Как купить квартиру в Праге — нюансы и тонкости покупки недвижимости в Чехии

Покупка квартиры в Праге — выгодное вложение в чешскую недвижимость

Прага — не только очень красивый город, но еще и комфортное и современное место для проживания. Чехию и Россию связывают многовековые дружественные отношения, а также определенное культурное и национальное родство.

Сегодня в чешской столице проживает огромное количество наших соотечественников, которые по тем или иным причинам переселились в этот прекрасный город.

У многих иностранных граждан, живущих в Праге, рано или поздно возникает вопрос о покупке собственного жилья. В этой статье мы постараемся обобщить всю имеющуюся информацию на эту тему и дать несколько полезных советов тем, кто задумывается о приобретении квартиры в Праге.

Недвижимость в Праге — причины приобретения

Причины покупки жилья в Чехии у всех могут быть различными:

Конечно, многие отдают предпочтение съемному жилью. Но тот, кто может себе позволить покупку собственной квартиры, рано или поздно приобретают собственную недвижимость для постоянного проживания.
Во многих случаях квартиры в Праге покупаются для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду. Как показывает практика, это может приносить весьма ощутимый и стабильный доход. Это прекрасный вариант для инвестиций даже для тех, кто не проживает на территории Чехии постоянно.

Рынок жилья в Праге находится в состоянии активного развития, сотни тысяч людей, приезжающие в этот город, ищут себе съемные квартиры. Поэтому, какую бы именно недвижимость вы не приобрели, на нее всегда можно найти арендатора.

Квартиры на любой вкус и кошелек

На сегодняшний день в Праге можно приобрести квартиры и дома совершенно разного уровня. Просматривая объявления о продаже жилья, вы наверняка сталкивались с такими обозначениями 1+кк, 2+кк и т.д.

Обычно такое обозначение дают однокомнатной или двухкомнатной квартире без отдельной кухни, за ними закрепилось также название «гарсонка«. Подобные варианты недвижимости очень распространены в Чехии.

В таком жилье нет кухни в привычном представлении, а есть лишь небольшой кухонный угол, совмещенный с гостиной. Квартиру такого типа в Чехии можно купить относительно недорого.

Квартиры с отдельным помещением для кухни в объявлениях обозначают так 1+1, 1+2 и т.д. Подобные варианты обойдутся вам несколько дороже.

Как правило, при поиске квартиры покупатели, прежде всего, обращают внимание на особенности расположения. Многих привлекает недвижимость в центре, вблизи от исторических памятников, среди всевозможных магазинов, клубов и ресторанов.

Однако есть немало тех людей, которые не мечтают обитать в шумном и вечно активном центре, а отдают предпочтение более спокойным и отдаленным районам Праги.

Более высоко ценятся квартиры в новостройках. Довольно часто они представляют собой современное жилье с необычной планировкой и стильным дизайном интерьера.

К средней ценовой категории относятся квартиры в панельных домах. Самым дешевым (и наименее престижным) считается жилье в отдаленных районах Hájek и Dubeč. Приобрести двухкомнатную квартиру здесь можно примерно за 100 000 евро (что по здешним меркам весьма недорого).

В среднем цены на недвижимость в Чехии (даже в столице), значительно доступнее, чем в Москве к примеру. Стоимость жилья напрямую определяется близостью к центру: чем дальше квартира от центральной части города, тем она дешевле.

На стоимость квартиры, помимо расположения, влияют такие факторы, как наличие в доме гаража, количество комнат, близость к школам, магазинам и прочим важным объектам, удаленность от метро. Кроме того, имеет значение и этаж, на котором находится квартира: традиционно жилье на более высоких этажах считается более престижным (и, соответственно, дорогим).

В целом цены на недвижимость в этом городе представляются вполне разумными и демократичными. Поэтому многие наши соотечественники, прибывающие на временное или постоянное место жительства в Прагу, предпочитают именно покупать жилье, а не снимать его в аренду.

Сделав простые подсчеты, несложно понять, что купить собственную квартиру гораздо выгоднее, чем на протяжении нескольких лет арендовать жилье. Покупка недвижимости в Праге — выгодная инвестиция, которая окупится за короткое время.

Руководство и советы по покупке жилья в Чехии

С юридической точки зрения, приобретение квартиры в Чехии — это довольно несложная процедура, которая с недавних пор стала гораздо доступнее для наших соотечественников. Согласно действующему закону, принятому в 2009 году, покупать недвижимость в Чехии могут граждане любых иностранных государств.

Для этого достаточно только иметь заграничный паспорт с действующей чешской визой и, разумеется, располагать достаточной суммой денег. Оформить квартиру можно на себя, можно разделить право собственности пополам с супругом или ребенком, а можно оформить покупку даже на несколько лиц, не являющихся вашими родственниками.

Несмотря на все эти благоприятные факторы, не рекомендуется заниматься приобретением жилья самостоятельно. Чтобы грамотно, законно и безопасно заключить сделку, следует обратиться в специализированную компанию (благо, сегодня существует огромное количество агентств недвижимости).

Итак, если вы планируете купить квартиру в Чехии, действия такие:

Выберите агентство. Обращайтесь только в проверенные и надежные компании с хорошей репутацией и достаточным опытом.
Обсудите с сотрудником компании особенности жилья, которое вы хотели бы приобрести. Выскажите свои пожелания по поводу площади квартиры, ее расположения, предпочтительных районов и прочих особенностей.
В соответствии с вашими требованиями сотрудники агентства предложат несколько вариантов подходящих квартир.

В том случае, если вы покупаете жилье, находясь в Праге, можно лично осмотреть все эти квартиры, чтобы выбрать оптимальную.

Если же совершаете сделку заочно, находясь в России, вам будет предоставлена возможность связаться с хозяевами жилья по телефону или Интернету.

После выбора идеального варианта будет составлен договор, согласно которому придется внести определенную сумму в качестве задатка. Этот документ подписывается в присутствии юриста или нотариуса. Деньги могут быть переданы дистанционно (с личного счета покупателя).

После перевода данного резервационного взноса необходимо подать официальное прошение в кадастровые органы (с этим помогут сотрудники агентства). В течение месяца заявка будет рассмотрена. Вам останется только внести оставшуюся сумму и подписать договор с владельцем жилья. Желательно для этого лично приехать в Прагу.

Если грамотно и ответственно подойти к этому вопросу, при покупке квартиры не должно возникнуть никаких проблем. Как правило, эта процедура происходит достаточно быстро и гладко. Тем не менее, необходимо быть готовым к некоторым трудностям.

Прежде всего, определенные опасения могут возникать, если сделка совершается не лично, а через своих официальных представителей. Это всегда связано с определенным риском, ведь речь идет о крупных финансовых суммах.

Кроме того, лично не осмотрев выбранную квартиру, можно купить «кота в мешке». Поэтому настоятельно рекомендуется персональное присутствие покупателя. Даже если вы не живете в Чехии, постарайтесь хотя бы на несколько дней приехать в Прагу, чтобы обеспечить себе надежную и безопасную покупку.

В остальном никаких сложностей при приобретении жилья, как правило, не возникает. Любой гражданин России (проживающий в Праге или нет) может на законных основаниях купить квартиру в этом городе.

При покупке недвижимости учитывайте следующие важные детали:

После совершения сделки придется регулярно выплачивать государству налог на недвижимость. Для этого необходимо будет официально оценить свою новую квартиру и обратиться в чешские налоговые органы. Сумма выплат составляет несколько тысяч крон в год.
Владельцам вторичного жилья, кроме того, придется регулярно выплачивать определенные средства в так называемый «ремонтный фонд». Чем старее дом, тем значительнее размер этой выплаты.

Обязательно посмотрите видео, автор дает много дельных советов по покупке жилья в Чехии:

Если вы задумываетесь о покупке недвижимости за рубежом, приобретение квартиры в Праге — отличный вариант. Здесь всегда есть множество актуальных предложений, а выбор разнообразного жилья удовлетворит любой вкус.

В Чехии вы наверняка сможете найти идеальную квартиру с учетом ваших предпочтений и уровня бюджета (независимо от того, хотите ли вы лично жить в этом прекрасном городе или получать дополнительный доход, сдавая квартиру в аренду).

Вам может быть интересно:

Инвестируем в недвижимость: Чехия

Кaк кyпить квapтиpy в Eвpoпe зa тe жe дeньги, чтo в Tyлe или Bopoнeжe.

Чтo зa мecтo?

Чexия нaxoдитcя в caмoм цeнтpe Eвpoпы — пo coceдcтвy c Гepмaниeй и Aвcтpиeй. 3дecь нeт мopя, зaтo ecть Кapлoвы Bapы и пapa гopнoлыжныx кypopтoв. Климaт в cтpaнe мягкий, близкий к poccийcкoй cpeднeй пoлoce: c жapким лeтoм и xoлoднoй cнeжнoй зимoй.

B Чexии cвoя кoнвepтиpyeмaя и cтaбильнaя вaлютa — кpoнa, блaгoдapя кoтopoй cтoимocть жизни нaмнoгo нижe, чeм y зaпaдныx coceдeй. Пpи этoм ypoвeнь кoмфopтa aбcoлютнo coпocтaвим.

