплатить банку около 1000 долларов, еще примерно 400 долларов за ведение ипотечного счета и 800 долларов — ипотечному брокеру, который подтвердит платежеспособность клиента.

Страховка

Есть разные виды страховок — от несчастных случаев, титульное страхование и т.д. Стоимость страховки зависит от выбранного вида и стоимости объекта. Чтобы выбрать подходящий вам вариант, застраховаться от возможных рисков и при этом не переплачивать, обратитесь к своему брокеру.

Как получить ипотеку в США?

Если у покупателя не хватает личных средств, но он намерен купить недвижимость в США, можно рассмотреть для этих целей возможность получения ипотеки. Иностранным гражданам получение ипотеки доступно только в случае наличия визы или Грин Кард. Для каждого заемщика формируются индивидуальные условия в зависимости от финансового состояния и выбранной недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранцев выше, чем для американцев, и может достигать 8-9%.

Перечень необходимых документов

Для рассмотрения заявки на получение ипотеки необходимо предоставить в банк копию паспорта и действующую визу США, либо Грин Кард. В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы. Например, сведения о доходах, справка из банка по операциям на счете, налоговая декларация и SSN (номер соц.страхования).

Обычно банки требуют внести первоначальный взнос от 30%. Также нужно быть готовым к тому, что они тщательно проанализируют кредитную историю заемщика.

В подборе оптимальных банков и условий кредитования может помочь кредитный специалист. В случае одобрения ипотеки банк выдает письменное подтверждение условий кредита. Только после его получения стоит приступать к поиску жилья. Подтверждение от банка необходимо прикладывать к офферу продавцу.

Приобретение недвижимости в США удаленно

Начиная с 2020 года особенно актуален вопрос о приобретении недвижимости в Америке удаленно. Такая возможность существует. Для этого необходимо оформить доверенность на адвоката в консульстве США. Все необходимые для совершения сделки действия будет проводить адвокат.

Схема удаленной покупки отлажена и не имеет явных рисков, если выбрать лицензированного специалиста. Нарушения при проведении сделки могут привести к лишению лицензии, поэтому покупатель может быть уверен в законности и чистоплотности сделки.

Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах Америки — сложная процедура. Важно правильно выбрать нужных специалистов и запастись терпением как минимум на 2 месяца, не считая времени, которое уйдет на поиск подходящего объекта. Преимущество США — в том, что процесс хорошо отлажен и регулируются законодательно, риски нарваться на мошенников и потерять деньги минимальны.

Читайте также про самый комфортный способ инвестиций в недвижимость США, доступный каждому — фонды REIT.

Процедура покупки недвижимости в США

Елена Иванова

Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформление недвижимости в собственность осуществляется через специализированное агентство – Title Company. Это компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы денег, вручает покупателю документы о передачи
права собственности, а также страховой полис на титул на недвижимость (title insurance). Вы вступаете в права собственности после полной оплаты покупаемой Вами недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов. Это происходит во время юридической процедуры – closing.

При приобретении недвижимости во Флориде, покупателем оплачивается часть обязательных расходов по оформлению недвижимости в собственность (closing cost). Эти расходы обычно составляют от 2% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от вида недвижимости, административного округа где она расположена, привлечения финансирования и пр.). В эти
расходы входят оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, плата за определение юридической чистоты сделки, услуги адвокатов, страховка и пр.
Размер налога на недвижимость в различных административных округах может отличаться и в среднем равен 2% в год. В нашем округе (Osceola County, Florida) – 1.66 % Базой этого налога является так называемое assessed value – специальная оценочная стоимость устанавливаемая
профессиональным оценщиком по поручению местной администрации. Это значение может быть ниже реальной рыночной стоимости недвижимости (80% от стоимости) т.к. данная оценка проводится не часто. Налог платится раз в год (до 1 апреля следующего года) и сумма налога становиться известна 1 ноября каждого года.

В жилых комплексах существуют обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости. В домах-кондоминиумах это maintenance fees, а в клубных поселках – homeowners association fees. Расходы по обслуживанию недвижимости включают помимо совокупности платежей за содержания жилого комплекса также страховку, платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон,
веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.

Этапы следующие:
1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса – т.е. с вашей компанией.
2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента – по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости.
3) Cоставление Real Estate Purchase contract, депозит в $10,000 – очень многие, 95 % покупателей, кладут на кредитную карточку, Можно через банковский трансфер – money wire.
4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка – закрепляет ее за Вами. После подписания контракта – начинается основная часть. Обычно дают 60 дней до закрытия (closing). В течение этого времени Вы подаете документы на финансирование , банк заказывает отчет
об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. Изучение и подготовка всех соответствующих документов.
5) Проведение Physical Inspection – нанимается профессионал – стоит $350.
6) Получение финансирования – покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для
завершения сделки.
7) Оформление договора страхования недвижимости.
8) Завершение процесса приобретения – оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе
регистрации – by Title Company. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

Читайте также:
Танзания : виза нужна, но оформляется по прилету за 50 €; желателен медицинский сертификат

После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Дополнительные расходы

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года – классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать – доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax – от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Расходы на содержание недвижимости

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года – классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать – доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax – от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Банки. Кредиты.

Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы:
1. Факторы, связанные с покупателем – его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем- его возраст, род занятий, семейное и материальное
положение.
2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью – её стоимость, состояние, условия приобретения.
3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем.

От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.

Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше.

Необходимые документы:
1) Копии паспорта (международного и российского) и визы

2) Подписанная форма банка – о намерение работать с этим банком (заявление-анкета)

3) Кредитная история – наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах:

• наличие банковского счета – минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс
• отчет о текущем счете в банке по дебету и кредиту за 12 месяцев
• отчет о текущем счете за последние 3 месяца – баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)

4) Справки о доходах :

• Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту).
• для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, с какого года, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды) за предыдущие 2 года (по отдельности)
• справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год

5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества: тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость – ипотечный кредит (если есть) – ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам);

6) Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам: Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.

Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США – некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке.

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Читайте также:
Посольство Польши в Москве - официальный сайт, адрес и телефон

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

Читайте также:
Иммиграция в Канаду — главные условий успеха — 1 часть

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Как купить недвижимость в США – особенности, нюансы, процесс

Необязательно быть резидентом США для покупки недвижимости в этой стране, так как американский закон не ограничивает покупку иностранцами жилых и коммерческих объектов. Иностранцам не требуется никакого специального разрешения для приобретения жилых и коммерческих объектов в Соединенных Штатах Америки.

Начало пути

В первую очередь следует определиться со штатом. Всего их 50, и отличаются они не только климатом, но и социально экономическими условиями, что существенно влияет на стоимость недвижимого объекта. Дальше требуется определиться с самой недвижимостью (квартира, загородный дом, таунхаус и др.) и риелтором (в США его называют брокером).

Интернет-порталы в помощь:

  • Zillow.
  • Redfin.

В США нельзя совершать сделки с недвижимостью без риелтора. Обязательно работать нужно через хорошего специалиста, который имеет лицензию и является членом НАР (Национальная ассоциация риелторов). Предпочтение следует отдавать тому специалисту, который имеет опыт продажи недвижимости иностранцам. Кстати, все комиссии за работу брокера платит продавец, а не покупатель.

Можно сказать, что это самый ответственный шаг, ведь от квалификации и опыта брокера зависит многое, хотя и бояться особо не нужно. Как правило, все брокеры априори являются квалифицированными, так как лицензию на этот вид деятельности в США получить довольно сложно.

Многих жителей СНГ отпугивают цены на недвижимость в США. Если кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимые объекты, то у них проблем с деньгами обычно не бывает. Но есть категория граждан, которые хотят иммигрировать в США. Вот они как раз очень озабочены ценами. Хотя мнение об огромной стоимости квадратного метра жилой площади в США слегка ошибочно.

Здесь, опять же, важно проконсультироваться со своим брокером: он подберет хороший вариант именно под ту сумму, которую покупатель может позволить себе потратить. Есть штаты, где квартиры стоят даже меньше, чем в странах СНГ. Например, в штатах Коннектикут и Юта. В любом случае можно оформить ипотеку, которая в Америке обходится значительно дешевле. Это неплохой вариант для тех, кто собирается переезжать в США и устраиваться на работу по своей специальности. Известно, что уровень заработной платы за океаном гораздо выше, чем в странах СНГ. Поэтому можно будет с успехом жить, работать и гасить ипотеку.

Удаленная покупка недвижимости в США

Необязательно лететь в Америку для приобретения недвижимости. Сегодня возможно купить ее удаленно. Если в выбранном штате сделка с недвижимостью оформляется адвокатом, то можно просто оформить на него доверенность, и специалист сам проведет сделку от начала до конца. Подобную доверенность можно сделать в консульстве США в вашей стране. Там же покупателю объяснят все тонкости сделки. Будет заведен специальный трастовый счет на имя адвоката, куда покупатель сможет перевести деньги на приобретение недвижимости. После чего средства уже переводятся непосредственно продавцу.

Стоит сказать, что риски при удаленной покупке почти сведены к нулю в том случае, если покупатель нашел лицензированного специалиста.

Это все касалось штатов, где покупка проводится через адвоката. В других штатах она совершается через «эскро» – специальную компанию. Разницы нет практически никакой. Так же в консульстве оформляются необходимые документы, которые отправляются в Штаты. Деньги переводятся на специальный счет.

Если же покупатель хочет сам отправиться за океан, то лучше не брать с собой больше 9 999$. Если сумма наличными превысит этот лимит, то деньги придется декларировать. Лучше в данной ситуации перевести большую часть денег на трастовый счет.

Если покупатель собирается приобретать недвижимость в кредит, то придется открывать счет в одном из американских банков.

Важно: некоторые отечественные банки отказываются совершать перевод денег, если на руках у покупателя нет контракта на покупку жилого объекта. Есть и еще одна палка, которая может попасть в колесо покупателя. Желательно иметь документ, подтверждающий информацию о возникновении денег, чтобы у таможенной службы США не было никаких подозрений. Таким документом может быть кредитный договор, либо, к примеру, договор продажи недвижимости в вашей стране.

Факт: иностранцы не являются налогоплательщицами США, поэтому и налогом ввозимая сумма не облагается.

Заключение договора на покупку недвижимости в США

Сделка от начала до конца займет не больше месяца, если речь идет не о покупке квартиры в кредит. Если объект выбран, цена устраивает, а брокер уже готов приступить к работе, то он подготавливает предложение – типовой договор, который составляет риелторская ассоциация конкретного штата. Документ подписывает покупатель, и брокер отправляет эти бумаги уже продавцу.

Читайте также:
Аэрофлот распечатать билет 2021

После этого идет этап заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Не стоит бояться. Данный контракт подписывается в сопровождении риелтора. А юридический контроль осуществляется со стороны титульной компании (Title Company) и эскро (Escrow Company). Если сделка совершается удаленно, то вместо эскро в игру вступает доверенное лицо – адвокат покупателя (Closing Attorney).

На этом этапе покупатель вносит задаток: около 5% от стоимости объекта. Теперь проверяется состояние недвижимости. Нужно сказать, что в этом плане американцы молодцы. Специалист выявит дефекты объекта, неисправность сантехники, электропроводки и других коммуникаций. Эти услуги обойдутся в 300-500$. За дополнительную плату специалист будет искать термитов, радон, плесень и т. д. Другими словами, непригодную для жилья недвижимость продать не позволят. Уже после этого производится полная оплата квартиры и получение документа на право собственности – «deed».

Важно: недвижимость в США обязательно нужно застраховать. Это требование закона. Оформлением страхования занимается титульная компания, после чего полис вручается покупателю.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в США

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость. Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.

Процедура покупки и оформления недвижимости в США

Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в , например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в есть право отказаться от совершения сделки без штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

  • Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
  • Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
  • Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
  • Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
  • Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.
Читайте также:
Как получить гражданство Польши и какие условия нужно соблюсти?

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

Покупка недвижимости в США

  1. Варианты
  2. Права и обязанности
  3. Возможности
  4. Процедура
  5. Расходы
  6. Особенности

Нью-Йорк и Сан-Диего, Хьюстон и Лос-Анджелес – символы благополучной жизни, радужных перспектив и всего, что называется американской мечтой. Пожалуй, не найдется на планете человека, который не мечтал бы приобрести жилье в Америке. Недвижимость в США всегда была выгодной инвестицией, американский рынок более других насыщен зарубежными капиталами и всесторонне защищен государственными законами.

Сегодня многие жители стран бывшего СНГ стремятся переехать в Соединенные Штаты, одни уезжают туда для ведения бизнеса или высокооплачиваемой работы, другие – ради комфортного семейного отдыха. Эмигрантов неизбежно интересуют вопросы покупки недорогого дома, уютной квартиры или элитной виллы на океанском побережье. Как россиянину купить недвижимость в США? Насколько доступна американская собственность иностранцам?

Какую недвижимость можно купить иностранцам?

По законодательству Соединенных Штатов Америки, иностранные граждане могут покупать любые объекты недвижимости без ограничений. Совершать сделки вправе и физические, и юридические лица. Особых различий в порядках приобретения жилой или коммерческой площади не существует. Теоретически на федеральном уровне не запрещена и продажа земельных участков, но в реальности иностранцы владеют не более 1% сельскохозяйственных и лесных угодий, по причине местных ограничений в некоторых штатах. И дело не только в лимитах приобретаемой площади, запреты накладываются на специфические локации, типа пастбищ и водоемов. Кроме того, требуется сдача специальных налоговых отчетов касательно прибыли от бизнеса. Если покупка все-таки свершилась, следует уведомить Министерство сельского хозяйства США, а в дальнейшем исправно уплачивать налоги, различающиеся по регионам.

Права и обязанности

Иностранец, купивший недвижимость в США, получает на нее те же права, что и гражданин Америки. Он может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: проживать в ней самостоятельно, сдавать в аренду, продавать, передавать по наследству. Если россиянин или белорус не имеет ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) – налогового номера налогоплательщика, то при последующей продаже недвижимости, согласно «Закону об иностранных инвестициях», ему придется уплачивать 10% подоходного налога.

