Пустите пожить: заметки для тех, кто ищет и кто сдает квартиры в Италии

В Италии очень многие занимаются бизнесом, связанным с недвижимостью: сдают квартиры туристам, студентам, на долгий срок, управляют чужой недвижимостью. Последние пару месяцев я смотрю на эту историю глазами клиента, причем клиента, активно ищущего, как апартаменты на пару недель в местах, куда нам нужно по работе, так и для жизни – на год-два минимум. За эти несколько недель мы посмотрели кучу мест: апартаменты в новых комплексах и переоборудованные старые виллы, а-ля таунхаусы (villetta a schiera), отдельные дома и мансарды, — и у меня столько впечатлений! Далее про то, как разнообразие выбора неожиданно оборачивается скудостью качественного предложения, как все-таки найти достойные апартаменты в Италии, на что обращать внимание и…рекомендации для собственников и управляющих недвижимостью: как сделать вашу квартиру неотразимой для клиента.

Что есть на рынке

По сути, рынок недвижимости в аренду в Италии огромен, а по факту – не так уж и много интересных предложений, как для туристов, так и для тех, кто ищет квартиру на долгий срок. Мы с мужем – и те, и другие. Мы много ездим по Италии по делам и путешествуя, поэтому нам часто нужны апартаменты на срок от 3-4 дней и до двух недель. Мы еще не определились, где именно хотим жить, поэтому жили полтора года в Римини, два месяца во Флоренции, два – в Тоскане, последние пару месяцев «тестируем» север Италии: Варезе – Комо – Верона. Не будем отходить от привычного всем деления и поговорим сначала о квартирах для краткосрочной аренды, а потом и про долгий срок.

Квартира на короткий срок – что есть и где искать?

Когда над нами не довлеет работа (надо быть именно здесь и именно в эти даты), то мы прекрасно перемещаемся по стране и живем в разных местах с помощью хаусситтинга. Когда мы только начинали, предложений по Италии было крайне мало, итальянцы традиционно не доверяют свой дом никому. Но уже в 2016-м ситуация начала меняться: только этой весной мы с сожалением отказались от вариантов на Сицилии, в Марке, под Сан-Ремо, а Милан не совпал с нами по датам. Но это не важно. Важно, что предложений стало больше, а значит, что хаусситтинг именно в Италии всем, любящим путешествия, готовым открываться другим людям и знакомиться с другим укладом жизни, не стоит сбрасывать со счетов. Узнать больше о хаусситтинге можно в этом цикле статей.

Когда же едем в конкретные даты и место, то, первым делом, я отправляюсь на сайты. Запрос простой – это всегда апартаменты, преимущественно билокале (спальня, гостиная и кухня), с террасой или выходом в садик. Адекватный выбор для того, кто приехал куда-то по делам или на отдых, но без запроса на luxury.

Где ищем?

Перепробовав множество арендных сайтов, в итоге, остановились на следующих:

Здесь можно напрямую снять апартаменты от хозяина, отсортировав их прямо по этому критерию. Есть и другие популярные сайты, типа subito.it, immobiliare.it или casa.it, но здесь сдают практически одни агентства.

Быстрый, удобный, хорошо продуманный сайт. Все предложения – только напрямую от владельцев. Есть такая фишка как «социальный капитал»: ты оставляешь отзыв о хозяине и его жилье, он – о тебе. Пока не напишешь свой отзыв, прочитать, что написали о тебе, не можешь, поэтому принцип «алаверды» более-менее исключен. Благодаря социальному капиталу легче снимать классные квартиры – хорошим разноплановым отзывам доверяют. Вот, например, один из последних отзывов в нашем аккаунте:

На удивление неплохой поиск по апартаментам на booking.com, но его не очень любят сами владельцы домов, там неудобная система управления своим аккаунтом и высокая комиссия. Но поскольку не все знают о существовании альтернатив и по старинке идут на Букинг, то выбор квартир и домов в аренду там по-прежнему широкий.

Сравнение цен аренды авто у разных прокатчиков. Вы задаете параметры поиска – сайт находит вам автомобиль в заданном месте по самой низкой цене

Цены в рублях и оплата в рублях – для тех у кого только рублевый счет

Цены в Евро и оплата в Евро – для тех у кого счет в Евро и аренда в Европе

Выбор туристической страховки

Сайт Винского

Реклама на форуме Винского

Список форумов‹Эмиграция: как и куда | Легализация | Учеба | Работа и бизнес‹Аренда или покупка недвижимости за границей
Изменить размер шрифта
Smartfeed

Блоги •
Правила •
Инструкции
• FAQ
• Галерея
• Регистрация
• Вход

Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 6

Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 03 июл 2022, 05:08

Возникло желание изучить рынок недвижимости Италии с целью поиска вариантов приобретения недвижимости в этой стране. Интересует в первую очередь регион Лигурия.

Пожалуйста, подскажите, где лучше искать предложения собственников жилья?

Вот в России, к примеру, есть сайты avito.ru и cian.ru, в Латвии есть сайт ss.lv, где владельцы недвижимости, желающие её продать, с вероятностью, близкой к 100%, разместят своё предложение. А в Италии что-то подобное есть?

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Olgamosca » 03 июл 2022, 05:38

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

Moon1982 » 05 июл 2022, 21:10

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 05 июл 2022, 22:31

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 21 авг 2022, 19:18

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 21 авг 2022, 20:34

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2022, 10:46

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 24 авг 2022, 11:32

Я тоже не знаю. Напишите мне, пожалуйста, в личку.

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2022, 12:25

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 24 авг 2022, 17:55

Это я понимаю. Но агент ведь не работает бесплатно. За свою “помощь” он берёт комиссию, и немалую (во всяком случае, у нас так). Это очень хитрая братия. Они часто говорят о том, что комиссию платит продавец, вам, как покупателю волноваться не о чем. Но здравомыслящие люди ведь понимают, что эту комиссию продавец (в нашем случае застройщик) заложил в стоимость объекта. И не будь этих паразитов (агентов), можно бы было приобрести объект дешевле.

Поэтому я и интересуюсь – где искать собственников жилья, в случае с новостройками – застройщиков.

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

olena1977 » 24 авг 2022, 21:10

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 27 авг 2022, 00:41

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

senator » 27 авг 2022, 01:13

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 01 сен 2022, 23:52

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

МЭЛС » 02 сен 2022, 05:25

Re: Покупка недвижимости в Италии: где искать предложения собственников?

miciolka » 02 сен 2022, 22:10

Какую недвижимость ищут итальянцы сегодня?

Пандемия коренным образом изменила потребности в жилье. За последние два года люди по-настоящему осознали значение понятия “мой дом” и представили, каково это – жить в другом доме, большем по площади, светлее, с садом, террасой и кабинетом.

Портал Casa.it привлек 3 600 человек к потребительскому исследованию “Дом, который я ищу”, чтобы понять, как люди сегодня представляют себе свой будущий дом, каковы их стремления и приоритеты при его поиске, и как они изменились после пандемии.

“Пандемия изменила приоритеты людей в отношении жилья, их ожидания и потребности”, – комментирует Даниэла Мора, руководитель отдела потребительского и брендового маркетинга Casa.it. “Возросла потребность и желание иметь большие, светлые и комфортабельные дома, расположенные вблизи зеленых зон и, прежде всего, вблизи услуг, полезных для повседневной жизни”.

Покупка жилья – одна из главных целей итальянцев

83% людей, опрошенных Casa.it, хотят купить дом. Из них 39% готовятся к покупке своего первого дома, 27% – к замене первого дома на более просторный и 9% – к замене первого дома на меньший по площади. С другой стороны, 17% респондентов арендовали бы жилье, но это был бы в основном временный выбор в ожидании покупки (23% предпочтений). По сравнению с прошлым годом, число людей, желающих снять жилье для удаленной работы, увеличилось на 4%.

Квартиры и отдельно стоящие дома – самые популярные типы; итальянцы в основном ищут большие, уже пригодные для жилья дома или новые. 42% респондентов ищут квартиру, 25% – отдельный дом, 7% – пентхаус, 6% – виллу, 6% – дом с большой террасой, 5% – двухквартирные/трехквартирные аппартаменты, 4% – дом в деревенском стиле. За ними следуют другие типы.

Люди в основном ищут большие дома, которые уже пригодны для проживания или новые: трехкомнатные квартиры, четырехкомнатные квартиры и квартиры с более чем пятью комнатами возглавляют список с 33%, 29% и 25% соответственно. Двухкомнатная квартира получает 12% предпочтений, а студия – всего 1%. 61% итальянцев предпочитают дом, который уже пригоден для проживания, 26% – новый дом и только 13% – дом, нуждающийся в ремонте.

Пригород или центр города: молодые пары мечтают о доме в пригороде, одинокие и пожилые люди предпочитают центр города

Пригороды занимают первое место в списке предпочтений при поиске дома. 44% итальянцев ищут свой будущий дом в пригороде, 27% – в центре города, 13% – на морском курорте, 10% – в небольшой деревне, 4% – в горной деревне и 2% – на курорте у озера.

Молодые люди в возрасте 26-44 лет чаще всего предпочитают дом в пригороде: 55% 26-34-летних предпочитают пригород и 51% 35-44-летних. С возрастом предпочтение пригородов снижается: только 40% 45-54-летних ищут дом в пригороде, 34% 55-64-летних и 30% старше 65 лет.

Центр города предпочитают в основном 18-25-летние (37%) и 65+-летние (31%). Дом в небольшой деревне желают приобрести в основном 35-44-летние (12%). Однако с возрастом возрастает желание жить за городом, на берегу моря, в горах и на озере.

Пары с детьми или без детей чаще всего предпочитают дом в пригороде – 46% и 44% соответственно; центр города особенно популярен среди одиночек (33%) и одиноких родителей (28%).

Близость к услугам, отвечающим повседневным жизненным потребностям, является приоритетом при поиске дома

Магазины находятся на первом месте в списке наиболее желаемых услуг (54%), далее среди предпочтений зеленые насаждения, сады и парки занимают второе место – 53%, за ними следуют супермаркеты (48%), общественный транспорт (39%), работа (25%), школа и места отдыха (23%) и море (18%). Жить рядом с домом родителей для 9% важнее, чем жить рядом с горами (6%) или озером (5%).

После пандемии гараж оказался на первом месте в списке желаний, наряду с частным садом

Для итальянцев важнейшими помещениями в их будущем доме являются частный сад и гараж на равных условиях, в отличие от ситуации годичной давности, когда опыт локдауна поставил частный сад на первое место в списке с 58% предпочтений, на 7% больше, чем гараж. На сегодняшний день другими важными помещениями являются гостиная (49%), кухня (47%), терраса (46%), 2 или более ванных комнат (45%), детская спальня (37%), балкон (34%), подсобное помещение (31%). Далее следуют прачечная (26%), комната для гостей и погреб (23%), открытая кухня (21%), гардеробная (18%), кабинет или место для удаленной работы (17%), комната/место для увлечений (14%) и тренажерный зал (4%).

Гардеробная комната необходима, прежде всего, одиноким людям и парам без детей, а гараж/комната – парам с детьми, 54%.

Наиболее важные потребности итальянцев в отношении характеристик и услуг касаются климатического комфорта, красивого вида и быстрого подключения к Интернету.

Инвестиции в недвижимость в Италии в 2022 году

Итальянский рынок недвижимости своей устойчивостью похож на рынок жилых и коммерческих объектов в Швеции, однако прекрасный климат Италии, который так не похож на шведскую погоду, делает апартаменты в этой стране для потенциальных покупателей намного привлекательнее, чем квартиры и другие виды помещений в холодной скандинавской стране. Именно поэтому многие стремятся приобрести жилье в Италии, но до покупки следует разобраться, какие лучше сделать инвестиции в недвижимость в Италии в 2022 году, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2022 году, выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии, какие существуют выгоды от недвижимости в Италии.

Никогда не бывает достоинств без недостатков и наоборот, и поэтому сегодня мы разберемся, какую пользу могут принести денежные вложения в апартаменты в Италии, и есть ли минусы итальянской недвижимости.

Содержание:

Инвестирование в недвижимость в Италии
В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2022 году
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии
Выгоды от недвижимости в Италии

Инвестирование в недвижимость в Италии

Инвестирование в недвижимость в Италии, чтобы сдавать ее в аренду, по мнению экспертов, выгодно и способно приносить постоянную прибыль, поскольку найти постояльцев жилья в этой стране, и тем более в ее курортных населенных пунктах, можно легко, так как спрос в них почти всегда выше предложения. И связано это с тем, что итальянцы редко смотрят на свои дома как на источник дохода, а сдают недвижимость в аренду лишь в крайних случаях.

Однако инвестиции в итальянскую недвижимость способны сразу принести доход, только если сдавать ее в аренду, так как, чтобы перепродать апартаменты дороже, чем они были куплены, придется какое-то время подождать, поскольку итальянское жилье редко прибавляет в цене. Исключения составляют лишь некоторые населенные пункты страны, например, небольшой город в провинции Генуя, который называется Портофино, в котором спрос на покупку жилья есть всегда, и он постоянно держится на высоком уровне, тогда как предложений о продаже недвижимости в городке почти нет, поэтому жилье в нем дорогое, и найти покупателя своих апартаментов в Портофино будет просто.

Инфляция итальянского рынка в 2022 году замедлилась, и увеличение стоимости товаров и услуг в этой стране притормаживается, однако этого нельзя сказать о недвижимости, ведь квартиры и виллы в Италии к 2022 году станут дороже, но ненамного, а лишь на 0,5%, а в 2022 году, по прогнозам специалистов, итальянская недвижимость прибавит в цене еще от 0,3 до 1% от нынешней стоимости жилых объектов. Российские инвесторы, которые хотят вложить деньги в покупку итальянских апартаментов и при этом не переплачивать, должны поторопиться и приобрести недвижимость в текущем году, чтобы не покупать жилье в Италии по повышенным ценам в наступающем году.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2022 году

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2022 году? В какую недвижимость в Италии лучше инвестировать?

Если говорить об аренде помещений, то, по мнению экспертов в области недвижимости, в 2022 – 2022 годах могут дать хорошую прибыль инвестиции в помещения под ведение бизнеса, ведь коммерческая недвижимость в Италии в ближайшие годы будет востребована как никогда.

Тем, кто хочет вложить деньги в жилье, можно купить апартаменты в курортной зоне страны и сдавать их в краткосрочную аренду, но в этом случае необходимо найти риелтора, который будет искать квартиросъемщиков, оформлять документы и заниматься другими делами, связанными с домом и его сдачей во временное пользование другим людям, и лучше всего, если это будут делать агенты, имеющие специальные сертификаты и трудящиеся официально.

Тем, кто еще не очень хорошо ориентируется в ценах на квартиры и виллы по всей Италии, перед выбором жилья лучше узнать, какова примерная стоимость квадратного метра жилья в разных регионах страны. Средняя цена м2 в Италии равна 1 тысяче 900 евро, и редко когда итальянский жилой квадратный метр стоит одну тысячу евро, в основном его минимальная стоимость около 1 тысячи 200 евро. За такую стоимость практически невозможно найти недвижимость в северных районах, в предгорных местах, в популярных у туристов населенных пунктах, в том числе в курортных зонах страны, а также в Риме, Венеции и, конечно, в Милане.

Тем, кто планирует вложить денежные средства в недорогое жилье, нужно присматривать апартаменты в Молизе, где можно найти недвижимость, квадратный метр которой стоит в среднем 1 тысячу 500 евро, в Умбрие, где жилой квадратный метр обойдется в 1 тысячу 200 евро, а также в Калабрии, в котором м2 можно купить за 1 тысячу 250 евро, и в Сицилии с ее апартаментами, квадратный метр в которых стоит 1 тысячу 250 евро. Кроме того, дешево в Италии можно приобрести и домик в сельской местности, который, скорее всего, придется ремонтировать, а это дополнительные финансовые затраты.

Дорогое жилье в Италии можно купить там, где много туристов, к примеру, в Тоскане: во Флоренции жилой квадратный метр стоит 5 тысяч 500 евро, в Сиене – 3 тысячи евро, в Вольтерре – 2 тысячи 300 евро, то есть, зная цены в этих местах, можно сделать вывод, что средняя стоимость тосканской невидимости равна двум с половиной тысячам евро.

Стоимость квадратного метра в горнолыжных курортах Италии равна примерно трем тысячам евро, так, в Валле д’Аоста м2 стоит 3 тысячи евро, а в Лигурии – не менее 2 тысяч 600 евро.

В Милане жилой м2 обойдется покупателю в 5 тысяч 500 евро, а в Риме – в 3 тысячи евро, апартаменты в Венеция несколько дороже, в этом городе на воде стоимость квадратного метра равна 4 тысячам евро, а в северных регионах Италии, к примеру, в Трентино-Альто-Адидже за каждый метр жилья придется заплатить не менее 2 тысяч 600 евро, в Ломбардии – от 2 тысяч 400 евро.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Италии? Зачем инвестировать в недвижимость в Италии, будет ли жилье приносить постоянный доход?

Безусловно, инвестирование в апартаменты в Италии выгодно, потому что способно приносить хороший регулярный доход, особенно, если вы планируете сдавать жилье в аренду.

Выгоды от недвижимости в Италии

Приступая к поискам виллы или квартиры для их приобретения, нужно помнить, что недвижимость в Италии от агентства всегда лучше, чем брать жилье без таких посредников, поскольку агентства работают официально, и их деятельность строго контролируется государством, и главное не забыть проверить сертификат, разрешающий риелторской компании осуществлять свою деятельность.

Купив апартаменты в Портофино, в итальянском городе, о котором говорилось выше, вы сможете легко найти не только арендаторов жилья, но и покупателей, которые возьмут ваш дом по более высокой цене, чем купили его вы, так как предложений о продаже квартир в этом городе почти нет, а спрос на них всегда большой, и в этом состоят выгоды от недвижимости в Италии.

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Читайте также:

Получение визы на Кубу и таможня Кубы

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаете	Как прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру	«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор	«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку	«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу. Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает. Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Дата выдачи.
Наименование организации.
ИНН.
ОГРН.
Подпись руководителя.
Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Допустима формулировка вроде «представитель имеет право подписывать от имени доверителя любые документы».

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то , должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

При первом контакте не скрывает свой статус. Нет смысла делать вид, что ты не риелтор, если общаешься с потенциальным клиентом. Важно, наоборот, полноценно представиться, а на личной встрече показать визитку и паспорт.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Поиск жилья без посредников в 21-м веке

Полагаю, все мы однажды искали себе жилье. Кто-то — в собственность, большинство, вероятно, в аренду. Все, кто хоть раз пытался найти реальные предложения на досках объявлений, знают — это нереально. Такого количества спама нет, пожалуй, ни в одной другой сфере. После того, как окунешься в этот ад, обычно руки начинают чесаться применить свою IT-шность на благо ближнему. Результатом для меня стал проект Sobnik, о котором я и хочу рассказать.

Sobnik — это плагин для Chrome, который помечает посредников на досках объявлений. Пока работает только с Avito.ru, в ближайшем будущем я добавлю Irr.ru и другие крупные доски. Всех, кто сидит на чемоданах и кому не терпится попробовать, прошу в Google Web Store. Под катом я расскажу о технической стороне проекта, о его перспективах и о моих наблюдениях за ~~противником~~ посредниками. Любители критиковать чужой JS-код также велкам, исходник клиентской части плагина доступен на github.

Для любителей точности уточняю: формально, Sobnik это «расширение», а не плагин, но уж больно я к последнему термину привык.

Зачем все это?

«Польза обществу», надеюсь, очевидна, поэтому сразу перейду к вопросу «зачем это лично мне». Столкнувшись в последний раз с поиском жилья, наплевавшись на спам, которым заполнен Интернет, насмотревшись на изобретательных риэлторов, я ощутил прямо таки укол совести. Как никак корабли уже бороздят просторы 21-го века, неужели мы, Программисты, не способны справиться с жалкими спамерами?

Поразмыслив, я рискнул предположить, что способны. Просмотра нескольких сотен объявлений было достаточно, чтобы понять — посредников выявить легко. Либо по содержанию объявления, слишком подозрительному или очевидно агентскому, либо по наличию множества предложений с одним и тем же номером телефона. Оставалось выбрать технологии, на основе которых эту идею можно было проверить — объявления нужно было распарсить, куда-то сохранить, и проанализировать. В качестве парсера я выбрал Google Chrome — для доступа ко всей нужной информации на досках объявлений требуется полноценный браузерный движок с работающим JavaScript-ом. Для серверных дел решил попробовать Go и MongoDB. Все три вещи были для меня в новинку, так что это была отличная возможность расширить горизонты и освоить что-то новое. В итоге получился Sobnik.

Как выявить агентов?

На первый взгляд — довольно просто. Доступным и достоверным индикатором служит номер телефона, на который дано множество объявлений. Ведь не станет же агент покупать под каждое объявление новую сим-карту! Кроме того, некоторые объявления содержат прямые упоминания что автор риэлтор и хочет комиссию. В теории оно конечно просто, на практике пришлось решать множество мелких вопросов:

Авито и многие другие доски публикуют номер телефона в виде изображения, соответственно — номер приходится распознавать.
Агенты активно прячут свои реальные телефоны. Телефон указывают в тексте объявления, словами, буквами, спецсимволами. Всю эту маскировку приходится выявлять и вскрывать.
Некоторые собственники дают много объявлений на одну и ту же квартиру. Чтобы не зачислить их в риэлторы, приходится выяснять, о разных объектах идет речь в разных объявлениях, или об одном и том же. Связываться с распознаванием адресов я не стал, использую готовые географические координаты, доступные на многих досках.
Самые продвинутые посредники рисуют свои реальные номера телефонов на фотографиях квартир. Таких товарищей сложнее всего выявить. Я не нашел надежного и легкого в применении OCR решения, способного распознавать номера на фотках. Пришлось покумекать и родить простой алгоритм, определяющий, есть ли на фото какой-либо текст, и такие объявления считать агентскими.
В тексте объявления часто есть прямое упоминание о том, что автор — агент. Однако, поскольку компьютеры пока не научились понимать речь, надежного метода для полноценного использования этой информации я не придумал. Пока обошелся обнаружением некоторых наиболее распространенных и недвусмысленных фраз, благо этот критерий лишь дополняет основной детектор по номерам телефонов.

Использование этих приемов позволяет автоматически выявлять большую часть посредников. Вот так выглядит Авито во время активности спамеров (красные и зеленые кружочки — результат работы Sobnik-а):

Техническая сторона проекта

Плагин написан на JavaScript, поскольку функционала API Хрома вполне достаточно для поставленных целей. Единственная сложность была с получением изображения номера телефона. Дело в том, что Avito отдает его только для запросов с правильным Referer-ом. В браузере подделать этот заголовок возможности нет, а получить данные изображения, загруженного страницей Avito, не дает Cross-Origin Policy. Оказалось, что эту защиту легко обойти — я сохраняю страницу в формате MHTML через соответствующий API, а затем из полученной строки вырезаю нужный мне кусок, содержащий изображение в base64-кодировке. Таким же методом получаю доступ и к фотографиям квартир.

Далее, информация отправляется на сервер, где работает программа на Go. На самом деле две программы — все запросы выполняются асинхронно, одна программа пишет все запросы в очередь, вторая программа эти запросы обрабатывает. В клиентскую часть встроена логика по замедлению потока обращений к серверу в случае, если тот не успевает выполнять запросы вовремя. Такой подход позволит сгладить скачки нагрузки (очень надеюсь, что сегодня они возникнут). Данные хранятся в MongoDB.

Все это хозяйство я разместил на Amazon AWS (еще одна штука, которую хотел попробовать). Пока «Free Tier» вполне хватает, так что за хостинг не плачу.

Серверный API доступен публично, никакой авторизации. Подозреваю, что найдутся желающие побаловаться и напакостить, так что в ближайших планах — внедрить кое-какую защиту. В конечном счете почти наверняка приду к регистрации пользователей плагина, но пока не хочу добавлять лишних барьеров для желающих попробовать.

Исходный текст плагина открыт. Во-первых, все равно его не скроешь. Во-вторых, сразу видно какую именно информацию собирает плагин, так что у понимающих людей не будет вопросов касаемо приватности. Ну и, наконец, вдруг однажды появятся энтузиасты, желающие поучаствовать в разработке.

Централизованного краулера для сбора данных нет. Во-первых, Авито отрубает IP-шники, которые открывают порядка пары сотен страниц в час. Во-вторых, я надеюсь, что когда пользователей станет много, получится распределенный краулер — каждый откроет по паре объявлений, вот и наполнилась база. Однако, пока активных пользователей нет — база пуста. Основная польза от плагина в том, что не надо открывать агентские объявления, а если в базе пусто — то открывать придется все подряд. В общем, чтобы придать системе хоть какое-то ускорение, я сделал еще один плагин для внутреннего использования, который тихонько, примерно по страничке в минуту, сканирует на Авито предложения о сдаче квартир в Москве. Успевать за спамерами в пиковые часы не получается, но все же у вас, уважаемый читатель, будет возможность оценить как работает Sobnik: установили, открывайте на Авито вышеуказанный раздел и наслаждайтесь. Буду рад предложениям о том, как наладить сканирование Авито в более серьезных масштабах. Желающим могу выдать плагин для краулинга, если вдруг хотите помочь проекту или посканировать другой город или раздел.

Наблюдения за риэлторами

Запустив сканирование аренды в Москве, я сделал несколько полезных наблюдений. Все они довольно логичны и кажутся очевидными, однако Sobnik позволил их наглядно проверить и подтвердить:

В рабочие дни порядка 80% объявлений принадлежат агентам. Авито, кстати, активно банит очень много объявлений, так что из 30 объявлений в минуту через час остается от силы 10. Однако, из этих десяти все равно подавляющее большинство — посредники.
Поздно вечером (после 10-11 часов), и в выходные — агентов почти нет. Отдыхают видать от тяжелых спамерских будней.
Платные объявления (на Авито они выделены желтоватым цветом) — почти всегда собственники. Пока я видел только одного агента, не пожалевшего сотню рублей на рекламу элитной квартиры. Есть вероятность, что это был собственник, решивший сделать вид что он агент с эксклюзивом и срубить лишних денег (бывают такие, судя по слухам).
Если в объявлении всего одна или две фотографии, это почти наверняка агент. Три фотки — 50 на 50. Собственники либо пишут вообще без фото, либо уж если напряглись — делают хотя бы пяток.
Если телефон указан на фотографии, либо «зашифрован» в тексте объявления — это почти наверняка агент. Шифроваться подобным образом их заставляет Авито, который требует денег за размещение большого количества объявлений на один и тот же номер телефона.

Этот список, в целом, позволяет глазами отфильтровать почти весь мусор, так что если вам лень ставить Sobnik — пользуйтесь.

Disclaimer: Я ни сколько не против риэлторов. Для них на Авито если специальная галочка, ставишь её — и всем сразу понятно что ты — агент. И конечно я в курсе, что во многих случаях агент просто необходим. Sobnik борется лишь с теми, кто спамит и пытается вас обмануть.

Перспективы

Развивать проект я планирую в двух направлениях:

Добавлять новые доски (следующей, вероятно, будет «Из рук в руки»).
Повышать точность и надежность детектора.

Теоретически, когда будет активно сканироваться много досок, Sobnik сможет находить исходное объявление собственника по его копиям, опубликованным агентами на других досках. Удастся ли достигнуть этих высот покажет время, и конечно же ваши ценные комментарии.

Публиковать собираемую базу объявлений я не планирую, слишком уж нагло было бы красть и распространять эту информацию. Однако, раз уж финансовый план Авито не позволяет им самим фильтровать спамеров, этим займется Sobnik.

Вашим пожеланиям и предложениям буду очень рад.

Залоговая недвижимость Италии: как купить квартиру, дом или виллу на 30% дешевле рыночной цены

Судебные аукционы (торги) — продажа арестованного имущества. На судебных аукционах Италии часто продают объекты залоговой недвижимости, принадлежащие частным и юридическим лицам, погрязшим в долгах перед государством.

Аукцион проводят в судах, нотариальных конторах и специализированных аукционных домах в двух форматах:

Без торгов (senza incanto). Участники аукциона предлагают суммы в закрытых конвертах, зная начальную стоимость и обладая всей информацией по объекту, но не имея информации о суммах, предложенных другими игроками. Побеждает тот, кто предложит большую сумму.

С торгами (con incanto). Классический аукцион с открытыми ставками и поднятием суммы. Забирает объект недвижимости тот, кто называет максимальную сумму.

Участвовать в покупке недвижимости через аукцион могут:

люди, законно проживающие на территории Италии, нужен постоянный или временный вид на жительство (ВНЖ);

иностранцы, НЕ проживающие в Италии, если между странами действует “принцип взаимности”, что правомерно для граждан РФ.

По закону торги должны быть рекламируемыми, поэтому все аукционы (кроме договорных) публикуются на общедоступных государственных сайтах (судов, агрегаторах) и порталах аукционных домов: Sotheby’s Italia Srl, Maison Bibelot — Auction House (Florence), Cambi Auction House (Milan) и других. Аукционные дома есть во многих крупных городах и практически во всех провинциях Италии.

Откуда берется выгода до 30%?

Недвижимость попадает на аукцион с подачи кредитора. В качестве кредитора чаще всего выступает банк.

История обычная. Компания или человек взял кредит под недвижимость и прогорел, или не смог выплатить ипотеку — банк хочет вернуть свои деньги, продав имущество должника с молотка.

Итальянский онлайн-журнал Idealista сообщает, что с января 2019 года количество домов, выставленных на торги, выросло на 21,5%

В 2019 году в центральной Италии аукционов стало больше на 59% (было 3441 до 5482) по оценке трех месяцев, на севере страны выставили более 9000 домов за год. Это абсолютный рекорд, который непременно будет побит в 2022 из-за закрытия границ, производств и стагнации в туристической сфере. Самая стабильная ситуация в регионах Фриули-Венеция-Джулия, Валле-д’Аоста и Умбрия. Тут искать интересную залоговую недвижимость нужно в последнюю очередь.

В сложную ситуацию попадают итальянцы, потерявшие постоянную работу. Потому что быстро найти новый источник дохода в Италии, особенно в центральной и южной части страны, где царит безработица, сложно. Помочь могут только родственные связи, которые весьма сильны в Италии.

Многие итальянцы потеряли значительную часть дохода из-за коронавируса в 2022 году. Потери государства составили 100 миллионов евро в месяц. Закрылось около 70% производств (по данным “РИА Новости”), а 5 млн итальянцев живут за чертой бедности. Банкротств и аукционов ощутимо больше.

Судьи рассчитывают стартовую цену на имущество исходя из долга перед казной и кадастровой стоимости недвижимости, которая может быть ниже реальной рыночной цены на 30%. Чаще всего это выливается в 10 или 20% реальной выгоды.

Если долг гражданина перед государством около €50 000, а недвижимость стоит примерно €100 000, то стартовая цена будет в районе €55 000, а с аукциона объект уйдет в среднем за €80 000. Так проходит большая часть торгов. Высокий ценник возникает тогда, когда несколько человек хотят получить конкретный объект недвижимости за любую цену. В этом случае лучше умерить азарт и торговаться до суммы, на которую вы рассчитывали.

За €60 000 в городах до 20 000 жителей реально купить двухкомнатную квартиру до 60 м2. В южных регионах за эти деньги найдется домик в 3 — 5 комнат с участком до 10 соток.

Иногда вы можете видеть цифру экономии до 50%. Так бывает! Но это какие-то исключительно-счастливые случаи с небольшим количеством участников или сомнительным объектом недвижимости, которому срочно требуется дорогой ремонт.

Что нужно для участия в аукционе

Юрист. Поможет подготовить документы, избежать ошибок и проверит объект недвижимости на наличие нерешенных и нерешаемых проблем. Случаи, когда дому нужна реставрация — одна из самых частых неприятностей в Италии. Ведь немногие иностранцы понимают, что реставрация — это не просто очень дорогой ремонт, а если вы ничего не можете менять в доме (даже повесить кондиционер или вставить новые пластиковые окна).

Представитель в Италии. Если не хотите приезжать в Италию и лично участвовать в аукционе, то нужен представитель, на которого придется сделать доверенность.

Переводчик для тех, кто не знает языка: нужен как на торгах, так и при подписании купчей.

Собрать документы. Для иностранных граждан список документов такой: действующий паспорт, итальянский ИНН (codice fiscale), подписанная купчая, готовность оплатить покупку через банковский счет в итальянском банке (или банке ЕС).

Найти нужный объект недвижимости и принять участие в аукционе. Пожалуй, это наиболее сложный этап. Потому что уследить за всеми аукционами Италии невозможно, особенно если не разбираетесь в региональном рынке недвижимости. В регионах мало аукционных домов и многие предложения рекламируются слабее, чем в крупных городах. Среди таких предложений встречаются самые выгодные.

Найти элитную недвижимость на аукционах очень сложно, такие сделки бывают несколько раз в год (многие из них закрытые)

Как подготовиться к торгам

Изучить оценочный отчет (итальянская программа Aste Immobiliari), где указан номер земельного кадастра, план участка и дома, характеристика строений, наличие ограничений, запретов или нарушений землепользования, наличие или отсутствие арендаторов (сроки договоров). Некоторые владельцы сдают дом в аренду на десятилетия своим детям, получают 50% предоплаты, а потом продают дом. В результате у вас будет куплен дом, но распоряжаться им вы не сможете еще много лет. Аукционные дома не заинтересованы в сокрытии информации, потому что им важно поддерживать свою репутацию и удерживать клиентов.

Получить приказ о продаже, в котором судья указывает стартовую цену, дату открытия и закрытия торгов, режим и дату внесения задатка для участия в торгах, а также срок внесения полной стоимости победителем аукциона.

Взять контакты законного “опекуна” недвижимости (человека от государства). Он сопровождает покупателей при осмотре дома и дает дополнительную информацию по объекту. Посещения организуют в определенные дни, а некоторые объекты вообще нельзя осмотреть изнутри без прямого разрешения судей, которого может и не быть.

Подать заявку на участие в торгах. Для этого нужно составить заявку, оплатить гербовую марку в €16 и подать документ в Канцелярию суда или аукционный дом. Если аукцион будет с торгами, то к заявке нужно приложить чек на сумму, установленную судьей (обычно 1/10 от стоимости недвижимости ). Не пришли на торги без уважительной причины — суд удержит сумму. Проигравшим и присутствующим на торгах чек возвращают.

Важная задача подготовительного этапа: найти объект недвижимости, исследовать его и убедиться, что сделка стоит участия. Очень часто на торгах продают сомнительную недвижимость:

с отсутствием жилого сертификата (agibilita);
с незарегистрированными перепланировками, которые нужно устранить;
которая требует ремонта или даже реставрации (многие дома имеют историческую ценность);
с багажом долгов перед кондоминиумом (как наше ЖКХ);
новострой, в котором уже живут люди, но дом все еще не сдан в эксплуатацию.

Удаленно подобрать недвижимость для участия в аукционе практически невозможно. Для этого нанимают агентов или агентства (как Europe-house), чтобы собрать актуальную информацию, провести независимое исследование рыночной стоимости, подобрать стоящие варианты, открыть счет в банке, привлечь нужных специалистов (юриста, переводчика), организовать участие в торгах и провести сделку.

Вознаграждение за сопровождение аукциона назначается от 2 до 5% от цены аукциона. Чем дороже недвижимость, тем меньше процент.

Самая трудозатратная задача — поймать действительно интересный объект недвижимости. Он может появиться в течение месяца, года или другого времени На это влияет стабильность экономической ситуации в стране.

Стартовая цена на некоторые объекты недвижимости может быть очень сладкая. Например, начальная цена на трехкомнатную квартиру 75 м2 в 2 часах от Милана может составлять всего €25 000 — €30 000.

Центр Турина, апартаменты 66 м2 в этом доме стоят около €250 000, с аукциона их купили в 2016 году за €160 000

Лучшее, что может сделать для вас агентство — договориться и с кредитором, и с должником о приватной сделке с недвижимостью. В этом случае кредитор не рискует и экономит на оценке объекта, а должник получает хорошую сумму. Выигрыш покупателя в том, что он может спланировать свой бюджет.

Не стоит искать недорогие объекты недвижимости в Милане, Риме и Венеции. Здесь аукцион работает в обратную сторону и деньги часто зарабатывает продавец.

Проведение торгов

Чем дороже объект недвижимости выставляют на аукцион, тем он надежнее. Если есть деньги, то вероятность купить дорогой объект недвижимости через аукцион выше из-за меньшего количества участников и сэкономив минимум 5 — 10% от его реальной цены.

Аукцион с торгами проходит как в фильмах: поднимаете табличку и оглашаете сумму

Участники, в течение 10 дней после проведения ДНЯ торгов, могут перебить ставку. Если ставку перебивают на сумму, превышающую ⅕ от крайней ставки в день торгов, то аукцион организуют повторно.

По окончанию торгов, судья рассчитывает стоимость имущества (вычитает сумму первоначального депозита) и присылает счет победителю. Его нужно оплатить в течение 90 дней, если суд не назначил другие сроки. Оплату можно произвести с помощью банковского перевода или ипотечного кредита.

Ситуация с аукционами в Италии на 2022 год

Как сообщают наши итальянские коллеги, количество аукционов резко выросло с конца 2019 года. Рост составил около 30% к середине 2022. Самые дальновидные инвесторы активизировались еще в 2019 году, когда в Италии закрыли границы из-за коронавируса.

Кто-то вкладывает в акции компаний, а кто-то скупает недвижимость подешевле.

Купить хороший объект сейчас сложно не из-за того, что нет предложений. Их просто слишком много и проверить каждый сложно. При резком скачке количества торгов возрастает шанс приобрести “кота в мешке”.

Если вас интересует тема аукционов в Италии, то обращайтесь к нам. Расскажем больше, покажем примеры своей работы и поможем определиться с будущими инвестициями через торги.