3aчeм мнe нeдвижимocть в Чexии?

Coвpeмeннyю Чexию yжe c бoльшoй нaтяжкoй мoжнo пpиpaвнивaть к cтpaнaм Bocтoчнoй Eвpoпы. Cтpaнa плaнoмepнo paзвивaeтcя, имeeт cтaбильнyю экoнoмикy и нe cтpaдaeт oт пoлитичecкиx вoлнeний. 3apплaты гpaждaн из гoдa в гoд pacтyт: в 2019 гoдy cpeдний дoxoд нa чeлoвeкa cocтaвляeт 85 000 pyблeй. Пpи этoм кaчecтвo жизни здecь coпocтaвимo c зaпaдными coceдями пo мнoгим пapaмeтpaм.

B 2018 гoдy Пpaгa вoшлa в TOП-5 лyчшиx гopoдoв для жизни и бизнeca в Цeнтpaльнoй и Югo-Bocтoчнoй Eвpoпe в peйтингe Arcadis Sustainable Cities Index. Чeм eщe пpивлeкaтeльнa жизнь в Чexии?

✅ Дocтyпнocть. 3aкoны Чexии никaк нe oгpaничивaют инocтpaнцeв: кyпить квapтиpy, дoм или зeмлю мoжeт peзидeнт любoй cтpaны. Глaвнoe — дoбpocoвecтнo пpoйти вce пpoцeдypы и вoвpeмя зaплaтить нaлoг. Пoкyпкa нeдвижимocти cпocoбcтвyeт ycкopeннoмy пoлyчeнию шeнгeнcкoй визы и являeтcя пpeимyщecтвoм пpи пoдaчe нa BНЖ.

✅ Цeны. Cтoимocть нeдвижимocти в Чexии кoлeблeтcя гoд oт гoдa, пepиoдичecки пoднимaяcь и пpoвaливaяcь. Кyпить квapтиpy, нaпpимep, в Кapлoвыx Bapax мoжнo зa 4 млн pyблeй. B cтapoм фoндe нeбoльшиx гopoдoв мoжнo нaйти вapиaнт oт 500 тыcяч pyблeй.

✅ Дeшeвaя ипoтeкa. Пoлyчить кpeдит нa жильe мoжeт гpaждaнин любoй cтpaны. Пpoцeнты oчeнь пpиятныe: oт 3 дo 6% гoдoвыx.

✅ Бecплaтнoe выcшee oбpaзoвaниe. Чeшcкиe гocyдapcтвeнныe yнивepcитeты дaют вoзмoжнocть yчитьcя бecплaтнo и кoтиpyютcя в Eвpoпe и CШA. Ecть тaкжe cпeциaльныe пpoгpaммы, пo кoтopым, yчacь в Чeшcкoм BУ3e, мoжнo пoлyчить двoйнoй диплoм двyx yнивepcитeтoв — чeшcкoгo и aмepикaнcкoгo.

✅ Bыгoдa. Нeдвижимocть в Чexии мoжeт быть выгoдным влoжeниeм cpeдcтв и дaжe иcтoчникoм дoxoдa. Cпpoc нa нeдвижимocть pacтeт кaждый гoд, тypиcтичecкий пoтoк — тoжe. Bocтpeбoвaнa кaк кpaткocpoчнaя, тaк и дoлгocpoчнaя apeндa. Ecли гpaмoтнo выбpaть лoкaцию, мoжнo пepeкpывaть плaтeжи бaнкy зa cчeт apeнды, a в выcoкий ceзoн дaжe зapaбaтывaть cвepxy.

✅ Paбoтa в мeждyнapoдныx кoмпaнияx. Кpyпныe миpoвыe игpoки вpoдe IBA и Microsoft oxoтнo oткpывaют в Чexии cвoи пpeдcтaвитeльcтвa, тaк кaк в cтpaнe кoмфopтныe ycлoвия для вeдeния бизнeca, низкиe нaлoги и кaчecтвeннoe выcшee oбpaзoвaниe. Пpи этoм cпpoc в этиx кoмпaнияx бoльшe нa экcпaтoв c xopoшим знaниeм aнглийcкoгo.

Oгpaничeния и нюaнcы

Baжнo пoмнить, чтo пoкyпкa нeдвижимocти в Чexии, дaжe нa бoльшyю cyммy, нe являeтcя ocнoвaниeм для выдaчи BНЖ. Cтaть гpaждaнинoм cтpaны мoжнo тoлькo блaгoдapя yчeбe в yнивepcитeтe, paбoтe, пpeдпpинимaтeльcтвy, бoльшим инвecтициям c coздaниeм paбoчиx мecт или зa cчeт вoccoeдинeния ceмьи. Пyть oт пoдaчи нa BНЖ дo пoлyчeния пoлнoцeннoгo гpaждaнcтвa зaнимaeт пopядкa 10 лeт. Пoэтoмy ecли цeль быcтpee пoлyчить гpaждaнcтвo EC — Чexия нe caмaя пoдxoдящaя для этoгo cтpaнa.
Пo зaкoнy, нaлoг нa имyщecтвo дoлжeн плaтить пoкyпaтeль, внe зaвиcимocти oт eгo гocyдapcтвeннoй пpинaдлeжнocти. Нaлoг cocтaвляeт 4% oт cyммы cдeлки и oплaчивaeтcя oдин paз пpи пoкyпкe. Ecли вы пoкyпaeтe квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe или нoвocтpoйкe (дo 5 лeт в экcплyaтaции), плaтить нe пpидeтcя.
Для oплaты нeдвижимocти и ee coдepжaния нyжнo oткpыть бaнкoвcкий cчeт в Чexии. O coздaнии тaкoгo cчeтa гpaждaнe Poccии oбязaны пpeдyпpeждaть нaлoгoвyю. Нapyшeниe мoжeт пpивecти к бoльшим штpaфaм (дo ¾ oт cyммы cдeлки).
Дeятeльнocть pиэлтopoв в Чexии нe лицeнзиpyeтcя, пoэтoмy cтoит oчeнь внимaтeльнo oтбиpaть кaндидaтoв, чтoбы нe нapвaтьcя нa мoшeнникoв. Bыбиpaйтe пpoвepeнныe кoмпaнии c живыми oтзывaми.

Кaкoй гopoд выбpaть?

Пpaгa

Caмый пoпyляpный и вocтpeбoвaнный гopoд для пepeeздa — Пpaгa. Этo coвpeмeннaя cтoлицa, кyльтypный, экoнoмичecкий и тypиcтичecкий цeнтp: eжeгoднo Пpaгy пoceщaют бoлee 7 млн тypиcтoв co вceгo миpa. Пoкyпкa квapтиpы здecь — выгoднoe влoжeниe. Дaжe ecли жить в Чexии пocтoяннo вы нe плaниpyeтe, жильe вceгдa бyдeт вocтpeбoвaнo пoд кpaткocpoчнyю apeндy. Cpeдняя cтoимocть квaдpaтнoгo мeтpa — 200 тыcяч pyблeй.

Пpaгa xopoшa для любитeлeй нacыщeннoй гopoдcкoй жизни

Бpнo

Eщe oдин пoпyляpный гopoд для пepeeздa — Бpнo. Нe тaкoй шyмный и бoльшoй, кaк Пpaгa, нo нe мeнee кpacивый и yдoбный, пo aтмocфepe чeм-тo нaпoминaющий Пeтepбypг. Этoт гopoд нaзывaют кpeмниeвoй дoлинoй Чexии, тaк кaк тyт pacпoлoжeны ocнoвныe пpeдпpиятия, бизнec-клacтepы и кpyтыe BУ3ы. Квapтиpы здecь бoлee дocтyпны, чeм в Пpaгe. Cpeдняя cтoимocть зa квaдpaтный мeтp — 150 000 pyблeй.

Бpнo пoдoйдeт любитeлям cпoкoйнoй и paзмepeннoй, нo вce жe гopoдcкoй жизни.

Пльзeнь

3a paзмepeннoй жизнью и caмыми яpкими пивными тpaдициями cтoит oтпpaвитьcя в Пльзeнь. Этo aдминиcтpaтивный цeнтp Бoгeмcкoгo paйoнa, извecтный cвoими пивными фecтивaлями. Гopoд coвceм нe тypиcтичecкий: здecь пpoживaeт вceгo 170 тыcяч чeлoвeк. Пoкyпкa жилья и caмa cтoимocть жизни здecь нa 25-30% нижe, чeм в Пpaгe и Бpнo. Oднyшкy в цeнтpe мoжнo пpиoбpecти зa 3,5 млн. pyблeй.

Пльзeнь пoдoйдeт пoкyпaтeлям c oгpaничeннoй cyммoй дeнeг. Цeны нa нeдвижимocть нe oтличaютcя oт poccийcкиx.

Кapлoвы Bapы

Cтapинный чeшcкий кypopтный гopoд извecтeн вo вceм миpe: здecь пoбывaли 3игмyнд Фpeйд, Иoгaнн Гeтe, Фpидepик Шoпeн, Pиxapд Baгнep и мнoгиe дpyгиe. B июнe кaждый гoд здecь пpoвoдитcя мeждyнapoдный кинoфecтивaль. Пpeлecть мecтa в eгo ocoбoм pacпoлoжeнии: гopoд нaxoдитcя y пoднoжья Кpyшиныx гop, y cлияния тpex peк, в двyx чacax eзды oт Пpaги. Cpeдняя cтoимocть квaдpaтнoгo мeтpa — 130 тыcяч pyблeй.

Teм, ктo цeнит пpиpoдy и блaгoпpиятнyю экoлoгию, пoдoйдyт Кapлoвы Bapы.

Кaк пpoxoдит cдeлкa?

Пpoцeдypa пoкyпки нeдвижимocти для инocтpaнцa в Чexии нe тaкaя yж cлoжнaя. Дocтaтoчнo имeть нyжнyю cyммy дeнeг и зaгpaничный пacпopт. Cдeлкa бeз ипoтeки зaнимaeт 3-4 дня бeз yчeтa вpeмeни нa пoиcк пoдxoдящeгo жилья. C ипoтeкoй пpoцecc зaтянeтcя нa 2-3 мecяцa.

Инcтpyкция для пoкyпaтeля:

Шaг 1. Bыбpaть oбъeкт нeдвижимocти и внecти зaдaтoк. Уcлyги pиэлтopa oбoйдyтcя в 2-5% oт cyммы cдeлки, нo бeз ниx нe oбoйтиcь: бeз пoмoщи cпeциaлиcтa paзoбpaтьcя в бюpoкpaтичecкoм пpoцecce пoчти нeвoзмoжнo. Ecли вы ищeтe квapтиpy в нoвocтpoйкe, cкopee вceгo, кoмиccии нe бyдeт. 3acтpoйщики caми плaтят pиэлтopaм в тaкиx cлyчaяx, тaк кaк нaпpямyю зaинтepecoвaны в пoтoкe нoвыx клиeнтoв.

Bыбpaннyю квapтиpy мoжнo зapeзepвиpoвaть c пoмoщью дoгoвopa зaдaткa. B нeм oгoвapивaeтcя peзepвиpyeмaя cyммa и ycлoвия ee пocтyплeния нa cчeт пpoдaвцa. Для внeceния зaдaткa нa дeпoзит пoтpeбyeтcя oткpыть cчeт в чeшcкoм бaнкe.

Шaг 2. 3aключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Дoгoвop мeждy cтopoнaми cдeлки нeoбxoдимo зaвepить y нoтapиyca.

Шaг 3. Oплaтить cдeлкy. Пocлe coглacoвaния и пoдпиcaния дoгoвopa, пoкyпaтeль внocит ocтaвшyюcя cyммy нa дeпoзитный cчeт, дeньги c кoтopoгo пocтyпaют пpoдaвцy тoлькo пocлe yдaчнoгo зaвepшeния cдeлки. Дeпoзитный cчeт пoдкpeплeн дeпoзитным дoгoвopoм, кoтopый peгyлиpyeт пopядoк пocтyплeния дeнeг. Пepeвecти дeньги мoжнo нaпpямyю из бaнкa poднoй cтpaны или пoлoжив нaличныe нa cчeт, oткpытый в чeшcкoм бaнкe.

Шaг 4. Пoлyчить пpaвa coбcтвeннocти. Нa этoм этaпe вce дoкyмeнты пo cдeлкe нaпpaвляютcя в Кaдacтp нeдвижимocти, гдe мeняeтcя инфopмaция o coбcтвeнникe жилья. Пpoцeдypa зaнимaeт нe бoлee 45 днeй. Пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции cдeлки нa дoгoвop cтaвитcя пeчaть, кoтopaя oзнaчaeт зaвepшeниe пpoцecca. Toлькo пocлe пoлyчeния пoкyпaтeлeм дoгoвopa c пeчaтью пpoдaвeц пoлyчaeт cyммy c дeпoзитнoгo cчeтa, a cпeциaлиcты, вeдyщиe cдeлкy, — cвoи гoнopapы.

Пpимepныe pacxoды нa пoкyпкy

💷 Нaлoг — 4%, ecли нeдвижимocть в экcплyaтaции бoлee 5 лeт.

💷 Гoнopap pиэлтopa — oт 150 000 pyблeй.

💷 Гoнopap нoтapиyca — oт 1 000 pyблeй.

💷 Xpaнeниe дeнeг нa дeпoзитe — oт 1 000 дo 10 000 pyблeй, в зaвиcимocти oт cyммы xpaнeния.

💷 Гoнopap пepeвoдчикa — oкoлo 30 000 pyблeй зa coпpoвoждeниe cдeлки.

💷 Гocyдapcтвeнныe пoшлины — зa внeceниe нoвoгo coбcтвeнникa в кaдacтp нyжнo зaплaтить oкoлo 4 000 pyблeй.

💷 Ecли нeдвижимocть бepeтcя в ипoтeкy, к pacxoдaм вышe дoбaвитcя бaнкoвcкaя пpoцeнтнaя cтaвкa, cтoимocть oцeнщикa нeдвижимocти (пopядкa 12 000 pyблeй) и cтpaxoвкa (oкoлo 15 000).

Выгодно ли купить квартиру в Праге в ипотеку и сдавать?

Автор: Андрей Секачев в Недвижимость в Чехии 01.02.2019 0 6792 Просмотров

Новый полезный пост для тех, кто решил приобрести квартиру в Праге в ипотеку и сдавать её.

Туристы, будущие иммигранты или просто люди с небольшой лишней суммой денег, приехав в Прагу не в первый раз, подумывают купить квартиру, иногда в ипотеку, и затем получать стабильный доход от ее сдачи в аренду. Попробуем разобраться, как обстоят с этим дела в 2019 году и возможно ли погашать ипотеку деньгами за сдачу квартиры.

Начнем с того, что хорошие квартиры в Праге сдаются очень быстро: не то что за несколько дней — за несколько часов! Наверняка в Праге наступит день, когда, как в Берлине, при размещении объявления о сдаче в аренду квартиры на сайте недвижимости образуется очередь из 20-50 желающих. Такой спрос вызван тем, что в Прагу приезжает всё больше специалистов для работы в международных компаниях, а разрешений на постройку новых домов выдается очень мало.

Что нужно для успешной сдачи квартиры в Праге?

Для успешной долгосрочной сдачи квартиры в Праге должны быть выполнены следующие условия:

У квартиры должна быть удобная транспортная доступность. Это очень важный аспект, так как люди не хотят ездить на автобусе до станции метро или до трамвайной остановки. Поэтому самый лучший вариант – покупка квартиры в 500 метрах от станции метро или трамвайной остановки с прямым трамвайным маршрутом до центра Праги.
Квартира должна быть чистой, отремонтированной, а не убитое старье в убогом доме с соседями забулдыгами.
В квартире должна быть мебель, причем приличная функциональная мебель, а не то неудобное нечто, что можно купить в Икеа. Наличие мебели позволяет быстрее сдать квартиру по хорошей цене. Причем обставить квартиру в Праге можно за небольшие деньги.
В квартире не должно быть вещей владельца.
Квартира должна сдаваться на долгий срок. Если вы планируете сдавать квартиру на полгода, потом приехать в ней пожить, затем снова сдавать – это утопический вариант, на который не пойдет ни один арендатор.

Выбор квартиры

Инвесторы продолжают вкладывать деньги в Прагу, чешская экономика продолжает расти, и всё это приводит к тому, что цены на недвижимость в Праге растут как на дрожжах. Когда я писал пост про «Цены на квартиры в Праге», средняя стоимость 1 квадратного метра в 2016 году в Праге составляла 63 5000 крон (€ 2 500), сейчас же средняя цена 1 квадратного метра в Праге составляет 111 000 (€ 4 350). Поэтому будьте морально готовы к таким цифрам.

На данный момент в Праге не так много новостроек, которые возводятся в шаговой доступности от метро. Один из крупнейших проектов – это Tulipa City, который находится всего лишь в 200-500 метрах от станции метро Колбенова (Kolbenová) в районе Прага 9.

Сейчас территория около станции метро Колбенова вызывает грусть и печаль, т.к. здесь только начинают сносить промзону, но я уверен, что через года 2-3 это место преобразится, и произойдет удорожание недвижимости.

На сайте Sreality.cz идем смотреть доступность квартир в этом объекте. Кто не знает что это за сайт, рассказываю. На нем собрано большинство объектов недвижимости для продажи и аренды со всей Чехии. Если вы хотите приобрести недвижимость в Чехии, вам нужно будет детально изучить этот ресурс.

Судя по результатам поиска, свободных квартир в этом комплексе осталось совсем мало, а один из самых дешевых вариантов – это однокомнатная квартира площадью 33 кв. м. с гаражом и кладовой за 3 550 000 крон. В цену включен НДС и услуги нотариуса и риелтора.

В этом комплексе можно купить квартиру подешевле, но без парковочного места. Отдельно парковочное место стоит 287 000 крон.

Также учтите, что с 2016 налог при продаже недвижимости платит покупатель, и за покупку квартиры стоимостью 3 550 000 крон вы заплатите ещё 142 000 крон налога.

Цифры

В любом деле важен расчёт, поэтому попробуем посчитать, стоит ли игра свеч.

Учтите, что если квартира берется в ипотеку, то нужно внести первоначальный взнос не менее 30%, ибо с этого года ужесточена ипотека для иностранцев и для людей с относительно низким доходом. В посте будет фигурировать чешская крона; на 2019 год курс кроны следующий: 1 крона = 3 российских рубля, 1 евро = 25 крон.

Стоимость квартиры: 3 550 000 крон
Первоначальный взнос: 1 100 000 крон (чуть больше 30%)
Сумма, взятая в ипотеку: 2 450 000 крон
Срок ипотеки: 20 лет
Процентная ставка: 3 %
Плата за ипотеку в месяц: 13 588 крон
Покупка мебели: 100 000 – очень простая кухня, кровать, матрас, стенка, стулья, стол и т. д. Мебель в Праге стоит недорого, и за 50 тысяч можно достойно обставить квартиру. К сожалению, в данный момент квартиры в новостройках сдаются без кухни.
Примерная цена аренды в месяц: 15 000 крон
Коммунальные платежи (примерно): 3 000 крон
Подоходный налог за сдачу квартиры как физическое лицо: 15%
Чистый доход от сдачи: (15 000 – 3 000) * 0,85 = 10 200 крон

Итог: Получается при таких условиях, что ипотека не будет покрываться арендой, и нужно будет ещё 3 388 крон (€ 132) в месяц добавлять.

Фотографии объекта на Колбенова

В процессе рассмотрения проекта я обнаружил, что его реализует израильская компания, которая в Чехии возвела не так много объектов и жилых домов, и я не могу сказать, насколько качественные их здания и как они себя покажут.

Зато в объявлениях с этими квартирами указано, что Класс энергоэффективности здания — G (Třída G). Это значит, что при строительстве объекта сильно сэкономили на материалах и утеплителе, поэтому для поддержания комфортной температуры в квартире вы будете тратить много энергии, и сумма в 3000 за коммунальные платежи может существенно вырасти.

Поэтому после изучения этих данных я пошел поглядеть, как выглядят эти дома в настоящее время. Как и предполагалось, территория комплекса граничит со зданиями и складами промзоны.

Начал приглядываться к толщине стен, и действительно стены у домов очень тонкие, и жильцы точно разорятся на отоплении. Кроме того, застройщик явно сэкономил на остеклении, сделав рядом с балконной дверью глухое остекление без створки.

А так дома и район выглядят как типичные пражские новостройки, и из-за нехватки свободных квартир они точно не будут пустовать.

Если вас заинтересовала покупка квартиры, вам также пригодится пост «Пошаговая инструкция по покупке квартиры в Праге».

Недвижимость в Праге: выгодны ли такие инвестиции?

Около 8% жилья в Праге приобретают иностранцы, большая часть из которых – граждане России. Высокому спросу способствует целый ряд факторов: доступные цены, стабильный рост экономики, устойчивый визовый режим. В большинстве случаев покупку рассматривают как долгосрочное капиталовложение сроком от 5 до 10 лет. Стоимость жилых площадей ежегодно увеличивается в среднем на 6-10%. Особенно выгодны инвестиции в недвижимость Праги.

Как устроен рынок жилья в Чехии

В большинстве случаев иностранцы делают выбор в пользу квартир, расположенных в старых домах исторического центра города. Не меньшим спросом пользуются новостройки в престижных районах, отдельный запрос – строительство дома как бизнес в Праге.

Стоимость жилья относительно доступна, позволить себе приобретение могут не только богатые люди, но и люди со средним доходом. Стоимость варьируется в зависимости от района. Самые дорогостоящие квартиры расположены в центре, в историческом центре города:

Небольшая уютная студия площадью 23 кв. метра неподалеку от метро будет стоить около 90 000 евро.
Роскошная квартира площадью 120 кв. метров с высокими потолками – от 370 000 евро.

Чем ближе к окраине, тем более существенно снижается ценник. Если в престижном районе цена квадратного метра находится на уровне около 4 000 евро, то в спальных районах – от 2 500 евро. Например, в Праге-9 можно купить двухкомнатную квартиру площадью 42 м2 за 99 000 евро.

Приобрести недвижимость можно, даже если в наличии нет полной суммы. Иностранцы имеют право оформлять ипотеку, при этом условия очень выгодны и доступны. Процентная ставка варьируется в пределах 2,7-4% годовых. Однако есть определенные условия:

Объем ипотечного кредитования не может быть выше размера годового дохода, умноженного на 9.
Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от стоимости жилья.
Сроки оформления ипотечного займа достаточно гибкие (чаще всего выдают на 20 лет, в зависимости от обстоятельств возможно продление до момента наступления заявителю 70 лет).

Выгодно приобретать квартиры на стадии котлована – цена на такие объекты в среднем ниже на 10-15%. При этом девелоперские компании признают, что неоднократно сталкивались с ситуациями, когда инвестор приобретал жилье у застройщика, а перепродавал после утверждения проекта зарабатывая до 45% от вложенных средств. От момента начала строительства до завершения проходит, в среднем, 2 года. За это время цена увеличивается, и ее рост продолжается при постепенном заселении.

Риски в подобных сделках минимальны, поскольку все объекты сдаются строго в срок. Основанием для этого служит факт того, что застройщики не привязаны к платежам от дольщиков, а получают средства для проведения работ от банков. Еще один немаловажный аспект – наличие гарантии в течение 1-5 лет. В цену новостроек, как правило, входит чистовая отделка, и благодаря гарантии в случае возникновения каких-либо недочетов, застройщик обязан все исправить.

Особенности рынка недвижимости в Праге

Прага входит в топ-5 европейских городов с самым высоким темпом роста цен на жилье. В основе такой тенденции – не классический «пузырь», а отклик на объективный экономический рост страны. Также следует отметить, что город входит в пятерку лучших городов Европы для жизни и бизнеса по версии ArcadisSustainableCitiesIndex.

Аналитики международного консалтингового агентства Deloitte провели исследование рынка. В итоге было установлено, что за 1 м2 в девелоперских проектах в среднем просят 3 750 долларов, для сравнения аналогичный показатель для вторичного рынка составляет 4 323 доллара (по состоянию на 2018 год).

В Праге наблюдается существенный дефицит недвижимости. Причина в том, что получение разрешения на строительство – достаточно трудоемкий и длительный процесс, который может занимать до 10 лет. Спрос на такое имущество постоянно растет, предложение за ним не успевает, и эта ситуация стимулирует рост цен.

Выгоды от покупки недвижимости в Праге

Если сравнивать покупку жилья в Чехии с аналогичным приобретением, например, в Германии, выгода становится очевидной. Недвижимость в Германии окупается долго в силу высокой цены, немалых подоходных налогов и расходов на обслуживание. За те же деньги в Чехии можно купить 2-3 актива, диверсифицировать риски и получать стабильный доход.

При приобретении жилья, в первую очередь, нужно определиться с целями. Дешевые квартиры расположены в не самых успешных районах, и не слишком востребованы. В числе таких районов Острава, Оломоуц, северная часть страны. Если в планах нет переезда, рассматривать такие населенные пункты не стоит. Для сдачи в аренду и получения максимальной прибыли Прага – идеальный вариант.

Сейчас достаточно высоким уровнем популярности пользуется и краткосрочная и долгосрочная аренды. Согласно статистическим данным в среднем Прагу за год посещает свыше 7 млн туристов. И все больше людей из этого числа отдаются предпочтение в пользу съемного жилья, имеющего преимущества перед гостиницами. Владельцы жилья в центре города успешно зарабатывают на посуточной сдаче жилья.

Для долгосрочной аренды район города не имеет принципиального значения, достаточно определиться с удаленностью от наиболее удобной станции метро (при поездке на работу, учебу и т.д.). Если жилой комплекс современный, то спрос будет даже на окраине. Но вот сумма арендных платежей будет отличаться. В центре – около 20 евро за м2, на окраине – 14. Выгоднее всего сдавать квартиру меблированной – в таком случае оплата возрастает в среднем на 20%.

Отмечая, что дает недвижимость в Праге, в первую очередь говорят о том, что доход от сдачи в аренду способен покрыть вся связанные с содержанием расходы, в том числе и когда квартира была куплена по договору ипотечного кредитования. Например, если заявитель покупает жилье за 180 505 евро и оформляет ипотеку на 20 лет, при ставке 2,69% платеж по кредиту – 584 евро в месяц. Эту квартиру можно сдать, как минимум, за 650 евро. Соответственно, долг перед банком выплатят арендаторы.

Наряду с очевидной финансовой выгодой есть и другие преимущества. Краткий перечень того, что дает покупка недвижимости в Праге:

Более высокие шансы на ВНЖ. Наличие собственного жилья способствует ускоренному получению визы и становится преимуществом при оформлении вида на жительство.
Рациональное расходование средств. Чехия – одна из самых доступных стран Евросоюза. Здесь можно найти отличные варианты по приемлемой цене. А наличие ипотеки делает сделку особенно выгодной.
Бесплатное высшее образование. Государственные вузы дают возможность учиться бесплатно всем студентам, независимо от гражданства. Многие иностранные инвесторы приобретают жилье с целью обеспечить будущее детям.
Большие возможности для бизнеса и карьерного роста. Крупнейшие корпорации, например, Microsoft, открывают филиалы в Чехии и охотно берут на работу иностранцев. В стране комфортные условия для ведения предпринимательской деятельности, низкие налоги.

По оценкам аналитиков, рентабельность жилья в Праге варьируется от 3% до 8%. Чем привлекательнее расположение, тем выше шансы получить максимальную доходность. Можно зарабатывать больше, если сдавать посуточно и не всю квартиру одному арендатору, а разделив ее на апартаменты.

Особенности оформления сделки и владения

Иностранцы могут без каких-либо сложностей приобрести жилье в Праге. До 2009 года чтобы это сделать, нужно было иметь бизнес в Чехии, теперь это доступно каждому желающему. Для оформления сделки нужен только паспорт.

Если речь идет о приобретении жилья по программе ипотечного кредитования, перечень документов расширяется. Дополнительно понадобятся:

трудовой договор от работодателя;
справка, подтверждающая доходы;
кассовые ордеры.

Оформление сделки с ипотекой в среднем занимает до 3 месяцев. При полной оплате процедура может пройти за 3-4 недели – многое зависит от скорости регистрации правоустанавливающих документов.

Покупка сопровождается некоторыми сопутствующими расходами. Если жилье относится ко вторичному рынку, необходимо внести платеж за перевод права собственности – 4% от стоимости жилья. Дополнительно необходимо учесть затраты на услуги агентства недвижимости. Как правило, эта сумма может доходить до 5% от стоимости квартиры.

Через 12 месяцев после оформления сделки, владельцу требуется уплатить ежегодный налог. К примеру, при покупке квартиру стоимостью 176 000 евро, ежегодно к оплате – 47 евро. Также следует проводить расчет и других предполагаемых расходов, в их сумму входят и коммунальные платежи, составляющие от 80 до 200 евро для квартир, и 150-300 евро для частных домов.

Спустя год после осуществления сделки требуется заплатить налог (выплачивается ежегодно). Например, если квартира стоит 176 000 евро, сумма налога будет составлять около 47 евро. В расходы по содержанию нужно включить и коммунальные платежи: обычно около 80-200 евро за квартиру и около 150-300 евро за дом.

Средний уровень доходности от приобретенного жилья – при долгосрочной аренде – 4%, при краткосрочной – в рамках 5 – 8%, после уплаты налогов. При правильном подходе, предварительных тщательных подсчете, вложение средств в недвижимое имущество в Праге – выгодная инвестиция, даже при учете всех обязательных платежей.

Личный опыт: своя квартира в Праге. Радости и заботы собственника. Экспертам чешская жилая недвижимость нравится, но инвестировать в нее советуют не все

Чехия – популярная страна у россиян. Желающих приобрести в этом чудесном уголке Европы недвижимость много, и мы сегодня решили поговорить с людьми, которые обзавелись жильем в Праге еще задолго до кризиса в международных отношениях. Мы выясним, как дорого обходится содержание недвижимости и комфортно ли нашим соотечественникам живется в Праге.

Сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет истории двух покупателей недвижимости в Праге (имена и фамилии героев изменены). Покупая квартиру, наши собеседники преследовали разные цели, выбирали непохожие варианты и поселились в разных районах.

Квартира в районе Прага-1
Супруги Елена и Вадим Ивановы приобрели трехкомнатную квартиру в старом доме в центре Праги, общей площадью около 90 кв. м еще 7 лет назад за 230 тыс. евро. Как рассказал Вадим, выбор в пользу Праги во многом был продиктован тем, что ему приходилось часто по служебным делам бывать в чешской столице и надолго останавливаться в гостинице, что обходилось совсем недешево. К тому же в те годы пражская недвижимость показывала заметный рост цен, и покупка квартиры также рассматривалась в качестве выгодной инвестиции.

Супруги обратились в чешскую компанию, которая подобрала пять вариантов квартир, в какой-то степени соответствующих требованиям и к жилищу, и к бюджету. Это были и квартиры в новостройках, в районах, граничащих с центром Праги, и в старых домах – в историческом городе. На семейном совете было решено остановить выбор на квартире в красивом старом доме в районе Прага-1 – это сердце города, где сосредоточены основные достопримечательности: театры, музеи, где бурлит деловая жизнь, есть рестораны, магазины, то есть все, что необходимо для комфортной жизни. И конечно, нельзя не сказать о великолепной архитектуре «Златой Праги» с преобладанием готического стиля с ее замками, мостами, замощенными улицами.

Центр города был выбран не только из-за красот – требовалось, чтобы инфраструктура центра и разные учреждения, куда Вадиму необходимо наведываться по работе, были рядом, так как семья не планировала покупать автомобиль. Еще одно пожелание – по соседству должны располагаться детская площадка и развивающие центры: в семье растут два маленьких мальчика. В пражских дворах нет «своих» детских площадок, зато в каждом районе имеются одна-две общие – с обширной территорией, с песочницами, горками, качелями и прочими аттракционами. Детские площадки ограждены, освещаются, есть удобный стационарный туалет. До такой площадки от дома Ивановых – около 20 минут пешком тихим шагом.

В своей пражской квартире Ивановы постоянно не живут. Вадим уточнил, что чаще всего это кратковременные визиты по 5-7 дней до 10 раз в год плюс 1,5 месяца постоянно – это когда в Праге находится вся семья. В остальное время квартира пустует, или в ней останавливаются друзья, когда бывают в Праге.

Ежемесячные платежи за коммунальные услуги составляют около 7200 крон + 630 крон за электричество (всего это около 300 евро). Плюс страховка квартиры – 95 евро в год.

В пражском в доме Ивановых также приобрели квартиры две русскоговорящие семьи, остальные жильцы – чехи. Елена отметила, что между соседями сложились хорошие отношения и никакого негатива со стороны чехов она не замечает.

Квартира в новостройке в районе Прага-5
Сергеевы – молодая семья без детей. Александр получал высшее образование в чешской столице, устроился на работу в пражскую компанию и решил свое будущее связать с Чехией. Два года назад молодой человек начал поиски подходящей квартиры, ориентируясь на бюджет 100-150 тыс. евро. Поиск был сосредоточен на предложениях на первичном рынке, так как на этапе строительства жилье можно приобрести по более выгодной цене. К тому же современные жилые комплексы в Праге, точно так же как и в Москве, кроме жилья включают объекты инфраструктуры на первых этажах, подземные паркинги, они охраняются и имеют закрытый доступ. Александр выбрал двухкомнатную квартиру (около 60 кв.м) в ЖК, состоящем из четырех домов на 6 квартир каждый в перспективном, развитом и зеленом районе Прага-5. Район располагается на левом берегу Влтавы, напротив исторического центра города.

Квартиры в пражских новостройках сдаются готовыми к проживанию. По завершении строительства застройщик предлагает покупателям выбрать отделку, которая и будет полностью выполнена его силами. Александру предложили базовый вариант отделки, улучшенный и «хай-класс». Александр выбрал улучшенную отделку, плюс машино-место в подземном паркинге. Бюджет покупки составил 125 тыс. евро. Любопытно, что этот жилой комплекс облюбовали россияне, которые приобрели в нем около 80% квартир.

Семья Сергеевых живет в квартире постоянно, но коммунальные платежи для жилья подобного уровня невысокие, считает Александр. Отопление, электричество, вода, уборка территории обходится в месяц около 200 евро. Налог на недвижимость составляет где-то 150 евро. В целом Александр доволен своей квартирой. Более того, цена квартиры с момента приобретения заметно выросла, и сейчас похожий вариант продается уже не за 125, а за 150 тыс. евро.

Точка зрения эксперта: как россияне легализуются в Чехии
Как объяснил Владимир Панютин, менеджер пражской компании VISACZ s.r.o, большинство россиян при выборе чешской недвижимости останавливают свой выбор на районах Прага-1, 2, 5, 6. Это самые благоприятные для жизни районы в центре города. Бюджет покупки у россиян – от 100 000 евро до 1 млн евро, их интересуют двухкомнатные квартиры с балконом и трехкомнатные с балконом либо террасой, причем на второй вариант спрос больше.

В конце года компания предлагала требовательным российским клиентам несколько интересных вариантов в востребованном диапазоне. Одна из квартир – двухкомнатная общей площадью 61 кв. м располагается в районе Прага-1 в центре Праги – за Народным Театром (Narodni Divadlo) в 7 минутах ходьбы Vaclavske Namesti – центральная улица Праги. Квартира в отличном состоянии, находится на втором этаже кирпичного дома. Цена предложения около 300 тыс. евро.

Однако чаще всего в запросах фигурируют новостройки, которые, как мы уже упоминали, на этапе строительства продаются дешевле, да жителям и не требуется вносить средства в фонд капремонта дома. К тому же в старом доме коммунальные платежи заметно выше, чем в новостройке, предупреждает Владимир Панютин.

Из актуальных предложений эксперт обратил внимание на квартиру в новом элитном охраняемом доме (60 кв. м) в 3 минутах пешком от Вацлавской площади. Квартира располагается на втором этаже, есть подвал, гараж, кухня со встроенной бытовой техникой. Цена – 550,55 тыс. евро.

Более дешевое предложение – трехкомнатная квартира (90 кв.м) в новостройке в районе Прага-5 в пяти минутах ходьбы от метро Andel. В квартире есть терраса – 11 кв.м, гараж, подвал, вблизи лес, парки, спортивный центр, бассейн, магазины, рестораны. Бюджет – 196 тыс. евро.

Эксперт напомнил, что покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ. Однако, если собственник ведет бизнес на территории государства, у него появляется основание для вида на жительство. На практике регистрация фирмы в Чехии – первый этап на пути к приобретению недвижимости и получению годовой визы в Чехию. Есть фирмы, включая VISACZ, которые помогают открыть бизнес в Чехии. В частности, в VISACZ весь процесс займет от двух рабочих дней после получения всех необходимых для регистрации фирмы документов. После регистрации человек, на которого зарегистрирован бизнес, сразу становится директором либо соучредителем и выступает в Чехии как юридическое лицо. Стоимость регистрации фирмы в Чехии в компании VISACZ – 29 000 крон, то есть около 1,1 тыс. евро. Важно, что человек получивший лицензию на ведение какого-то бизнеса, должен только им и заниматься. Чешские власти это строго контролируют и нещадно штрафуют нарушителей.

Также VISACZ содействует в покупке готового бизнеса, включая гостиничный, ресторанный, арендный (коммерческая и жилая недвижимость). Если остановить свой выбор на доходном доме, то, по данным VISACZ, стоимость здания зависит от наличия и количества уже подписанных с арендаторами договоров, от проведенного или планируемого ремонта, от составленного бизнес-плана. Ориентировочная стоимость – от 3 млн евро. При этом доходность может варьироваться от 8% до 12% годовых. Последний показатель более вероятен в тех случаях, когда в доме первые этажи сдаются под офисы/магазины/рестораны/кафетерии и т.п.

Основанием для получения ВНЖ, а в будущем и ПМЖ, является и учеба в чешском вузе. Европейское высшее образование открывает широкие возможности для выпускников. В 1998 году в Чехии приняли закон «О высшем образовании», который определил уровни учебных программ при получении высшего образования: бакалавриат (продолжительность 3-4 года), магистратура (продолжительность 2-3 года после получения степени бакалавра) и аспирантура 2-3 года после получения степени магистра). В конце обучения студенты защищают научную работу и им присуждается степень доктора наук PhD (доктор философии).

Согласно закону № 111/98 КЗ от 1 января 1999 года «О высших учебных заведениях» студенты, обучающиеся по программам на получение звания бакалавра, магистра и доктора, не платят за учебу в Чехии. Многие иностранцы оценили, что в стране всегда есть возможность учиться на бюджетной основе. Однако если студент-иностранец обучается по соответствующей программе на любом другом иностранном языке (не на чешском), то обучение для него платное.

По данным VISACZ, в частных вузах Праги стоимость обучения составляет от 1500 до 4000-5000 евро в год. Например, средняя стоимость обучения в Праге на факультете управления составляет 3600 евро в год. В цену включены не только основные занятия, но и множество различных дополнительных курсов. Если после первого года обучения студент покажет хорошие результаты, ему могут предложить дистанционную форму с платежом всего 1400 евро в год. Эти цены — приблизительные, уточнить все можно на официальных сайтах чешских вузов.

В настоящее время, когда в России со странами ЕС сложились непростые отношения, поток покупателей зарубежной недвижимости должен бы сократиться. Хотя Владимир Панютин считает, что по опыту работы VISACZ этого не скажешь. Интерес и число сделок находится практически на прошлогоднем уровне. Что изменилось – так это возрос поток клиентов из России, старающихся через компанию открыть свой бизнес в Чехии и в дальнейшем легализоваться в стране надолго. С другой стороны, Владимир признался, что с недавних пор по разным поводам выросло число отказов в выдаче нашим соотечественникам долгосрочных виз…

Взгляд из Москвы
Портал www.metrinfo.ru также обратился к своим постоянным экспертам по зарубежной недвижимости и спросил их вот о чем. Стоит ли сейчас покупать жилье в Праге или подождать до лучших времен? Ведь русских сейчас в Европе не очень любят, ВНЖ получить сложно, фирмы, открытые ранее россиянами, тщательно проверяют…

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru:
Отношение к россиянам в Чехии по сравнению с многими другими странами довольно толерантное. На территории страны проживает свыше 35 тысяч россиян. ВНЖ получить довольно сложно, однако существует вариант получения шенгенской визы категории D, которая позволяет находиться на территории страны до 180 дней в течение одного года (не более 90 дней за полугодие).

Приобретать местную жилую недвижимость для собственного проживания можно, учитывая, что россияне являются одними из основных покупателей на местном рынке. Но инвестировать в чешские объекты я бы не рекомендовал. Во-первых, фактическая цена чешского жилья превышает его инвестиционную стоимость. Во-вторых, на фоне общего экономического спада происходит снижение не только числа сделок с недвижимостью, но и доходности от сдачи в аренду, а значит, вложение средств в чешские дома и квартиры не принесет ощутимой прибыли.

Ирина Кузнецова, менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:
К русским, которые живут в Чехии, относятся хорошо, ВНЖ получить сложно, но сложно не только россиянам. Кстати, сейчас появилась возможность получить трудовую карту (за последние полгода уже 2 наших клиента получили, документы при этом подавали в Москве и в Праге).

Относительно информации о проверке фирм. У нас отличные партнеры в Чехии, которые ведут бухгалтерию не у одной сотни фирм и не замечали, чтобы русские фирмы проверялись тщательней. У фирмы должно быть все четко и все сделано вовремя, тогда и любая проверка не страшна. Проверке подвергаются компании, зарегистрированные и русскими, и чехами, и европейцами.

Покупать недвижимость в Чехии сейчас стоит. Это актуально как для себя, так и для инвестирования, сдачи в аренду. Например, если говорить об однокомнатной квартире для сдачи в аренду студентам, то это ближе к центру, а если о двухкомнатной квартире для сдачи в аренду семье, то нужно место, где есть парк, школа, магазин и хорошая транспортная доступность, и это уже не центр. Для инвестиций без проигрыша это однозначно Прага-1, 2. Сдача в краткосрочную аренду приносит 7-10% годовых, а может принести и больше. Остальные районы Праги – долгосрочная аренда, доход 4-5%. Прага активно строится, и большинство новостроек в данный момент проданы на 100% до окончания строительства.

Если сбережения у российского покупателя в рублях, то, конечно, при покупке потери будут большие. Если есть сбережения в валюте, то сейчас имеет смысл вкладывать эти средства в недвижимость в Праге. Это ликвидный продукт.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Жилая недвижимость в Праге, как и во всей Чехии, никогда не являлась у инвесторов популярным активом. Незначительная популярность жилой недвижимости в большей степени обуславливается невысокой арендной доходностью, составляющей 3 – 4,5% от стоимости жилья в год.

А вот коммерческая недвижимость в Чехии и Праге стабильно привлекает внимание как внутренних, так и международных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости Чехии стал альтернативой лидирующим площадкам Европы.

С другой стороны, сравнительно невысокая стоимость жилья в Праге позволяет рассматривать ее как одну из наиболее доступных европейских столиц. Даже в центре города средняя стоимость единицы жилья не дотягивает до 250 тыс. евро, в то время как в целом по Чехии составляет лишь 68 тыс. евро. В данном контексте приобретают жилье в Чехии люди, иммигрирующие в Чехию или ведущие на ее территории бизнес. Возможно также приобретение квартир для обучения детей или же для переезда на пенсию.

Заключать сделки с недвижимостью на территории Чехии стоит без оглядки на текущую ситуацию, то есть говорить о том, что «русских в Чехии не любят», не стоит. Одно дело – мнение широких слоев населения, другое – акции ограниченных групп проплаченных «активистов», освещаемые такими же проплаченными представителями СМИ, собственно и создающими лишь впечатление о негативном отношении чехов к России. К тому же цены на жилье в Праге достигли своего дна. И при отсутствии существенных социально-экономических потрясений плавно начнут увеличиваться.

Выбирать недвижимость лучше исходя из предпочтений самих чехов. В случае необходимости продать среднестатистическую квартиру местному платежеспособному населению куда проще, чем дорогое жилье, предназначенное для немногих иностранцев или местных богачей. Исходя из этого, стоит приобретать квартиры за пределами районов, славящихся наибольшей концентрацией дорогого жилья и наименьшей интенсивностью массового спроса.

При этом стоит помнить, что в Чехии трехкомнатные квартиры традиционно являются лидерами по темпам прироста и спада цен, что свидетельствует о неустойчивом объеме спроса. Одно- и двухкомнатные квартиры являются куда более ликвидным предложением.

Обзор рынка недвижимости Чехии: предложения, стоимость и преимущества

Покупка недвижимости за границей — серьезный шаг. Но тем не менее многие россияне задумываются о приобретении дома или квартиры в другой стране. Все чаще наши соотечественники обращают внимание на Чехию. Почему стоит покупать недвижимость в этой стране и о чем необходимо знать потенциальным собственникам?

Что дает покупка недвижимости в Чехии

До 2009 года покупка недвижимости в Чехии иностранцами была возможна только на основании юридического лица, затем это ограничение было снято и права иностранцев (физических лиц) на владение недвижимостью было узаконено. Желающих оказалось немало. Чехия — относительно недорогая страна с прекрасным климатом. При этом Чехия — очень красивая и безопасная страна со школами и университетами, известными во всем мире, здесь прекрасно развито здравоохранение, а о чешской кухне можно написать настоящий роман!

Однако люди, подумывающие о покупке недвижимости в Чехии, в первую очередь интересуются — насколько выгодно такое приобретение?

Покупка недвижимости в Чехии дает гарантированное право на получение шенгенской 90-дневной краткосрочной мультивизы сроком действия до 2-х лет с правом пребывания в странах Шенгенского соглашения до 90 дней каждые 6 месяцев. Для ее оформления достаточно загранпаспорта, заполненной анкеты, документа о наличии недвижимости в Чехии, финансовых гарантий и страхового полиса. По истечении срока действия визы владелец квартиры в Чехии может запросить следующую. Такой режим очень удобен для любителей путешествовать.
Но главное, владелец квартиры в Чехии может выгодно сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду, для удобства воспользовавшись услугами русскоязычных риелторских агентств и получая, при правильном выборе недвижимости и грамотном управлении, до 5% годового дохода.

Рынок недвижимости в Чехии: текущее состояние и перспективы

По данным Чешского статистического управления на 2015 год, в стране проживает почти 35 тысяч россиян. Доля наших соотечественников среди иностранных покупателей недвижимости достигает 10–15%.

Россияне достаточно активно покупают недвижимость в Чехии, причем предпочитают определенные города. Лидером, несомненно, является столица страны — Прага. Однако недвижимость и в курортных регионах, таких как Карловы Вары, вызывает стабильный интерес.

Коммерческая недвижимость Чехии

Экономику Чехии отличает стабильность, и коммерческая недвижимость здесь пользуется постоянным спросом. У покупки коммерческой недвижимости в этой стране есть свои особенности. Например, обычной практикой является продажа коммерческой недвижимости посредством реализации 100% доли в компании, владеющей объектом, — это часто связано с заметно меньшим налоговым обременением при продаже, зато высокими расходами на бухгалтерский аудит компании. Для покупателя, однако, это сопряжено с более высокими рисками и трансакционными издержками (due dilligence, будущие налоги при продаже). Специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение 100-процентной доли целевого юридического лица только в особых случаях: например, когда продается большой коммерческий объект с многочисленными арендаторами. В остальных случаях резонно настаивать на продаже именно объекта недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен — здесь можно приобрести помещения под небольшие бары, рестораны и магазины, маленькие отели и крупные гостиницы, складские и офисные помещения. Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в туристических местах — поток путешественников, желающих увидеть Чехию, не иссякает, и потому бизнес в сфере розничной торговли остается весьма популярным и прибыльным. Так, Чешскую Республику в 2015 году посетили 8,7 миллионов туристов, что превысило показатели 2014 года на 7,3%. Тем не менее для владельца недвижимости более прибыльными могут оказаться не столь очевидные варианты коммерческих объектов, расположенные дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Ведь инвестируя в недвижимость, клиент ориентируется в первую очередь на норму доходности от сдачи в аренду, а этот показатель в туристических центрах зачастую оказывается неожиданно низким в связи с высокой ценой приобретения. Например, объекты в Праге обычно характеризуются доходностью не выше 3,5% годовых, а вот на окраине она вполне может составить 5% и более. Средняя норма доходности от аренды коммерческих объектов для чешского рынка, на которую нужно ориентироваться, составляет примерно 4–7 % годовых. Инвестиции же в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых.

Жилая недвижимость Чехии

Чаще всего иностранцы покупают квартиры в старинных домах после капитального ремонта, расположенных в историческом центре города, а также в новостройках престижных центральных районов. Самый частый запрос — 2-комнатная квартира в доме комфорт-класса или отреставрированном старом здании. На долю апартаментов в многоквартирных домах приходится 80% спроса, отдельные дома покупают лишь 20% иностранцев — и, как правило, это люди, которые твердо намерены переехать в Чехию на ПМЖ. Квартиры же покупают не только с этой целью. По статистике 30% всех покупок недвижимости в Чехии совершается с инвестиционными целями, а еще 50% квартировладельцев приезжают сюда время от времени — например, на лето. Хотя в последнее время это соотношение начинает меняться — все чаще квартиры покупаются именно для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Покупку квартиры в Чехии следует рассматривать как долгосрочное вложение на 5–10 лет. Цены на жилье в Чехии активно растут — с 2014 года стоимость в среднем ежегодно повышается на 6–10%. Стоит сказать, что за последний год (с июля 2015 года по июль 2016 года) был установлен рекордный показатель в 10,9%.

В каком регионе Чехии лучше купить недвижимость

Выбор места для покупки недвижимости в Чехии зависит как от личных предпочтений и от целей покупателя, так и от типа недвижимости.

Где купить коммерческую недвижимость?

Обычно иностранные покупатели торговых площадей или гостиниц ориентируются на туристические районы страны. Что, как утверждают эксперты, не всегда является оптимальным решением. Значительно более выгодной часто бывает покупка коммерческого объекта «в широком центре» крупных городов. Решающим является бюджет, который заинтересованное в покупке лицо готово вложить и подбор объекта, который на вложенную стоимость предоставит наибольшую доходность.

Складские помещения наиболее интересны на окраинах крупных и промышленных городов и вдоль крупных магистралей, связывающих Чехию с остальными европейскими странами.

Где купить жилую недвижимость?

Приобретая квартиру для себя, следует ориентироваться на свой вкус. Большинство иностранцев покупает жилье в центральных и спальных районах Праги и других крупных городов, в курортных городах и поселках. Эти же места весьма привлекательны с точки зрения сдачи в аренду. Если же вложение и приумножение капитала — ваша основная цель, ориентироваться нужно на жилье с высокой доходностью, рентабельностью (срок окупаемости) и ликвидностью (потенциал роста в цене). Иначе говоря, на то жилье, которое не потеряет спрос.

Цены на недвижимость в Чехии

Недвижимость в Чехии относительно доступна — ее покупают не только люди с высоким достатком, но и представители среднего класса. Стоимость недвижимости в Чехии, как и во всем мире, варьируется от района к району. Самым дорогим считается исторический центр Праги. Цены здесь в среднем составляют 4 тысячи евро за квадратный метр. Просторную квартиру площадью 120 м 2 в отреставрированном историческом доме с высокими потолками и лепниной в наиболее фешенебельном районе чешской столицы Винограды можно купить от 360 000 евро. Маленькую квартиру-студию площадью 23 м 2 в нескольких станциях метро от центра можно купить за 90 000 евро. Однако за пределами исторического центра ценник заметно снижается и составляет 2,3–2,7 тысяч евро за метр. Так, двухкомнатная квартира с одной спальней площадью 42 кв. м в Праге 9 на 3-м этаже 3-этажной кирпичной новостройки 2010 года обойдется в 99 500 евро. В Праге 4 можно приобрести двухкомнатную квартиру студию в 66 м 2 с отличным ремонтом и большой лоджией за 125 000 евро.

В районе Карловых Вар стоимость квадратного метра квартиры составляет примерно 1,8-2 тысячи евро, а в частном доме — от 1,1 тысяч евро. Двухкомнатные апартаменты площадью 28 м 2 рядом с минеральными источниками можно купить за 60 000 евро, а симпатичный коттедж с участком на окраине — за 125 000 евро.

Небольшая 40-метровая квартира в курортном городе Марианские Лазни на окраине обойдется примерно в 36 000 евро, а 95-метровые апартаменты в старом доме в центре города — в 140 000 евро.

К этим цифрам следует прибавить услуги агентства. Как правило, агентство предоставляет полное юридическое сопровождение сделки и покрывает расходы на юриста, а также делает переводы и оплачивает банковское хранение денег, регистрационный сбор (1000 крон) и услуги нотариуса. Помимо этого, существует налог на перевод права собственности у вторичной недвижимости, который составляет 4% от цены продажи или НДС, который касается только новостроек от девелопера. Чаще всего, эти расходы уже включены продавцом в стоимость недвижимости, но всегда имеет смысл уточнять.

Нюансы владения

В Чехии необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его сумма зависит от площади и расположения объекта. Например, в Праге за 50-метровую квартиру в многоквартирном доме нужно будет платить около 22 евро в год.

В расходы по содержанию входят и коммунальные платежи — как правило, примерно 80–200 евро за квартиру и 120–300 евро за дом ежемесячно. В случае сдачи квартиры в аренду, нельзя забывать о подаче налоговой декларации и уплате налога на прибыль по окончании календарного года. Благодаря государственным программам налоговых скидок, владелец упоминаемой выше «двушки», сдаваемой за обычную цену, налог не заплатит вообще или же он будет очень низким.

Покупка недвижимости в Чехии — выгодное приобретение как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения комфорта. Чехия — очень приятная страна, которая отличается стабильной экономикой, хорошей экологией и интересной историей.

Золотая Прага. Зачем инвестировать в недвижимость в Чехии

С 2012 года стоимость недвижимости в Праге увеличилась на 68%. Низкие налоги, бесплатное образование, доступная ипотека и рост ВВП на 11,2% за последние три года привлекают в Чехию инвесторов со всего мира. 8% квартир в Праге покупают иностранцы, большая часть из которых — русские. Чешская столица привлекает инвесторов растущими ценами на недвижимость и несложным процессом покупки жилья. По каким причинам чешская недвижимость интересна инвесторам?

Рост цен

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составляет $4323. В начале 2017 года Прага была лидером по темпу роста цен на жилье в Европе, теперь ее сместили на пятое место. Впереди оказались Ирландия, Португалия, Словения и Голландия. По данным Deloitte, с 2014 года цены на недвижимость в Праге увеличились на 46,6%. В этом случае речь не идет о пузыре, поскольку цены уравновешены экономическим развитием страны.

В первом квартале 2018 года Deloitte опубликовал брошюру Deloitte Real Index. По данным аналитиков компании, стоимость квадратного метра в девелоперских проектах Праги составила $3750, при этом было продано 1484 объекта недвижимости. Аналогичные показатели по кирпичным домам — $3533 за квадратный метр и 675 объектов, по панельным домам — $2757 и 756 объектов.

В то же время Чехия испытывает дефицит недвижимости на рынке. Дело в том, что разрешение на строительство здесь получить довольно сложно, процесс может занимать до 10 лет, и для Европы это очень долгий срок. Спрос на жилье высокий, а предложение ограничено, и это подталкивает цены вверх.

Выгодная ипотека

В Чехии недвижимость может приобрести даже тот, кто не располагает достаточной суммой. Ипотека для иностранцев здесь выгодная и доступная. Процентная ставка может составлять порядка 2,69-3,99% годовых, а первоначальный взнос — минимум 40% стоимости жилья.

С октября 2018 года в силу войдет рекомендация Чешского национального банка, согласно которой объем ипотечного кредита не должен превышать годового дохода заявителя, умноженного на 9.

Экономическое развитие

Чехию уже сложно ассоциировать с постсоветским государством — сегодня она скорее равняется на Германию. Прага стала центром многих международных компаний, здесь расположены главные европейские офисы.

ВВП в Чехии в 2017 году вырос на 4,5%, а за последние три года его рост составил 11,2% — для Европы это высокий показатель. В то же время, по данным Deloitte, в конце 2017 года уровень безработицы в Чехии был равен 2,4%, и это самый низкий показатель в Евросоюзе. Заработная плата растет, спрос на жилье превышает предложение, поэтому цены на недвижимость увеличиваются.

В Чехии стабильная политическая ситуация, за власть борются сразу несколько политических сторон, и это благоприятно влияет на экономику страны. Кроме того, в Чехии нет миграционного кризиса, который мы наблюдаем на западе и на юге. То есть государство не направляет дополнительные ресурсы на решение этой проблемы.

Кроме того, в Чехии сильная валюта. Евро усиливает свои позиции в отношении рубля, а чешская крона — в отношении евро. Для иностранных инвесторов это отличная возможность получить дополнительную прибыль.

Легкая интеграция

Чехия — страна с благоприятным климатом и менталитетом, схожим с российским. Также здесь доступно бесплатное государственное образование: детские сады, школы и университеты принимают иностранцев наравне с чехами.

Инвестиция в недвижимость в Праге привлекательна и с точки зрения путешествий. Владельцы квартир автоматически получают шенгенскую визу на 90 дней в коридоре 180 дней. Это значит, что каждые полгода инвестор может находиться в Европе по три месяца.

Получить такую визу можно после предъявления выписки из кадастра недвижимости. Также в Чехии несложно получить ВНЖ: достаточно приобрести несколько объектов недвижимости на компанию, трудоустроить себя, как владельца, и ежемесячно осуществлять социальные взносы.

Покупка квартиры в Праге

Чешский портал Cenovamapa при сотрудничестве с Deloitte подготовил аналитику о продаже квартир и домов в Праге в третьем квартале 2017 года. 49,69% квартир было куплено в девелоперских проектах, 21,89% — в кирпичных домах, 20,65% — в панельных домах и 7,77% — в коттеджах.

Квартиры в новостройках лидируют. По данным ведущих чешских девелоперов Central Group, Finep и Ekospol, иностранцы покупают порядка 8% недвижимости в Чехии. Русские возглавляют рейтинг иностранцев — на них приходится 32,5% квартир в девелоперских проектах, за ними следуют словаки, азербайджанцы и украинцы. На рынке вторичного жилья русские на втором месте (17% квартир), впереди — словаки (20,8%), а на третьем месте — британцы (15,1%).

С 2009 года любой иностранец может беспрепятственно приобрести квартиру в Праге. Раньше для этого нужно было открывать фирму в Чехии, теперь же покупка недвижимости доступна любому физическому лицу. Для этого понадобится только заграничный паспорт. При оформлении ипотеки перечень необходимых документов шире: это заграничный паспорт, трудовой договор с места работы в России, подтверждение о доходах и кассовые ордеры. Ипотека оформляется до 6 недель и обычно выдается на 20 лет либо до 70-летнего юбилея заявителя. Процесс приобретения недвижимости несложный, но может занимать порядка 2-3 месяцев в зависимости от скорости согласования договоров.

Приобретение жилья сопряжено с некоторыми дополнительными расходами. Во-первых, спустя год после покупки новой недвижимости нужно заплатить налог. За квартиру стоимостью $176 000 налог составит порядка $47. Во-вторых, если квартира была приобретена на рынке вторичного жилья, новый владелец обязан заплатить налог за перевод права собственности в размере 4% стоимости жилья. Также учитывайте стоимость услуг агентства недвижимости — обычно это 3-4% стоимости квартиры.

Можно приобрести квартиру в готовом доме, а можно рассмотреть варианты на стадии строительства, которые обойдутся на 10-15% дешевле. Средняя продолжительность возведения проекта — полтора года. Рисков здесь нет: все объекты сдаются в срок. Дело в том, что застройщик в Чехии не зависит от дольщиков — финансовые средства ему предоставляет банк. Приобретая недвижимость на этапе строительства, инвестору доступны лучшие планировки, а также он может самостоятельно выбрать отделочные материалы.

В стоимость квартиры в новостройке всегда входит полная чистовая отделка. Она включает в себя покраску стен, напольное покрытие, сантехнику, двери и окна, выводы под электронику. На новые квартиры застройщики обычно дают гарантию 1-5 лет, в течение этого срока застройщик обязан исправлять все недочеты.

Выгодная инвестиция

Мы прогнозируем, что цены на недвижимость в Праге продолжат расти, однако темп роста будет ниже, чем в последние четыре года. Это значит, что инвестиция в чешскую недвижимость — источник стабильного дохода.

В нашей практике большинство инвесторов приобретают недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Востребована и краткосрочная, и долгосрочная аренда. По данным организации Prague City Tourism, в 2017 году Прагу посетило 7,5 млн туристов. Многие из них не останавливаются в отелях, а бронируют жилье через сервисы краткосрочной аренды Booking или Airbnb. Это значит, что владельцам недвижимости в центре города выгодно рассмотреть посуточную аренду жилья.

Что касается долгосрочной аренды, то здесь расположение уже не играет решающую роль. Если квартира находится в комфортном современном жилом комплексе, даже на окраине города она будет востребована. Спрос на долгосрочную аренду растет: недвижимость дорожает, поэтому те, кто не может позволить себе покупку квартиры, предпочитают снимать жилье.

Квартиру выгоднее сдавать меблированной, потому что в этом случае арендная плата выше на 15-20%. Размер арендной платы отличается в зависимости от района города. В центре Праги она составляет $19,5 за квадратный метр, на окраине — $13. По данным Deloitte, в конце 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составила $15,3. Это значит, что за квартиру площадью 65 кв. м можно ежемесячно получать порядка $993.

Даже если квартира была приобретена в ипотеку, доход от аренды покрывает оплату ежемесячных платежей по кредиту. Когда инвестор приобретает квартиру за $180 505 и оформляет ипотеку на 20 лет со сроком фиксации ипотечной ставки на пять лет, при ставке 2,69% его ежемесячный платеж составит $584. Эту квартиру он сможет сдавать в аренду минимально за $677, то есть долг банку будут выплачивать арендаторы.

Рентабельность недвижимости в Праге может варьироваться от 3% до 8%. Возвратность инвестиций зависит от расположения квартиры и предприимчивости инвестора. Инвестор зарабатывает больше, когда разделяет трехкомнатную квартиру в центре города на апартаменты и сдает их отдельно. Доходность долгосрочной аренды составляет от 3% до 5%, а краткосрочной — от 5% до 8% после уплаты всех расходов.