Когда иностранный собственник не может постоянно находиться в Штатах, то при сдаче жилья в наем он получает право передать свое имущество в распоряжение компании по управлению недвижимостью. Главное – удостовериться в надежности доверенной фирмы. Несмотря на гражданство, наличие либо отсутствие вида на жительство, любой владелец американского дома или квартиры обязан уплачивать налоги по недвижимости и возмещать коммунальные расходы по ее содержанию. Задолженности чреваты штрафными санкциями и невозможностью получить визу или ВНЖ.

Граждане РФ также должны знать, что сам факт приобретения жилья за рубежом не обязывает россиянина уведомлять об этом государственные органы. Направлять уведомления налоговым службам обязаны резиденты России, если они учреждают юридическое лицо за границей или открывают счета в иностранных банках.

Переехать в другую страну возможно! Сейчас легко получить вид на жительство, ПМЖ и даже гражданство другого государства. Любые миграционные вопросы можно решить со специалистами международного права. Мы составили рейтинг лучших компаний, которые занимаются миграционными вопросами. Консультация у них бесплатная!

Что дает недвижимость в США?

К сожалению, покупка даже очень дорогого жилья в Америке не позволяет иностранцу получить иммиграционный статус, гражданство или привилегии по Грин-карте. Однако при вложениях в недвижимость от 1,8 млн $ можно оформлять бизнес-визу категории EB5, если выполняются условия прибыльности, и предприниматель собирается организовать не менее 10 рабочих мест. Порог входа может снижаться при приобретении многоэтажного дома, отеля или крупного торгового центра. Купить дом в США – значит сделать хорошую инвестицию или обзавестись отличным вариантом для временного проживания. Каковы основные преимущества покупки недвижимости в США:

  • Стабильность экономики Соединенных Штатов дает инвесторам уверенность в завтрашнем днем.
  • Недвижимость в США для русских предлагается на любой вкус и кошелек, иногда даже дешевле чем «квадраты» в Москве.
  • Развитый сервис сопровождения иностранного инвестора позволяет совершать сделки, не покидая границы родины.
  • Система кредитных программ облегчает покупку, в том числе и для иностранных граждан.

Несмотря на отсутствие каких-то бонусов за приобретение жилья в Америке, сдача квадратных метров в аренду может стать стабильным источником дохода. Покупатели коммерческих объектов получают дополнительные привилегии и лояльное отношение властей, как надежные инвесторы.

Порядок приобретения недвижимости

Обращая взоры на Америку, следует помнить, что цены на недвижимость в США серьезно отличаются не только в зависимости от площади помещения, престижности локации и развитости инфраструктуры, но и от региона. Поэтому, в первую очередь, иностранцу стоит определиться со штатом, а их в Америке 50, и значительные различия касаются не только социально экономических условий, но и климата. Следующие важные моменты – выбор типа недвижимости и риелтора (брокера). В общем смысле, рынок недвижимости в США подчиняется тем же законам, что и в России. Обо всем подробнее в следующих разделах.

Читайте также:
Сколько лететь до Пунта Кана из Москвы прямым рейсом. Перелёт Москва – Пунта Кана

Поиск недвижимости

Предваряя покупку недвижимого имущества в Штатах, следует разобраться с особенностями местного рынка, изучить аналитику цен, ознакомиться с мнениями экспертов. Статьи и новости об Америке станут в этом хорошим подспорьем, но современный человек привык по любому вопросу обращаться к интернет-порталам. Среди популярных площадок по недвижимости в США: zillow.com, trulia.com, redfin.com и ziprealty.com. На сайтах можно встретить объявления о продажах объектов разного типа, к основным относятся:

  1. Single family house – частное домовладение.
  2. Townhouse – малоэтажный жилой дом в городе или пригороде.
  3. Сondo – квартира в кондоминиуме, многоэтажном здании.
  4. Co-op – кооперативное владение.

Single house в Америке относится к собственности одной семьи, в то время как в других вариантах жилья предполагается наличие соседей – тогда управляющие функции возлагаются на ассоциацию совладельцев. Именно ассоциация устанавливает размер платежей и перечень оплачиваемых статей расходов. Собранием жильцов определяются порядки проживания: можно ли содержать в квартире домашних животных, разрешено ли сдавать комнаты в аренду и кому. Кооператив – несколько иное понятие, касающееся не столько покупки отдельной квартиры, сколько держания некоторого числа акций (доли в общей собственности), в соответствии со стоимостью жилья. Своими особенностями отличается покупка недвижимости в ассоциациях, когда перед приобретением необходимо вступить в сообщество и оплатить взнос. Определенные сложности могут возникнуть у россиянина с жилплощадью в кооперативе, если он захочет оформить на нее кредит. Без одобрения членов кооператива в таком случае не обойтись, а возможная продажа в дальнейшем вновь потребует всеобщего согласия.

Какая она – недвижимость в США для русских?

Большинство россиян и выходцев из других стран СНГ сосредотачивают свое внимание на жилье во Флориде, Калифорнии и Нью-Йорке. Причины кроются в наиболее развитой здесь русской диаспоре, высоком уровне жизни (далеком от других штатов), идеальном соотношении цен и предлагаемых зарплат. Нью-Йорк – столица мирового бизнеса привлекает в большей мере инвесторов и предпринимателей. В «Большом яблоке» расположились офисы самых известных корпораций, квадратные метры здесь работают как лучший инструмент инвестиций. Любителям спокойной жизни предпочтительней купить недвижимость в США в районе Статен-Айленд, численность русскоговорящих тут достигает 50 тыс. человек. Флорида – всемирно любимая зона отдыха и развлечений, здесь есть все для комфортного времяпрепровождения – парки развлечений, заповедные зоны, белоснежные пляжи. Все побережье Майами застроено элитными отелями и дизайнерскими жилыми комплексами. Стоимость калифорнийской недвижимости весьма высока, Лос-Анджелес и Сан-Франциско относятся к самым дорогим мегаполисам мира.

Риелтор или брокер в Америке?

Риелтором в Соединенных Штатах называется специалист по недвижимости, являющийся членом организации профессионалов – National Association of Realtors. Клиенты не всегда в курсе таких тонкостей, поэтому зачастую данное понятие заменяет «агента по недвижимости». Американский брокер – тот же агент, но прошедший дополнительное обучение и получивший специальную лицензию, которую выдают только при наличии нескольких лет опыта и закрытии до 20 сделок. Кроме того, брокер получает право открыть свою личную компанию и работать на себя. Без риелтора невозможно совершать сделки с недвижимостью в США. Эксперты рекомендуют выбирать именно «брокера», тогда иностранцу гарантированно будет помогать человек с квалификацией. По официальным требованиям работы на рынке, требуется в обязательном порядке указывать тип лицензии агента. В стандартном порядке, работа брокера оплачивается продавцом. Что делает агент или риелтор для покупателя:

  • подбирает приемлемый вариант недвижимости;
  • определяет фактическую рыночную стоимость объекта;
  • договаривается с продавцом о понижении цены и выгодных вариантах оплаты;
  • помогает выбрать адвоката, технического инспектора и иных требуемых специалистов;
  • способствует оформлению документов.

Во многих американских штатах процент русскоговорящих покупателей недвижимости довольно высок, поэтому в компаниях предостаточно агентов, владеющих славянским наречием. Некоторые фирмы имеют своих представителей в крупных городах России. Помимо риелтора, чтобы купить недвижимость в США, иностранцу могут понадобиться услуги адвоката, бухгалтера, переводчика, брокера по ипотеке. Адвокаты несут ответственность за юридическую сторону операции, бухгалтер помогает при сдаче жилья в аренду, а также при заполнении налоговой декларации.

Открытие счета в банке

Открывать банковский счет в США иностранец должен только при покупке недвижимости в кредит, при полной оплате имеющимися средствами в нем нет необходимости – достаточно совершить международный перевод денег. Ипотечные кредиты выдают иностранным гражданам на вполне выгодных условиях, однако ставка может достигать 9% годовых, тогда как для американцев – всего 2-4%. Предварительно проводится оценка рыночной стоимости, для этого придется пригласить независимого эксперта и оплатить его услуги. Банк может отказать в выдаче кредита, если цена продажи превышает рыночную стоимость. Минимальная сумма ипотечного займа для иностранца – 100 тыс. $, возможен залог в виде иной недвижимости, сроки кредитования – до 30 лет. Просто так ипотеку не оформляют, перед этим тщательно изучается кредитная история заемщика на его родине.

Документы, необходимые для получения кредита:

  • Родной, заграничный паспорта и американская виза.
  • Номер социального страхования (Social Security Number), который выдается резидентам и мигрантам с разрешением на работу (иногда по другим целям).
  • Декларация о налогах за последние 2 года.
  • Бумаги от иностранного банка, удостоверяющие чистоту кредитной истории и возможность оплачивать ежемесячную сумму.
  • Подтверждение уплаты 30% первоначального взноса.

Чтобы минимизировать риски, россиянине нанимают ипотечного брокера, который подберет финансовый продукт, наиболее соответствующий возможностям заемщика. Он же рассчитает оптимальный процент и сроки выплат, с учетом персональных доходов и иных нюансов. Покупатель, планирующий ввезти в Америку собственные средства, должен знать, что суммы от 10 тыс. $ необходимо декларировать.

Предложение о покупке

Offer или «предложение покупки» оформляется риелтором от имени покупателя, после того, как он выберет подходящий объект недвижимости в США. Документ имеет вид стандартного договора, составляемого в риелторских компаниях штата. В «оффере» прописываются условия, с которыми покупатель предлагает продавцу осуществить сделку. Если привлекаются кредитные средства, понадобится подтверждение из банка, одобрившего заём. В противном случае покупатель доказывает наличие достаточных средств на своем банковском счете.

Подписание договора купли-продажи

Приняв решение, как купить недвижимость в США – через кредит или за личные средства, покупатель в значительной мере определяет сроки сделки. Во втором случае вся процедура займет не более 1 месяца. Если продавец, получивший «оффер», согласен с предложениями покупателя, наступает этап заключения договора о купле-продаже. Стороны подписывают контракт в присутствии агента / риелтора / брокера, юридические вопросы контролируют титульная и эскроу-компания. При удаленной сделке подключается адвокат покупающей стороны. Договор включает: продажную стоимость объекта, условия оплаты, сроки на оценку и инспекцию объекта, срок завершения сделки. При подписании контракта покупатель вносит аванс в размере

Читайте также:
Готический квартал — центр Старого города в Барселоне

5% от цены жилья, за хранение которого отвечает титульная компания. После этого проверяется техническое состояние дома или квартиры, а также проводится юридический контроль собственности. На какие пункты договора следует обратить внимание:

  • Home inspection clause. Проверка недвижимости должна быть обязательным пунктом, она позволит убедиться в приличном состоянии объекта или наличии возможных неисправностей.
  • Loan contingency clause. Форс-мажор для ипотеки следует описывать, чтобы покупатель смог безболезненно выйти из сделки, в случае отказа банка в кредитовании.
  • Closing costs. Сопутствующие расходы перечисляются подробно, с указанием видов затрат и сторон оплаты.

Договор можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, а именно: покупатель не вносит задаток; наступают форс-мажорные обстоятельства; продавец препятствует инспекции; жилплощадь не освобождена в указанные сроки. Аванс возвращается покупателю, если виноват продавец.

Проверка недвижимости

Инспекция объекта недвижимости в США – необязательная процедура, однако проводить ее рекомендовано, чтобы гарантировать покупателю должное состояние купленного жилья. Технический специалист в ходе проверки выявляет возможные неисправности коммуникаций и другие дефекты помещения. Обычно его услуги обходятся в 350-500 $. Отдельно контролируется наличие плесени, термитов, радона и других опасных для здоровья компонентов – непригодное жилье продавать не дозволено. По итогам инспекции покупатель вправе запросить скидку или совсем отказаться от сделки. Процедура проверки юридической регистрации – обязательный этап каждой сделки по недвижимости в США. Ее цель – выяснить, доступен ли объект к продаже, не числятся ли за ним какие-либо обременения (долги по ипотеке и т. п.). Юридический контроль проводит адвокат покупающей стороны либо Title company, которая обеспечивает покупателю чистый титул. Одновременно с этим оформляется договор по страхованию недвижимости, которым занимается титульная компания, а покупателю выдают страховой полис.

Регистрация права собственности

При поступлении всей суммы оплаты в титульную компанию либо на адвокатский счет, происходит передача права собственности, а покупателю вручается свидетельство на недвижимость (Deed). В это же время новому владельцу передаются ключи, помещение в момент продажи должно быть уже освобожденным. Однако по законам большинства штатов, переход права собственности происходит только после официальной регистрации «Дида» в органах окружного суда или регистрационной палаты. Тогда титульная компания занимается этой процедурой, обычно весь процесс проходит за 6-8 недель.

Оплата сделки

Завершение сделки по купле-продаже недвижимости в США сопровождается внесением остаточной суммы оплаты. Окончательный расчет означает переход права собственности новому владельцу. Деньги поступают через банковский перевод либо эскроу-счет привлеченной компании. Россиянин может провести удаленную сделку, тогда средства перечисляются через трастовый счет адвоката в Америке, откуда потом направляются продавцу при заключении договора. Следует полагаться исключительно на лицензированных специалистов, дабы избежать рисков. Расходы, которыми сопровождается покупка американской недвижимости, представлены ниже в таблице:

Покупка недвижимости в США: что важно учесть иностранным инвесторам

Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах — доступная и несложная процедура для покупателей. Это становится возможным благодаря развитой информационной системе, позволяющей легко и быстро не только покупать, но и продавать в стране недвижимое имущество. Покупатели могут рассчитывать на помощь риэлторов, юристов, финансовых учреждений и страховых фирм, которые оказывают помощь в приобретении и сохранении в собственности жилых и коммерческих объектов.

Благоприятные условия предусмотрены не только для местного населения, но и для иностранных граждан. У последних есть возможность приобретать и владеть недвижимостью, не проживая в Америке и не являясь ее гражданином. Для покупки недвижимого имущества не обязательно также физически присутствовать в стране. Это позволяет многим зарубежным инвесторам дистанционно скупать дома и квартиры, приобретать акции и становится совладельцами американских компаний.

Есть ли ограничения для иностранцев при покупке недвижимости в Соединенных Штатах?

Для иностранных покупателей не предусмотрены серьезные требования при покупке недвижимого имущества. Они могут не только свободно приобретать в США квадратные метры, но и владеть ими по своему усмотрению. Более развернутый ответ на этот и другие сопутствующие вопросы вы сможете найти, прочитав это руководство. Оно было разработано специально для иностранных инвесторов, заинтересованных в приобретении недвижимого имущества в США.

В руководстве приводятся подробные данные обо всех нюансах выбора и покупки американского жилья, помогающие понять весь процесс купли-продажи изнутри. Дополнительно даются исчерпывающие ответы на вопросы, связанные с местными правилами, налогами, работой риэлторских фирм и другими нюансами, о которых будет важно узнать иностранным инвесторам.

Виды недвижимого имущества

Прежде чем приобретать недвижимость в Соединенных Штатах, покупателям необходимо разобраться в ее категорийной принадлежности. Важно учесть, что местное жилье существенно отличается от квартир в домах советской и постсоветской постройки.

Различают 3 наиболее популярных в США вида жилой недвижимости:

  • Частный дом. На языке американцев он называется «Single family home». Располагается чаще всего в пригородах. На территории таких домов имеются бассейн и задний двор, где у владельцев есть возможность для организации различных игр и семейных барбекю.
  • Кондоминиум. Так в США называют апартаменты, расположенные в жилищных комплексах. Поскольку на территории таких многоквартирных домов располагаются бассейны, спортивные залы и другие удобства, владельцы кондоминиумов могут свободно пользоваться ими вместе с остальными жильцами. Содержат жилищные комплексы в чистоте и порядке управляющие органы, которые за свои услуги взимают с проживающих дополнительную плату.
  • Таунхаус. Тип жилья, совмещающий в себе черты загородного дома и городской квартиры. Покупатель, приобретающий таунхаус, будет проживать в апартаментах, расположенных в двух или трехэтажном коттедже, где у каждого владельца свой отдельный вход, гараж и небольшой прилегающий дворик. Предпочтение этому варианту часто отдают те, кто желают обзавестись собственным домом, но в черте города.

Ключевые этапы приобретения недвижимости

Покупка недвижимого имущества в Соединенных Штатах сопровождается рядом стандартных процедур:

  1. Подбор риэлтора/брокера. При желании приобрести квартиру или дом в США можно и без его участия, но это существенно повышает риски для покупателя. Риэлтор как раз тот специалист, который защитит ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи, поможет сбить цену и предупредит о возможных проблемах с жильем. Доверять стоит только профессионалам в этой области, способным честно, доступно и развернуто ответить на все поставленные вопросы.
  2. Оформление Pre-approval letter. Чтобы заручиться поддержкой риэлтора/брокера, покупателю необходимо доказать свою финансовую состоятельность. Сделать это можно, предоставив письмо из банка, которое подтвердит тот факт, что вам будет выдан кредит на покупку жилья. Если же вы планируете приобретать недвижимость на собственные сбережения, важно проконтролировать, чтобы они были доступны с вашего личного счета. Доказать платежеспособность поможет предоставление банковской выписки о наличии денег на вашем счете.
  3. Выбор подходящего жилья. Поскольку у риэлторов имеется обширная база данных по жилым и коммерческим объектам, вы сможете сократить время на их поиск в несколько раз. Нанятый специалист также проконсультирует вас по тем нюансам, которые характерны для того или иного типа недвижимости.
  4. Поиск юриста. Наряду с риэлтором, при оформлении сделки вам потребуется профессиональный адвокат. Он проконтролирует, чтобы весь процесс приобретения жилья прошел юридически корректно, а ваши будущие права на него были подкреплены законом. Найти квалифицированного адвоката можно самостоятельно или доверить его подбор нанятому риэлтору.
  5. Составление оффера. После того, как подходящее жилье найдено, необходимо сформировать для его владельца оффер, то есть коммерческое предложение. По сути это типовое соглашение с указанием условий, на которых вы бы хотели заключить сделку. При наличии нескольких подходящих вариантов вы можете разослать оффер разным владельцам недвижимости. Если продавец соглашается на ваши условия, вы вносите небольшой задаток. Далее у вас будет 5 суток на то, чтобы подробно осмотреть объект, обсудить все пункты договора и внести в него возможные правки при участии адвоката. На этой стадии вы можете расторгнуть предварительное соглашение без потери задатка. Если же вы решите выйти из сделки на 6-й день, продавец имеет право не возвращать внесенный вами депозит.
  6. Оценка недвижимости (Appraisal). Проводит ее независимый эксперт. Процедура важна прежде всего для банковского учреждения. Здесь необходимо учесть, что если выполненная оценка объекта будет ниже, чем цена, установленная продавцом, банк может не выдать вам кредит на покупку жилья.
  7. Проверка недвижимости на юридическую чистоту. В ходе этой процедуры юрист, нанятый покупателем, проверяет наличие у продавца задолженностей по ипотеке и другие возможные обременения. Одновременно титульной компанией оформляется страховка.
  8. Получение ответа от банка о выдаче кредита (Loan commitment). Банковскому учреждению требуется порядка 3-4 недель на вынесение решения о возможности кредитования. В этот период важно не брать дополнительные займы.
  9. Оформление сделки. Происходит в офисе титульной компании. Сюда вам нужно придти со всеми необходимыми документами (риэлтор предоставит список нужных бумаг) и суммой на покупку жилья. Сама сделка осуществляется юристами. Если в ходе ее проведения не возникает никаких проблем, вы официально становитесь владельцем купленной недвижимости. При возникновении каких-либо нюансов сделка переносится до тех пор, пока не будут устранены препятствующие факторы.
  10. Перевод денег. Оставшаяся часть суммы переводится продавцу после заключения сделки. На этой же стадии производится оплата дополнительных расходов.
Читайте также:
Как получить гражданство Польши и какие условия нужно соблюсти?

Важно! После того как вся сумма по сделке перечисляется на счет титульной компании или юриста, покупатель получает документы, удостоверяющие право владения недвижимостью (Deed). В ряде штатов эти бумаги подлежат обязательной регистрации. Выполняет ее титульная компания, передавая покупателю уже зарегистрированные документы. По времени процедура занимает от 6 до 10 недель.

Какие дополнительные расходы предусмотрены при покупке недвижимости?

Приобретая недвижимое имущество в США, иностранные инвесторы вынуждены оплачивать расходы, которые, порой, превышают стоимость самого жилья. Ниже приводится перечень затрат, сопровождающих каждую сделку покупки недвижимости:

  • Услуги юриста. Оцениваются обычно в 1000-1500 долларов. Поскольку у адвокатов есть право заверять документы, вы можете существенно сэкономить, не прибегая к услугам нотариуса.
  • Страховка. Ее сумма будет зависеть от выбранного типа страхования. Вы можете воспользоваться титульной страховкой (пригодится в тех ситуациях, когда у жилья есть другой владелец), страховкой от несчастных случаев, а также страховкой, распространяющейся на сооружения и конструкции. Подобрать оптимальный вариант поможет нанятый брокер.
  • Гонорар титульной компании. Составляет 200 долларов. Воспользоваться услугами титульной компании важно, поскольку именно она ответственна за чистоту сделки.
  • Налог на дом (порядка 1,19%). Вносится 2 раза в год. Первый налог покупатель оплачивает сразу после заключения сделки.
  • Реестровые и судебные пошлины. В некоторых штатах нужно произвести регистрацию права собственности, уплатив определенный взнос.
  • Услуги банка. Банковские учреждения берут оплату за оформление ипотеки (около 1000 долларов) и за ведение ипотечного счета (порядка 400 долларов). Потребуется также оплатить услуги ипотечного брокера (800 долларов) за предоставление данных о вашей платежеспособности.
  • Гонорар переводчика. Его помощь понадобится, если вы недостаточно хорошо владеете английским языком. За одну страницу сертифицированного перевода специалисты берут порядка 20 долларов.

Есть ли риски при покупке американского жилья дистанционно?

Если вы планируете инвестировать в недвижимость США удаленно без приезда в страну, то вам необходимо учесть риски, которые могут возникнуть при ее выборе и покупке. При этом важно помнить, что чем дороже стоит объект, тем выше становятся риски.

Полностью предотвратить их поможет обращение к лицензированным риэторам. Они окажут квалифицированное содействие, чтобы вы смогли безопасно и юридически корректно приобрести недвижимость в США дистанционно. Что касается рисков дальнейшего управления жильем удаленно, то они зачастую сводятся к проблемам, связанным с его сдачей в аренду. Эти неурядицы можно также своевременно исключить, если правильно выбрать тип инвестируемой недвижимости.

Приведенные рекомендации адресованы покупателям, собирающимся дистанционно приобретать жилье за наличные, без оформления кредита. В том случае, если вы планируете прибегнуть к ипотеке, вам потребуется лично приехать в США, чтобы открыть счет в одном из местных банков.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: