Особенности аренды и покупки недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Читайте также:
Как получить гражданство и паспорт Монако — изучаем в общих чертах

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Читайте также:
Виза в Италию в Санкт-Петербурге – как получить самостоятельно

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

Читайте также:
Туры на Кубу. Цены на отдых на Кубе; покупка путевки онлайн

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Читайте также:
Оформление трудового договора с иностранцем

Аренда или покупка жилья в Германии: что выгоднее?

Повальную любовь к аренде жилья можно назвать частью немецкой культуры. По статистике от 45 до 50% предпочитают снимать дома или квартиры, а не покупать собственные. Подобные исследования ежегодно проводят несколько инстанций — от институтов экономики до ассоциаций домовладельцев. И всякий раз показатели колеблются в этих пределах: почти на каждого жителя Германии с квартирой есть другой житель, который предпочитает снимать.

Но имеет ли подобный подход финансовый смысл? Проще говоря, это будет зависеть от ваших личных обстоятельств и средств, которыми вы располагаете. Важны и другие факторы, например, где вы хотите жить — в городе или в деревне.

В 2019 году журнал Spiegel опубликовал отчёт о двух разных исследованиях выгоды — от аренды и от покупки. Исследователи сравнивали рынки недвижимости в Мюнхене и Гамбурге. Результат показал, что в пересчёте на месячную стоимость аренда будет выходить дешевле, однако с точки зрения долгосрочных инвестиций аренда не имеет смысла.

Во втором исследовании сравнивалась инвестиционная стоимость аренды и покупки дома. Аналитики выяснили, что второй вариант имеет большую инвестиционную ценность, хотя, конечно, в ближайшее время многое может кардинально поменяться, учитывая ситуацию в связи с коронакризисом.

Почему немцы арендуют, а не покупают?

По статистике, более половины населения Германии живёт в съёмных домах или квартирах. Собственным жильём располагает значительно меньшее число людей. А в пересчёте на весь Евросоюз получается и вовсе немного: дело в том, что, в странах Еврозоны количество собственников жилой недвижимости любого рода в среднем доходит до 70%.

В отличие от тех же США или Великобритании, где приобретение жилья для многих становится во главу углу (хотя, судя по расценкам, эта цель не всегда достижима), многие немцы часто довольствуются арендой на протяжении большей части жизни.

Объяснить эту тенденцию поможет небольшой исторический экскурс. Послевоенная Германия стремилась улучшить внутреннюю экономику за счёт строительства, создавая при этом большее количество единиц.

Плюсы аренды

Отличительная особенность аренды в Германии — возможность вселиться на очень долгий срок. Многие жильцы размещаются в съёмном жилье на годы и годы, а арендодатели сталкиваются с более серьёзными препятствиями при выселении, чем во многих других странах. Ещё один момент: арендаторы могут вносить значительные изменения в недвижимость, делать любой ремонт. Правда, бонусом к этому моменту идёт другой: при выезде из квартиры или дома сдавать их владельцу нужно в том же состоянии, в котором вы их принимали.

Единого закона об аренде в Германии нет: положения на эту тему отличаются в разных федеральных землях. Кроме того, в Германии действуют различные законы о контроле за арендной платой, которые не позволяют арендодателям в одностороннем порядке повышать плату и дают арендаторам больше уверенности.

Аренда: для тех, кому дорого покупать

Выбор в пользу аренды или покупки будет, конечно, зависеть от вашего кошелька, а также от того, на какой период времени вам нужно жильё.

В краткосрочной перспективе покупателям часто придётся обслуживать не только ипотеку, но и ряд сопутствующих расходов — от коммунальных платежей до налогов.

Если вы приехали в Германию на короткий срок, то вряд ли захотите брать на себя финансовые обязательства. Кроме того, средства, которые нужно будет потратить на покупку жилья в Германии, пробьют изрядную брешь в бюджете тех, у кого нет больших сбережений.

В то же время исследование Института экономики в Гамбурге (HWWI), в котором рассматривались только ежемесячные затраты на аренду и покупку, показало, что аренда была дешевле в 112 из 401 городского округа Германии. На таком фоне покупка кажется более выгодной.

Как пишет Spiegel, в число городов, благоприятных для покупки, входят крупные города Рурской области, такие как Гельзенкирхен, Дуйсбург, Дортмунд и Бохум, а также города Восточной Германии, Кемниц и Магдебург.

Однако в этом исследовании не учитывалась долгосрочная инвестиционная стоимость покупки недвижимости, а также будущий выход на пенсию. А ведь это, пожалуй, самый важный фактор для людей, думающих о том, каким именно жильём стоит обзавестись.

Эксперт: цены на покупку снижаются

В то же время немецкие эксперты в области недвижимости считают, что покупка дома, скорее всего, окупится быстрее, чем думает большинство людей (называют срок в пять лет). И это даже с учётом того, что первоначальные затраты в Германии превышают средние значения по ЕС. В Германии они довольно высоки: сборы агента по недвижимости могут достигать 7,14%, нотариальные сборы — 2%, а налоги на покупку — до 6,5% от стоимости самого дома или квартиры.

Читайте также:
Как сделать загранпаспорт ребенку в 2021 году: документы, стоимость, сроки

Также эксперты рынка недвижимости отмечают, что, по сравнению с началом 2000‑х годов, сейчас дома в Германии намного доступнее, так как ощутимо снизились процентные ставки.

Прогноз: подешевеет и покупка, и аренда

Динамика цен в течение года будет зависеть от ВВП: чем сильнее и дольше будет экономический спад, тем сильнее будет ценовой эффект. Это относится и к ценам на покупку жилья. Причинами этого станут повышение процентных ставок, снижение спроса со стороны инвесторов, застой в сфере строительства. Свою роль сыграют и чрезвычайные продажи из–за недостатка ликвидности. В целом объём падения цен на покупку в ближайшие месяцы должен составить 10–25%.

Арендная плата также может в ближайшее время обвалиться, однако меньше. Степень её снижения зависит от темпа роста безработицы и от того, сколько продержатся на плаву фрилансеры и самозанятые работники.

Однако долго продолжаться ценовая карусель вряд ли будет, так как способность оплачивать жильё будет поддерживаться за счёт финансовой помощи от государства. Речь идёт, например, о жилищном пособии (Wohngeld) или оплате расходов на проживание в рамках Hartz IV. Спустя некоторое время арендная плата возобновится до прежнего, «докоронного» уровня.

Что не своё, то невыгодно

В последние годы рост цен на недвижимость в Германии, особенно в городских районах, мог продемонстрировать ценность владения своим домом. Однако на этом дело и закончилось: из–за драконовских цен немцы просто стали реже покупать. Так, в семи крупнейших городах Германии цены на жильё с 2009 по 2018 год выросли почти вдвое.

А вот аренда поначалу может казаться дешевле, но всё же имеет некоторые недостатки, если речь идёт о долгосрочном проживании. Так, вы тратите существенную часть своего ежемесячного дохода на арендную плату, но квартира, в которой вы проживаете, по сути, не ваша.

Для тех, кто хочет вложить деньги и заботится о выходе на пенсию, покупка дома со временем станет более дешёвым вариантом — но только для тех, кто может себе это позволить.

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,
аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции

В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Читайте также:
Особенности образовательной системы Китая в 2021 году

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Нотариальная пошлина 1–1,5%
• Налог на регистрацию 0,8–1,2%
• Налог на приобретение недвижимости 6 %
• Брокерская комиссия 0%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Налог на переход права собственности 3,09%
• Нотариус 1,5%
• Юрист 1,5%
• Госпошлина 0,7%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Повышенный спрос на валюту препятствует укреплению рубля

«Черная пятница» на рынке США. За какими акциями стоит отправиться на шоппинг

Какие акции пора продавать

Акции ОВК падают на 10%. Допущен дефолт по облигациям дочки

Торгуем по-крупному. Самые дорогие акции на СПБ

Рубль вновь споткнулся в ноябре. А дальше?

Лукойл: просадка бумаг создает возможности для покупок

Акции ритейлера одежды GAP упали на 24%. Что случилось

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Читайте также:
Чешский визовый центр, консульство: адреса, сроки и стоимость оформления

Copyright © 2008–2021. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Покупка дома в Германии: что нужно знать

Руководство для начинающих может помочь сэкономить потенциальным покупателям дома в Германии не только лишнюю энергию, но и деньги.

По информации консалтинговых компаний, в Германии почти 50% населения арендует жилье, в то время как средний показатель по странам ЕС – 70%. При этом в Берлине дома покупают 30% жителей.

В основном такое положение дел объясняется сильной правовой защитой арендаторов, законами о контроле над арендой и отсутствием специальных льгот для покупателей недвижимости. В Германии, в отличие от некоторых европейских стран, таких, как Испания, – суммы ипотечных платежей не вычитаются из налогов.

К тому же строительство домов, процветавшее в 50-х и 60-х годах прошлого века благодаря государственной субсидии, в последующие годы значительно замедлилось.

Цены растут

Несмотря на то, что строительство не прекращается, согласно последним исследованиям, сегодня в Германии не хватает одного миллиона единиц жилья. Дефицит привел к тому, что с 2009 по 2017 годы цены на дома и квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Гамбург или Мюнхен, выросли на 80%. Тем не менее, поскольку спрос остается высоким, цены также будут продолжать расти, вследствие чего покупка недвижимости по-прежнему остается выгодным предприятием.

Читайте также:
Рейтинг туроператоров: 12 самых надежных на сегодняшний день - 2021

Как можно сэкономить?

Если покупателю будет сопутствовать удача, он сможет приобрести дом непосредственно у продавца (через социальные сети, сайты с частными объявлениями и т.д.), сэкономив тем самым от 6% до 7%, выплачиваемых агентствам.

Для иммигрантов, которые планируют оставаться в Германии менее десяти лет, все же было бы разумнее арендовать жилье. Налог на прирост капитала (Begeltungsteuer) применяется к любому дому, купленному и проданному в течение менее 10 лет, но владельцы домов могут сдавать их в аренду, если покинут страну до этого времени. Однако нужно принять к сведению, что компании по управлению недвижимостью не столь распространены в Германии, как в некоторых других странах, – например, в США или Канаде.

Где покупать?

По единодушному мнению тех, кто имеет дело с немецкой недвижимостью, в Германии на стоимость дома наиболее сильно влияют три фактора: «местоположение, местоположение и местоположение». Практически идентичные дома могут иметь разницу в цене до 30%, в зависимости от близости к центру.

В городах жилье, расположенное рядом с транспортными узлами, как правило, самое дорогое, при этом расходы уменьшаются в зависимости от времени поездки до ближайшей станции метро.

Следует учитывать расстояние, необходимое для того, чтобы добраться до школы, мест работы и отдыха. Если в районе не хватает хорошего автобусного или железнодорожного сообщения, в иных случаях неудобства может компенсировать использование автомобиля или велосипеда.

В Германии существует только одноразовый налог, называемый Grundsteuer. Потенциальные покупатели, однако, должны выяснить, не планируются ли в ближайшее время на их улице работы по реконструкции. Если планируются, то предстоящие расходы, частично оплачиваемые жителями близлежащих домов, могут оказаться весьма существенными.

Кредитная проверка

Обычно потенциальный покупатель дома должен пройти немецкую кредитную проверку под названием SHUFA. Это является проблемой для многих мигрантов, у которых в Германии еще нет кредитной истории. И все же, если покупатель располагает возможностью заплатить 20% от стоимости дома плюс дополнительные расходы (Nebenskosten), скорее всего, банк выдаст кредит.

Существуют и такие банки, которые готовы финансировать ипотечные кредиты на все 100%, но в этом случае тому, кто взял кредит, придется выплачивать проценты в течение не менее 10 лет, даже если он внесет недостающую сумму. Это один из способов банковского заработка.

Процентная ставка зависит и от статуса резидента: так, например, люди, не имеющие постоянного вида на жительство, платят больше.

Стоимость оформления

Для того чтобы перевести недвижимость на чье-то имя, простого подписания договора недостаточно. Соглашение должно быть подписано в присутствии нотариуса и юридически уполномоченного переводчика, если покупатель не владеет немецким языком.

Перед встречей с нотариусом новое право собственности и описание имущества должно быть зарегистрировано в реестре суда.

Даже если дом передается в частном порядке, нотариальные сборы составляют около 1,2–1,5% от цены дома, в дополнение к налогу на передачу собственности – от 3,5 до 6,5%, а также регистрационным сборам – до 1,2%.

Суммы этих расходов варьируются от города к городу, в зависимости от дополнительных местных налогов.

Как устроен рынок аренды в Германии

Как устроен рынок аренды в Германии

B Гepмaнии пpинятo и пoпyляpнo жить в cъeмныx квapтиpax. Пoкyпaть coбcтвeннocть здecь нe тopoпятcя, тaк кaк цeны выcoкиe, a нeмцы чacтo мeняют paбoтy вмecтe c гopoдoм. Пoэтoмy cфepa apeнды paзвитa и диктyeт cвoи пpaвилa.

Кaк вcё ycтpoeнo?

Pынoк cъeмнoгo жилья в Гepмaнии — этo cпeциaльныe opгaнизaции, кoтopыe oбъeдиняют чacтныx лиц и гocyдapcтвo и бepyт нa ceбя вecь пpoцecc apeнды квapтиp. Oни peaлизyют пpoгpaммы cтpoитeльcтвa гocyдapcтвeннoгo жилья и eгo cдaчи. B тaкиx квapтиpax мoжнo жить вcю жизнь, ecли нe нapyшaть пpaвил пpoживaния. Этo избaвляeт квapтиpaнтoв oт нeждaнныx визитoв xoзяeв и pиcкa быть внeзaпнo выceлeнными. Квapтиpocъeмщики нaдeжнo зaщищeны зaкoнoм. Нaйти пpивычнyю квapтиpy oт чacтнoгo лицa тoжe вoзмoжнo.

Квapтиpы чaщe cдaютcя бeз мeбeли, в peдкиx cлyчaяx — c кyxнeй, кoтopyю eщe пpидeтcя выкyпить. Cтoимocть зaвиcит oт peгиoнa и гopoдa. B дopoгoм Mюнxeнe квapтиpa oбoйдeтcя в 800-900 €, в Бepлинe пpиличнyю квapтиpy мoжнo нaйти oт 500 €, в мaлeнькиx гopoдax — зa 300-400 €.

Кaкиe бывaют квapтиpы?

Пoмимo cтaндapтныx квapтиp нa ceмью или чeлoвeкa, apeндaтop мoжeт зaceлитьcя в кoммyнaлкy, cтyдeнчecкoe oбщeжитиe или вpeмeннyю квapтиpy — этo чтo-тo вpoдe гocтиницы для тex, ктo тoлькo ищeт жильe.

Кoммyнaлки

B Гepмaнии пoпyляpны кoммyнaльныe квapтиpы WG — die Wohngemeinschaft. Этo фopмaт жилья, кoгдa нecкoлькo чeлoвeк cнимaют мнoгoкoмнaтнyю квapтиpy и ищyт ceбe coceдa. Peшeниe o выбope жильцa в дaннoм cлyчae пpинимaют квapтиpaнты. Opгaнизaцию, cдaющyю квapтиpy, интepecyeт тoлькo плaтeжecпocoбнocть и лeгaльнocть нaxoждeния квapтиpocъeмщикa в Гepмaнии.

Читайте также:
Виза в Македонию для россиян: список документов и анкета

Пoэтoмy WG — этo зaчacтyю нe пpocтo выбop coceдa, a пoиcк нoвoгo дpyгa, c кoтopым кoмфopтнo и пpиятнo дeлить жилoe пpocтpaнcтвo. Cпpoc нa тaкoe жильe oчeнь выcoк — в бoльшиx гopoдax пpидeтcя oтcтoять цeлyю oчepeдь нa coбeceдoвaниe. Cтoимocть кoмнaты в кoммyнaлкe в бoльшиx гopoдax cocтaвляeт 300-600 €, в мaлeнькиx — 200-300 €.

Cтyдeнчecкиe oбщeжития

Ecли цeль визитa в Гepмaнию — yчeбa, мoжнo пpeтeндoвaть нa кoмнaтy в oбщeжитии. Пo cyти, этo тo жe WG, нo бeз кacтингa. Oбщeжития бывaют нe тoлькo пpикpeплeнными к кoнкpeтнoмy вyзy, нo и oбщиe, в кoтopыe мoжнo зaceлитьcя пo пpeдъявлeнию cтyдeнчecкoгo. Кoмнaты выдaютcя cтyдeнтaм, пoдaвшим зaявки нa пpoживaниe, в пopядкe oчepeди. Чтoбы ycпeть, peкoмeндyeтcя пoдaвaть зaявкy зa ceмecтp дo нaчaлa yчeбы. Cтoимocть кoмнaты в oбщeжитии вapьиpyeтcя oт 180 дo 250 €.

Bpeмeнныe квapтиpы

Bpeмeннoe жильe c мeбeлью мoжнo пoиcкaть нa caйтe mitwohnzentrale.de. Этoт вapиaнт пoнaдoбитcя, ecли пocтoяннyю квapтиpy нaйти пoкa нe пoлyчaeтcя, a жить в гocтиницe yжe cтaнoвитcя cлишкoм дopoгo.

Из чeгo cклaдывaeтcя apeнднaя плaтa?

Apeнднaя плaтa, кaк и в Poccии, cocтoит из двyx чacтeй: cyммa чиcтoй apeнды + кoммyнaльныe плaтeжи. Oбщaя cтoимocть нaзывaeтcя die Warmmiete. Cyммa кoммyнaльныx плaтeжeй — oт 50 дo 200 € cвepxy к cyммe чиcтoй apeнды. B дoбaвoчнyю cтoимocть нe включaют pacxoды нa элeктpичecтвo в caмoй квapтиpe, a тaкжe нa oплaтy тeлeфoнa и интepнeтa.

Пpи ocмoтpe жилья зaпpocитe дoкyмeнты o кoммyнaльныx pacxoдax зa пocлeдниe тpи мecяцa и пpoвepьтe фaкт иx oплaты. Cлyчaeтcя, чтo пpeдыдyщиe жильцы нe oплaчивaют пocлeдний мecяц, из-зa чeгo вы мoжeтe пoпacть нa дoпoлнитeльныe pacxoды cpaзy пocлe зaceлeния. Paз в гoд вы бyдeтe пoлyчaть тoчный pacчeт кoммyнaльныx ycлyг зa вce мecяцы. Пpи пepepacxoдe нyжнo дoплaтить, в cлyчae экoнoмии — мoжнo пoлyчить дeньги oбpaтнo.

Нeльзя пoднимaть цeнy бoльшe чeм нa 20% зa тpи гoдa. Ecли apeндoдaтeль xoчeт пoлyчaть бoльшe, пpидeтcя нaйти дpyгoгo квapтиpocъeмщикa.

3aлoг — oбязaтeльнoe ycлoвиe apeнды вcex типoв жилья. Oн paвeн двyxмecячнoмy взнocy чиcтoй apeнды. Пo дoгoвopy, вы oбязaны пpeдyпpeдить apeндoдaтeля o cъeздe зa двa мecяцa. 3aлoг cтpaxyeт eгo oт внeзaпнoгo иcчeзнoвeния квapтиpaнтoв.

Apeнднyю плaтy имeют пpaвo пoвышaть, нo этo peгyлиpyeтcя зaкoнoм. Нeльзя пoднимaть цeнy бoлee чeм нa 20% в тeчeниe 3 лeт c oдним и тeм жe квapтиpocъeмщикoм. Toлькo взяв нoвoгo жильцa, мoжнo пoвыcить плaтy.

Гдe иcкaть и нa чтo oбpaщaть внимaниe?

Ocнoвныe мecтa пoиcкa — cпeциaлизиpoвaнныe caйты, гдe ecть oгpoмнoe кoличecтвo пpeдлoжeний paзныx фopмaтoв. Нaибoлee пoпyляpны:

У caйтoв yдoбныe мoбильныe пpилoжeния, кoтopыe мгнoвeннo oпoвeщaют o нoвыx вapиaнтax пo зaдaнным вaми кpитepиям. Peaгиpoвaть нa пpeдлoжeния лyчшe кaк мoжнo быcтpee, тaк кaк xopoшиe вapиaнты paзбиpaют мoмeнтaльнo.

Стоимость и особенности аренды недвижимости в Германии

Главная особенность немецкого рынка недвижимости – это стабильность. Цены, конечно, не стоят на месте и с каждым годом растут, но этот рост происходит на фоне повышения доходов населения Германии и не сопровождается резкими скачками и колебаниями.

О стоимость аренды квартир и домов в Германии поговорим дальше, а также дадим ответы на некоторые вопросы.

СОДЕРЖАНИЕ

  • Парадокс: гривна укрепляется, а цены растут В течение года цены на самые необходимые продукты питания, без которых рацион каждого человека не может называться полноценным и сбалансированным,…

Рынок недвижимости в Германии: коротко о главном

Любой иностранец (от студента до бизнесмена), который легально находится в Германии, сможет найти жилье с учетом своих желаний и возможностей.

Стабильность рынка позволяет получать дивиденды от сдачи недвижимости в аренду, пусть и небольшие – от 4 до 7% в год, но зато гарантированные и без всякого риска.

Низкие ипотечные проценты – от 0,8 до 2% для немецких граждан и от 3 до 5% для иностранцев – делают этот бизнес еще более привлекательным, в том числе для иностранных инвесторов.

Еще одна особенность – большая разница в ценах на жилую недвижимость в различных регионах Германии. Более высокие цены в южных и западных федеральных землях и крупных городах: Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Штутгарте, Дюссельдорфе, Берлине.

Например, стоимость квадратного метра жилья во Франкфурте-на-Майне в среднем составляет около 5 тысяч евро. В то же время цены на недвижимость на востоке Германии почти в три раза ниже – в среднем 1,3-1,5 тыс. евро за квадратный метр (например, в Дрездене или Берлине), что позволяет приобретать здесь жилье по более выгодным ценам. На рынке представлен большой выбор первичного и вторичного жилья.

Читайте также:
Как доехать до Абхазии на самолете

Стоимость аренды жилья в Германии

Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и его местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.

В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, согласно которым арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.

Для того, чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel.

Средние ставки на аренду квартир по федеральных землях Германии в 2018 году:

Федеральная земля/город

Цена в евро/м2 30 кв. м

Цена в евро/м2 60 кв. м

Цена в евро/м2 100 кв. м

Свободный город Бремен

Свободный город Гамбург

Мекленбург — Передняя Померания

Северный Рейн — Вестфалия

Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш — Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тельц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1279,5 евро в месяц.

Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггер в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят за все по 3,35 евро в год.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: