В чём специфика рынка недвижимости во Франции?

Какую недвижимость во Франции купить для инвестиций?

Мы продолжаем наше интервью с экспертом International Investment по рынку недвижимости Франции Ириной Дюпор. Говорили о жилой и коммерческой недвижимости и критериях её выбора.

– В каких регионах Вы бы посоветовали обратить внимание на недвижимость покупателю заинтересованному в небольших инвестициях? Например, до полумиллиона евро?

– Уже много лет я советую Ниццу, Бордо и западные пригороды Парижа. Если посмотреть динамику роста цен в этих регионах, то сразу станет понятно почему. Сейчас можно добавить Монпелье, Тур, Нант, Орлеан и нормандские города вокруг Довилля. Это связано с развитием инфраструктуры и местной политикой. Безусловные лидеры это Бордо и Ницца. Это столицы крупных автономных регионов с хорошими аэропортами и сбалансированной социальной средой.

-На что нужно делать ставку на французском рынке недвижимости при инвестировании? На капитализацию или на доход от аренды? Насколько могут быть совместимы эти ставки?

– Оба параметра -это обязательное условие успешной инвестиции. Это вполне реально. Доходность обеспечивается качеством арендатора и соответствием продукта спросу, а капитализация — местоположением и перспективами локального развития. Вот например, сейчас на Дефансе строят гигантскую инфраструктуру — транспортную и культурную — и спрос растет, особенно с учетом перевода финансовых структур из Лондона в Париж (спасибо, Brexit, это подогрело динамику на нашем рынке), тут очевидно будет и доходность привлекательная, и капитализация.

– Франция – одна из туристических стран мира, которая вновь и вновь привлекает к себе туристов из всех уголков мира. Насколько цены на недвижимость в туристических уголках и на курортах отличаются от цен на жилье в обычных районах страны?

– Опять же , на этот вопрос ответить практически невозможно, потому что у нас любой уголок и туристический, и для жизни. Возьмём опять Ниццу. С одной стороны, это всемирно известный курорт, а с другой — это столица департамента с его государственными службами, аэропортом, больницами, школами, полицией, магазинами, университетом. Там жильё с одной стороны курортное, а с другой — нормальное. Это является для инвесторов дополнительной гарантией ликвидности.

-Насколько развита во Франции загородная недвижимость? Какие люди там живут? Как отличаются цены в пригороде и в крупных городах?

-Специфика Франции в том, что город не отличается от пригорода. Вы можете пройти пару километров по одной улице с одним названием и при этом пересечь несколько городков, плавно переходящих один в другой. У нас много людей живет за городом, об этом свидетельствуют регулярные пробки в часы пик. Разумеется, в центре города цены намного выше, чем в пригороде. Но и пригороды бывают разные. Есть буржуазные пригороды в Париже, где цены даже выше, чем в отдельных, не самых благополучных, районах столицы. Каждый квартал крупного города или сектор пригорода — это отдельный уникальный рынок, ценность которого создаёт наличие-отсутствие предприятий, торговых центров и других объектов.

– Часто ли иностранцы выбирают инвестиции во французскую недвижимость? Какую недвижимость они выбирают?

– О! иностранцы много покупают во Франции. Выбирают, что кому нравится в зависимости от целей и задач. Например, в последнее время резко возросли покупки китайскими инвесторами сельскохозяйственных земель и виноградников.

– Есть какое-то регулирование со стороны властей в отношении именно курортной недвижимости?

– Любая недвижимость может быть потенциально и курортной, и жилой. Местное правительство регулирует этот вопрос с помощью дополнительного налога на курортную недвижимость, то есть на то жильё, где хозяин не прописан постоянно. Это практикуется в Париже, и это собираются вводить в Ницце и Бордо как способ стимулирования жилой.

– При покупке недвижимости во Франции иностранцами, нужно ли подтверждать происхождение денег, легализовать их? Как выглядит эта процедура?

Если это небольшая сумма, то никто особо приставать не станет, но примерно с 500 тысяч надо будет писать «объяснительную» нотариусу. Нотариусов обязали подтверждать происхождение. Но документов никто не требует. Особенно, если покупатель не молодой.

– Сколько и каких налогов нужно платить иностранцу при покупке недвижимости?

– При покупке покупатель платит госпошлину в размере 6,5% (в случае новостройки, это 2,5%).

– А какие налоги нужно выплатить иностранному гражданину при продаже объекта недвижимости во Франции?

– При продаже платится налог на прирост капитала. Это сложный налог, который имеет многочисленные вычеты и исключения. Кроме того, при увеличении количества лет владения до продажи, начиная с шестого года, он линейно убывает и исчезает к 22-му году. Здесь надо отметить, что коммерческая недвижимость, находящаяся в эксплуатации владельцем более 5 лет, освобождается от этого налога. Что является еще одним мощным стимулом для инвесторов.

-Какие налоги нужно платить владельцу недвижимости?

– Ежегодно платится налог на владение и на проживание, последний уже отменяют в следующем году. В случае дохода от недвижимости необходимо сдать декларацию и заплатить подоходный налог. Двустороннее налоговое соглашение между Россией и Францией (Франция подписала такие соглашения со всеми странами СНГ) избавляет владельца от декларации этого же дохода у себя на родине.

Также в случае, когда прямое владение недвижимостью превышает 1 300 000 Евро, то есть налог на богатство. Из этого налога новое правительство убрало все активы и оставило пока только недвижимость…
Налог этот рассчитывается по траншам, от 0,5 до 1,5%

-Если иностранец купил квартиру или дом во Франции и получил ВНЖ на каких-либо основаниях, меняются ли для него налоговые ставки? Как именно?

Читайте также:
Фото достопримечательностей Стокгольма (717 фото) в хорошем качестве

– Во Франции есть два вида ВНЖ: резидентный и нерезидентный. Если человек меняет статус на резидента, то меняется его налогообложение, оно вливается в национальную прогрессивную шкалу вместо 20% единого налога нерезидентов. Одновременно появляются возможности разнообразных вычетов.

-Во сколько обойдется содержание жилой недвижимости во Франции? Какие расходы нужно нести владельцу?

– На этих расходах невозможно разориться. Электричество у нас дешевое, сейчас очень много развилось энергосберегающих технологий. Нам сейчас поставили новый электросчётчик, который дает данные на телефон и сам рассчитывает расходы. Так мы узнали, что отопление нам стоит 1 Евро в день. Еще страховка дома — около 250 Евро в год, телефон-телевизор-интеренет — около 35 в месяц, вода и коммунальные расходы сильно зависят от наличия в доме лифта и консьержа. От 100 до 300 евро в месяц в среднем.

– В какую недвижимость лучше инвестировать с целью получения прибыли – в коммерческую или жилую? Какая более ликвидна, а какая более рентабельна? Как вообще соотносятся на французском рынке факторы ликвидности и рентабельности?

– Тут надо смотреть, какую задачу мы решаем. Простую или комплексную.
Если у нас стоит задача получить максимум прибыли и капитализации, то тогда однозначно надо брать коммерческую. Потому что у неё и доходность выше, и налоги меньше намного. Что до ликвидности, то надо выбирать объекты в таких местах, где у них может быть автономная ценность, независимо от арендатора.

Если же мы решаем комплексную задачу типа «сейчас сдавать, а потом переехать», то тогда разумеется, надо брать жилую и жертвовать доходностью в угоду своему будущему комфорту. Это одно из применений оптимизационных методик.

Надо понимать, что во Франции сдача жилой недвижимости без мебели является гражданской деятельностью, а сдача её же с мебелью — коммерческой. Это сильно влияет на юридическое поле и налогообложение. Поэтому идеальный вариант коммерческой недвижимости это квартира-номер в аппарт-отеле. По сути своей это квартира, а по «документам» это коммерческая недвижимость.
Ликвидность и рентабельность мало коррелируют между собой, а когда коррелируют, то в обратной пропорции. Например, в центре Парижа — ультра ликвидный сектор — квартиры низко рентабельны, потому что все учитывают авансом будущую капитализацию.

– Как правильно выбрать прибыльный коммерческий объект? На что обратить внимание?

– Есть два подхода к выбору объекта. Можно самому заниматься эксплуатацией, а можно нанять специализированное агентство. У обоих подходов свои плюсы и минусы.

Иностранцу трудно эксплуатировать самому, а агентство стоит денег и иногда попадаются недобросовестные. Поэтому оптимальный выбор это апарт-отели в центрах городов или очень популярных курортных местах. В первую очередь следует обратить внимание на сам объект и его расположение. Спросите себя, готовы ли вы покупать эту услугу (аренду) по такой цене. Если да, идем дальше, если нет – проходим мимо.

Затем смотрим, какую задачу решает данный объект и какая у него профильная клиентура. Например, если в квартале Дефанс шикарный апарт-отель с бассейном, то понятно, что его клиентура это командировочные в крупные финансовые или нефтяные компании. Если шикарная резиденция построена в рабочем пригороде, то у меня есть большие сомнения в её жизнеспособности
Дальше смотрим на арендатора. Здесь важно внимательно читать контракт и обратить внимание, на то, кто именно арендатор (это должен быть обязательно контракт аренды, а не управления!). Если это сетевая резиденция, то лучше, когда арендатором является головное предприятие или оно хотя бы даёт гарантию.

Дальше смотрим на сроки контракта, условия его продления, индексацию аренды, распределение расходов. Это непростое занятие, и здесь без специалиста рядом легко ошибиться. Каждая инвестиционная ошибка может вылиться в финансовые потери.

Особенности рынка недвижимости Франции

Франция в представлении многих людей с давних пор является символом романтики, вот почему они при размышлениях о покупке квартиры или дома за рубежом, останавливают свой выбор на этой стране.

Во Франции, поблизости от границы с Германией, недвижимость довольно часто можно приобрести значительно дешевле, чем в самой Германии. Привлекательность недвижимости во Франции подтверждается тем, что практически в любой французской деревушке имеются дома, принадлежащие иностранцам. Нельзя сказать, что покупка недвижимости иностранными туристами вызывает восторг у местных жителей.

Цены зависят от места расположения: в тех регионах, которые имеют репутацию престижных и статусных (например, на морском побережье), коттеджи и апартаменты оцениваются достаточно дорого. В других провинциях стоимость недвижимости очень привлекательна для покупателей, однако, им следует обратить внимание на состояние инфраструктуры, а также на стоимость техобслуживания и ремонтных работ. Приобретение недвижимости во Франции является первым шагом на пути получения европейского паспорта, на сайте http://www.pafilia.ru/европейский-паспорт/ можно узнать об этом более подробно.

Правовое регулирование

Прежде чем заключать сделку купли-продажи, необходимо тщательно ознакомиться с особенностями французского законодательства в данной области, сделав особый акцент на отличиях от законов других стран. Потенциальному покупателю следует проявить в данном вопросе крайнюю бдительность во избежание неприятностей, связанных с юридическими тонкостями.

Все сделки с недвижимостью по Франции проводятся при неукоснительном соблюдении норм, установленных системой потребительского права. Любой объект недвижимости меняет собственника только после оформления взаимного договора-обязательства, по которому стороны сделки купли-продажи достигают соглашения о залоге в размере десяти процентов от стоимости недвижимого имущества. В случае отказа покупателя от сделки залог переходит продавцу. Покупатель же, в соответствии с данным договором, получает право отказаться от сделки до истечения семи дней. Этот срок соблюдается жёстко и, если отказ не был явно выражен, то по истечению семи дней сделка по умолчанию считается заключённой ввиду очевидного намерения приобрести объект недвижимости.

Читайте также:
Сравнение цен на бензин в странах мира. Где литр бензина стоит больше 100 рублей

При оформлении предварительного договора обязательно предусматриваются условия, приостанавливающие сделку: соглашение о финансировании, разрешение на постройку и т.п. До устранения приостанавливающих факторов договор купли-продажи не вступает в силу. Когда все приостанавливающие условия выполнены, договор заверяется французским нотариусом. Он берёт на себя ответственность по проверке соблюдения условий договора и отсутствия на недвижимости ареста, ипотеки или залога.

После того, как предварительный договор заключён, покупатель совместно с продавцом устанавливает величину штрафа, который продавец обязуется выплатить в случае отказа от продажи недвижимого имущества, или же в случае его продажи третьим лицам. Переход объекта недвижимости в собственность покупателя осуществляется после поступления денежных средств на счёт продавца. Купленное недвижимое имущество может быть зарегистрировано в поземельной книге, однако данная процедура необязательна.

Дополнительные расходы

Помимо основных расходов, которые ложатся на покупателя недвижимости по Франции, ему придётся заплатить подоходный налог по ставке 4,9%, а также примерно 3% отдать в качестве оплаты услуг нотариуса и за регистрацию в поземельной книге.

Собственник недвижимости во Франции обязан ежегодно выплачивать поземельный налог по ставке 1,1%. При покупке недвижимого имущества во Франции важно учитывать, что оформление сделки с использованием услуг иностранных банков отнимает много времени и усилий. По этой причине предпочтительнее прибегнуть к услугам одного из множества французских банков. В роли посредника могут выступить нотариус или находящийся на государственной службе маклер – профессионал, получивший специальное образование и имеющий высокую квалификацию. Сумма комиссионных, выплачиваемых маклеру, является предметом торга, поскольку стоимость его услуг на законодательном уровне не регламентирована. Ориентировочно она составит 5-8%.

Одна из особенностей французского рынка недвижимости состоит в том, что его активными участниками являются торговцы землёй, действующие без маклерской лицензии. Они занимаются перепродажей земельных участков от своего имени. Право на наследство во Франции регулируется по нормам, которые отличаются от российских. Очерёдность получения права на наследство во Франции начинается с супруги или супруга, причём данное правило затрагивает и иностранных владельцев французской недвижимости.

10 фактов о Франции для тех, кто хочет купить недвижимость в этой стране

1. Участие риелтора

Во Франции участие риелтора в сделке по приобретению недвижимого имущества не является обязательным, однако риелторское агентство может значительно упростить процесс поиска самого объекта, ведения переговоров с продавцом, подготовки необходимых документов. Расходы на риелторские услуги могут составить 1–7% от стоимости имущества.

При этом не стоит рассматривать риелтора как гаранта безопасности сделки. В случае если приобретатель имущества обращался к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового характера (передача по наследству, продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения, то юридический консультант будет нести ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

2. Участие нотариуса

Нотариус играет основную роль в процессе регистрации перехода прав, и его участие в сделке является обязательным. На него возлагается ответственность за проверку документов, установление прав собственности и обременений, сбор регистрационных сборов, а также внесение записей в государственный реестр. В этих целях нотариус вправе запросить дополнительные документы, например подтверждение происхождения денежных средств. Гонорар нотариуса включает в себя фиксированную сумму, установленную законодательством, а в некоторых случаях и дополнительный свободный гонорар за дополнительные консультации.

При оформлении сделок купли-продажи нотариус может нести гражданскую, уголовную и дисциплинарную ответственность. В частности, гражданская ответственность наступает, если нотариус допустил ошибку по небрежности при составлении. Для уголовной ответственности нотариуса необходимо, чтобы неправомерные действия, например удостоверение неверных сведений, были допущены им сознательно и умышленно. Наконец дисциплинарная ответственность нотариуса наступает в случае нарушения этических норм.

Нотариусом рассчитываются, взимаются, а затем перечисляются в государственный бюджет регистрационные сборы и сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом. Размер регистрационных сборов определяется по фиксированной ставке, установленной в департаменте по месту нахождения недвижимого имущества. Так, в большинстве французских департаментов ставка регистрационных сборов составляет примерно 5,8% от стоимости имущества, а ставка сбора за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом — 0,7%.

4. Местные налоги

После покупки недвижимости собственник обязан ежегодно платить местные налоги. Значительная часть расходов приходится на налог на недвижимое имущество (taxe foncière) и налог на проживание (taxe d’habitation), размер которых рассчитывается налоговыми органами с применением налоговой ставки, утверждаемой органами местной власти каждый год. Например, в Париже ставка по двум налогам до 2019 года не менялась с 2011 года: 13,50% для налога на недвижимое имущество и 13,38% для налога на проживание. Важно понимать, что базой для этих налогов является не стоимость имущества при покупке, а ежегодная кадастровая арендная стоимость, то есть потенциальная арендная плата в год, как если бы имущество сдавалось в аренду при обычных условиях. Кадастровая арендная стоимость определяется местными органами исходя из площади недвижимого имущества.

Налог на проживание

Налогоплательщиками по этому налогу признаются лица, которые к 1 января владеют, арендуют или бесплатно проживают в недвижимом имуществе, даже если эти лица занимали помещение не весь год. В зависимости от семейного положения и общего годового дохода налогоплательщика существуют налоговые льготы, будь то сокращение налога или освобождение от уплаты налога. В соответствии с предвыборным обещанием президента Эммануэля Макрона 2022 году налог должен быть отменен. Пока установлены льготы для определенных категорий налогоплательщиков в размере 30% на 2018 год, 65% на 2019 год и 100% — на 2022 год.

Читайте также:
Аэропорт Махачкала табло, расписание аэропорта Уйташ, онлайн табло Маршрут проложить

Так, для супружеской пары без детей можно рассчитывать на 100% снижение налога на проживание в 2022 году, если их общий полученный доход за 2019 год не превысил €43 тыс. Если же порог превышен, то возможно применить так называемое регрессивное сокращение налога, если доход супружеской пары за 2019 год не вышел за рамки €45 тыс. Регрессивное сокращение налога заключается в том, что процент, на который будет снижен налог, не установлен и рассчитывается налоговыми органами в каждом отдельном случае.

Налог на недвижимость

В отличие от налога на проживание, налог на недвижимость обязан оплатить только собственник недвижимого имущества по состоянию на 1 января, даже если имущество сдается в аренду. Интересно, что в случае покупки недвижимости в течение года продавец вправе просить покупателя возместить часть налога с момента отчуждения права собственности.

5. Французское товарищество собственников жилья

Платежи и взносы в ТСЖ направлены на финансирование деятельности и технического обслуживания самого товарищества, вместе с тем на собраниях собственников жилых помещений могут быть утверждены и иные дополнительные платежи. Расчет платежей и правила распределения взносов определяется в уставе ТСЖ. В последние годы наблюдается рост размера взносов в ТСЖ. Так, в 2018 году платежи составили в среднем €25,8 за 1 кв. м для всей Франции и €40,4 за 1 кв. м в Париже.

6. Доходы от недвижимости

Иностранцы, как и граждане Франции, получающие доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду во Франции, обязаны уплатить подоходный налог. При этом минимальная налоговая ставка по подоходному налогу для иностранцев будет выше, чем у резидентов, и составит 20%.

По общему правилу, в зависимости от суммы годового полученного дохода от аренды существуют два режима налогообложения: режим частных предпринимателей (если доход не превысил €70 тыс.) и стандартный режим налогообложения (если доход превысил €70 тыс.). При режиме частных предпринимателей налоговой орган применит скидку, снизив сумму доходов на 50%, и рассчитает налог исходя из полученной суммы. В случае же стандартного режима налогом будет облагаться годовой полученный доход от аренды, за вычетом некоторых расходов (например, оплата услуг охраны и консьержа).

7. Участие адвоката

Зачастую при совершении сделок с недвижимостью во Франции приобретатели имущества обращаются к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового и налогового характера (передача по наследству, дарение и продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения. В таком случае юридический консультант несет ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

8. Структурирование владения

Структурирование чаще всего понимается как отказ от прямого владения путем добавления в схему владения промежуточных слоев в виде структур с созданием или без создания юридического лица. Для Франции, где дарение и передача по наследству облагаются существенным налогом, создание структуры с разделением права собственности — это легальный механизм для уменьшения налогового бремени. В случае с недвижимым имуществом для личных целей в качестве промежуточного юридического лица чаще всего выступает некоммерческое гражданское общество по владению недвижимостью (SCI). При создании SCI участники вносят недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, а в дальнейшем распоряжаются своими долями в SCI.

9. Дарение и передача по наследству

Дарение и передача по наследству относятся к безвозмездному способу передачи недвижимого имущества и облагается налогом. Налоговая ставка для дарения и наследования определяется в соответствии с прогрессивной шкалой, где ставки зависят от стоимости имущества и степени родства между сторонами. Налоговая база может быть снижена на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки. Существуют различные способы структурирования подобных сделок. Так, можно значительно уменьшить размер налоговой базы даримого имущества, прибегнув к механизму расчленения права собственности, вследствие которого приобретателю передается право собственности без права пользования, а даритель сохраняет за собой право пользования, то есть становится узуфруктуарием. Степень уменьшения налоговой базы зависит от возраста дарителя. Например, для дарителя в возрасте от 41 до 51 года предусмотрено разделение права собственности в пропорции 60% имущества (передаются приобретателю) и 40% (остаются на праве пользования у дарителя). Таким образом, приобретателю придется оплатить налог с 60% имущества с возможностью уменьшения налоговой базы на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки.

10. Конвенция об избежании двойного налогообложения

В соответствии со ст. 6 и 22 Конвенции между Россией и Францией об избежании двойного налогообложения налог на недвижимость и на доходы от недвижимого имущества взимаются по месту его нахождения. Соответственно, налоговому резиденту России необходимо уплачивать французские налоги, связанные с приобретением и дальнейшем владением недвижимостью на территории Франции. Важно понимать, что статус налогового резидента не влияет на эту обязанность. Он может играть определенную роль при определении ставок некоторых налогов.

Недвижимость во Франции: самые перспективные города

Франция – удивительная страна, где царит атмосфера любви, роскоши и романтики. Завораживающий Париж, приветливый Лазурный берег, сочные виноградники Бургундии – все это манит туристов со всех уголков планеты. Побывав однажды во Франции, каждый оставляет здесь кусочек своего сердца. Поэтому неудивительно, что государство стало привлекательно не только для туризма и отдыха, но и для инвестиций в недвижимость.

Особенности рынка недвижимости во Франции

Франция – уникальная страна, раскинувшаяся сразу на двух побережьях: Средиземноморском и Лигурийском. Государство находится в самом центре Европы и имеет несколько климатических зон. Зимы не бывают слишком холодными, снег выпадает достаточно редко. Лето умеренное, не сильно жаркое и немного влажное.

Читайте также:
Гражданство Швейцарии: как получить паспорт россиянам через брак и инвестиции, разрешено ли двойное гражданство

Рынок недвижимости Франции очень разнообразен.

Иностранные покупатели обычно делают вложения в недвижимость крупных городов либо в объекты, находящиеся на побережье Средиземного моря.

Недвижимость во Франции пользуется постоянным спросом, который порой значительно опережает предложение.

Все объекты недвижимости в стране застрахованы от рисков природных катаклизмов. И хоть вероятность возникновения стихийных бедствий низкая, такой законопроект воспринимается потенциальными покупателями достаточно позитивно.

Законы во Франции хоть и строгие, но при правильном заполнении документов, оформление сделки занимает не больше трёх месяцев.

Наиболее востребованные объекты недвижимости

Самым большим спросом во Франции пользуются квадратные метры, расположенные в Париже и на Лазурном Берегу. Также популярны объекты в районе Марселя, Лиона и Нормандии. Часто находятся покупатели и в альпийских горнолыжных курортах.

В столице Франции представлены объекты недвижимости любого типа. Это и квартиры в новостройках и зданиях старого фонда, частные дома или виллы в городе и предместье. В Париже можно найти как недорогое жильё, так и элитное. Площадь города большая, поэтому выбор достаточно велик.

На Лазурном Берегу Франции чаще всего приобретают элитные дома и виллы. Наибольшей популярностью пользуются такие курорты, как Ницца, Канны и Сен-Тропе.

Стоит отметить, что иностранцы абсолютно беспрепятственно могут приобрести любой вид недвижимости на территории Франции. Французское законодательство не предусматривает никаких строгих ограничений, что в свою очередь, приводит к ещё большему росту спроса на квадратные метры. Однако необходимо учитывать все юридические тонкости покупки недвижимости во Франции.

Наиболее дорогое и дешёвое жильё во французских городах

Диапазон цен на недвижимость во Франции достаточно широк. Стоимость квадратного метра определяется расположением объекта, его престижностью и качеством. Рассмотрим несколько самых привлекательных городов для инвестиций.

Париж – столица Франции, 5-й по величине город Европейского союза. В Париже живёт более 2 миллионов человек. Климат города умеренно-континентальный. Зима здесь мягкая, снег бывает редко. Лето нежаркое и влажное. Весной и осенью часто бывают дожди. Париж считается самым романтическим городом на планете, куда приезжают отдохнуть туристы со всего мира. В нём находятся такие известные достопримечательности, как Эйфелева башня, Лувр, собор Парижской Богоматери и многое другое.

Недвижимость города достаточно разнообразна – от недорогих малометражных квартир до элитных просторных апартаментов.

Так, в жилых массивах городских окраин можно приобрести квадратный метр за 2000€. В исторической части вблизи Елисейских полей квадратный метр обойдётся в среднем за 15 000€, а в районе Эйфелевой башни будет стоить 6000€.

Лион – гастрономическая столица Франции, второй город по величине после Парижа. Лион находится на слияние двух рек — Роны и Соны, расположен на двух холмах — Фурвьер и Круа-Русс. Погода в Лионе мягкая с довольно холодной зимой и жарким сухим летом. В течение года часто бывают дожди.

В Лионе стоимость квадратного метра в спальном районе составляет 2300–2700€, в центре города — 3500–4500€.

Марсель – один из главных портов Лазурного Берега. Город интересен своими скалистыми бухтами, историческими музеями и художественными галереями. Погода здесь комфортная на протяжении всего года. Дождь и снег бывают редко. Летом температура не превышает 28 градусов, зимой в среднем составляет +13.

Цены на недвижимость в Марселе значительно ниже чем в Каннах или Ницце. Стоимость кв.м самого бюджетного жилья составляет 3000€, элитного — начиная от 6000€.

Какие налоги нужно заплатить при покупке недвижимости во Франции, и во сколько обойдётся содержание?

При покупке недвижимости во Франции первоначально необходимо оплатить регистрационные сборы – 7% с НДС от полной цены объекта недвижимости вторичного рынка жилья и полный НДС в размере 19,6% при покупке первичной недвижимости.

Также во Франции существует такое понятие, как налог на проживание (taxe d’habitation). Его оплачивает тот, кто по факту проживает в помещении, поэтому это может быть и собственник объекта недвижимости, и арендатор.

Дополнительно к вышеперечисленному владелец квартиры или дома обязан оплачивать коммунальные платежи. Они обычно включают в себя дополнительно такие расходы на содержание объекта недвижимости, как охрана, чистка бассейна и прочее. Ежемесячная сумма коммунальных платежей за 60 кв.м., например, в Париже составляет 200€, на Лазурном берегу – 250–350€.

Статистика, прогнозы развития рынка недвижимости во Франции

Таким образом, можно сделать вывод, что инвестирование в недвижимость Франции является достаточно выгодным делом. Стоимость жилья стремительно растёт с каждым годом, экономическая стабильность страны даёт гарантию безопасности вложенным финансам. Поэтому Франция является ведущей страной с точки зрения инвестирования в объекты недвижимости.

Специалисты рынка недвижимости прогнозируют, сохранение стоимости жилья во Франции в 2016 году на том же высоком уровне, как и в текущем. И хоть правительство страны всеми силами пытается сдержать рост цен, это вряд ли им удастся сделать.

Согласно прогнозам на 2016 год, россияне, как и прежде, будут инвестировать в недвижимость Лазурного берега, Прованса и Альп. Англичане отдадут предпочтение Парижу. Китайцы будут вкладывать свои деньги во французские виноградники и землю.

Читайте также:
Бока-Чика или Пунта-Кана: где лучше отдохнуть?

Обзор рынка недвижимости Франции

География и не только

Франция находится в самом центре Европы и имеет самую большую территорию из всех государств Старого Света, занимая почти пятую часть ЕС.

Материковая часть страны на северо-востоке граничит с Бельгией, Люксембургом и Германией, на востоке – со Швейцарией, на юго-востоке – с Монако и Италией, на юго-западе – с Испанией и Андоррой. Францию омывают Ла-Манш, Атлантический океан, Северное и Средиземное моря. На западе и севере государства лежит Атлантика (Бискайский залив и Ла-Манш), юг – это Средиземноморье (Лионский залив и Лигурийское море). Всего во Франции 13 регионов и четыре заморских территории.

Как несложно догадаться, в стране несколько климатических зон. Зимы здесь не бывают слишком холодными: снег за пределами альпийских регионов выпадает достаточно редко. Но в горах – это солнечные дни и безупречные горнолыжные трассы, вдоль которых расположились престижные шале. Французское лето умеренно, оно не слишком жаркое и немного влажное.

Разнообразие пограничных и климатических зон обуславливает и разнообразие культурных традиций, а также типов поселений Франции. А, соответственно, колоссальный выбор недвижимости на любой вкус. Это может быть как чисто инвестиционная студия в Париже, так и роскошное семейное имение где-нибудь на Ривьере, как вилла в современном проекте, так и целый замок с богатой историей. Во Франции в личное пользование можно приобрести не только жилье, но также виноградник или даже озеро.

Как правило, иностранные инвесторы покупают недвижимость в крупных городах государства и, конечно, в курортных прибрежных регионах. Трендом последних лет является вложение средств зарубежными и российскими покупателями в коммерческую и доходную недвижимость Франции: отелей, промышленных предприятий, компаний сферы обслуживания и т.д.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Франции отличается стабильностью, которая базируется на крепких позициях евро. Если сравнивать доходность недвижимости с другими странами Европы, то она находится приблизительно на таком же уровне, однако риски от финансовых потерь, в отличие от многих государств ЕС, минимальны. Эксперты отмечают, что инвестировать в недвижимость Франции – это все равно, что «положить свои сбережения в сейф». Интересным фактом является и то, что 68% французов проживает в частных домах, что на 10% выше среднеевропейской статистики. Это непосредственным образом влияет на спрос на рынке.

В различных регионах Франции динамика цен, а также соотношение спроса и предложения на недвижимость довольно сильно отличаются друг от друга. В среднем во Франции за последний объем продаж недвижимости увеличился на 5,4%, а в центральном регионе Иль-де-Франс – на 7,5%.

К направлениям, в которых наблюдается стабильный рост цен на жилье, относятся Париж, крупные города провинций – в основном те, в которых имеются международные аэропорты, – а также Лазурный Берег. В других регионах Франции, напротив, в последние годы был зафиксирован небольшой спад спроса на недвижимость, а, соответственно и ее стоимости. Что касается последних событий в Париже, а также волне иммиграции, то, согласно официальной статистике, эти негативные факторы сильно не отразились на общей картине рынка.

Плюсы для инвесторов

  1. Во Франции комфортное ведение бизнеса сопровождается развитой современной инфраструктурой и экономикой, «заточенной» под рынок туризма. Это государство, «удобное» с точки зрения инвестиций в недвижимость.
  2. В 2015 году в стране был поставлен рекорд туристической посещаемости: 85 миллионов человек. Гостей и покупателей жилья привлекают исторические и культурные достопримечательности Франции, высокий уровень жизни, престижные школы и университеты, разнообразный выбор курортов, благоприятные погодные условия, гастрономия – и, безусловно, стабильная экономика государства.
  3. В плане инвестиций в первичное жилье Франция – это страна, где методы строительства и стандартов в области звуко-и теплоизоляции, сейсмической безопасности и т.п., являются очень прогрессивными, что гарантирует высокое качество объектов. Также для инвесторов в первичное жилье государство ввело ряд налоговых льгот:
    • При приобретении нового жилья покупатель не платит регистрационных взносов. Таким образом, он оплачивает только 2,7% за услуги нотариуса вместо 7,5%;
    • Инвестор на два года освобождается от уплаты налога на недвижимость;
    • Собственник имеет возможность получить ряд налоговых льгот, если инвестирует деньги в жилье для его последующей сдачи в аренду.

4. Недвижимость в ключевых регионах Франции пользуется стабильным спросом, а цены на нее не сильно, но стабильно растут.

5. Франция предлагает интересный выбор объектов для реновации, будь то старинные замки и фермы или виноградники и производства.

6. В отличие от соседней Швейцарии, здесь нет квот на покупку недвижимости иностранцами: так, многие желающие учиться или работать в Швейцарии зачастую покупают жилье в приграничных регионах Франции.

7. Обладая достаточным количеством средств и активов, во Франции можно без проблем получить ВНЖ.

Наиболее интересные регионы для инвестиций

Наиболее интересными направлениями для инвестиций эксперты называют регионы Франции, в которых спрос на недвижимость превышает предложение.

Прежде всего, это удивительный Париж центрального региона Франции Иль-де-Франс – город, который «притягивает и романтиков и циников». Городская недвижимость Парижа пользуется огромной востребованностью – и дефицит жилья наблюдается во множестве сегментов рынка. Именно Париж – то самое место, где можно приобретать жилье для постоянного проживания или в инвестиционных целях. Здесь расположены лучшие образовательные учреждения Франции, неограниченны возможности для ведения бизнеса, развитая инфраструктура и возможности совершенно разнообразных развлечений – от показ мод и театров до выставок и гастрономических ярмарок. Космополитичность мегаполиса и огромный туристический поток мгновенно стирают комплексы экспатов по поводу языковых барьеров и культурных различий с местным населением. К тому же, цены на аренду здесь довольно высоки, что позволяет собственникам получать достаточно неплохой доход, а также нет сезонности, характерной для других регионов.

Читайте также:
Фото ворот Адриана (43 фото)

Не менее важным после Парижа в плане инвестиций, безусловно, является регион Прованс-Альпы-Лазурный Берег. Ницца, Монако, Сан-Тропе и Канны, расположенные здесь, – это эталон элитарности и престижа.

Регион занимает лидирующие позиции у туристов: ежегодно его посещают более 34 миллионов гостей. Каждый год непосредственно Лазурный Берег принимает 11 млн туристов, 50% из которых являются иностранцами. Помимо таких всем известных фактов, как премиальность и великолепный образ жизни на побережье, регион славен тем, что занимает третье место во Франции по концентрации представителей класса топ-менеджмента. Здесь расположены многочисленные инженерные и управленческие школы, открыто большое количество исследовательских институтов и лабораторий, работающих во всевозможных областях современных технологий. Развиваются такие направления, как микроэлектроника, программное обеспечение, биотехника, химия, эко-технологии. Из крупных городов региона, интересных для инвестиций, эксперты также отмечают Марсель, а также Антиб – крупнейший яхтенный порт Лазурного Берега.

Недвижимость Лазурного Берега пользуется постоянным спросом, а цены на нее постоянно растут. Спрос здесь намного опережает предложение, хотя, по мнению экспертов, соотношение цена-качество на Ривьере является весьма адекватным. Среди объектов недвижимости, которые можно приобрести в частное владение, есть как апартаменты и виллы, так и целые замки с огромной территорией.

Французские Альпы – это сверкающие вершины, огромное разнообразие горнолыжных трасс, а также внушительный выбор престижной недвижимости. Альпийский хребет протянулся на 330 км по французским регионам Рона-Альпы и Прованс-Альпы-Лазурный берег. Здесь, на границе Франции и Италии, находится одна из самых знаковых горных вершин мира – высочайшая точка Альп и всей Западной Европы, величественный пик Монблан (4810 м). Самыми популярными курортами на горнолыжных склонах Франции являются Куршевель, Валь-д’Изер, Шамони, Межев и Мерибель. А в регионе Женевского озера – это Эвиан, Тонон и Ивуар. Уровень доходности от аренды недвижимости, например, в Куршевеле, составляет около 6-7% годовых. А популярным инструментом покупки недвижимости является схема обратной аренды, так называемый leaseback, одновременно приносящий собственнику гарантированный доход и позволяющий пользоваться свой недвижимостью только фиксированное время в году. По оценкам специалистов, к этой схеме прибегают 8 из 10 покупателей курортной недвижимости во Французских Альпах.

Туристическая Франция не ограничивается лишь наиболее известными и популярными у российских туристов регионами – Лазурным Берегом, Парижем и Альпами. Менее известные у российских туристов, Пиренейские курорты очень популярны среди европейцев. Здесь принято приобретать шале, которые потом отлично сдаются в аренду любителям зимних видов спорта.

Также это исторический регион Аквитания на юго-западе Франции со знаменитой «винной» столицей Бордо и престижным курортом Биарриц. Интересен для инвестиций Довиль в Нормандии, Западная Луара на Атлантике с «культурным» городом Нант, который считается одним из лучших для проживания в Европе. Ежегодно он встречает не только множество иностранных гостей, но и пользуется особым спросом у французских туристов, путешествующих по родине.

Любителей активного образа жизни и роскоши озерной Ривьеры привлекает процветающий горнолыжный регион Овернь-Рона-Альпы на юго-востоке страны, где находится прозрачное и престижное Женевское озеро, а столицей которого является небезызвестный Лион.

Туристический город Лурд (департамент Верхние Пиренеи) является вторым по количеству отелей городом Франции после Парижа. Он интересен для инвесторов, занимающихся гостиничным бизнесом.

Цели инвестиций

Определяя направление для инвестиций, прежде всего нужно выяснить цели покупки недвижимости во Франции. Если это инвестиционный объект для последующей сдачи в аренду, то эксперты рекомендуют выбирать регионы, которые привлекательны для туристов и студентов – такие как Париж, Лазурный берег, Лион. Если нужно жилье для отдыха, то, безусловно, это Лазурный берег, где царит благоприятный климат, есть международный аэропорт с прямыми рейсами практически во все европейские столицы, а также отдых летом на море – и горнолыжные курорты зимой (примерно в часе езды от аэропорта Ниццы). Для размеренного образа жизни подойдет провинция Франции: это может быть престижный регион с развитой инфраструктурой, при этом располагающий необходимым умиротворением окружающей природы.

Если же целью покупки жилья является проживание с семьей – то бизнесменам специалисты советуют выбирать города рядом с международными аэропортами, обеспечивающие им и их семьям большую мобильность при необходимости частых переездов. Здесь же есть хорошие международные школы и университеты для образования детей.

В ключевых регионах Франции цены на недвижимость демонстрируют рост, что делает их особенно привлекательными для инвестиций. Особенно это актуально для Парижа. Так, по данным journaldunet.com, средняя стоимость жилья во французской столице в феврале 2016 года составляла €7737 / 1 кв. м, что на 1,8% выше, чем в феврале 2015 года. Так, за сумму в €500 000 можно приобрести трехкомнатную квартиру в хорошем округе Парижа, шестикомнатный дом в Монтрей (пригород Парижа, сразу за кольцевой автострадой). И, к примеру, уже за €150 000 можно купить однокомнатную квартиру в 18-ом округе Парижа.

Позитивная динамика цен наблюдается на Лазурном Берегу, где «базовая» стоимость квадратного метра в Ницце составляет €3800, а в Каннах €5552. Однако цены на виллы с выходом к морю, к примеру, в Сен-Жак-Кап-Ферра или Кап д’Антиб могут вполне составлять и €10 000 и €30 000 за квадратный метр. Так, в Кап-Ферра можно приобрести элитные апартаменты с тремя спальнями площадью 200 кв. м. за €3,6 млн. Престижный закрытый комплекс с бассейном расположен в нескольких минутах ходьбы от пляжа, магазинов и ресторанов, а из окон апартаментов открывается потрясающий вид на бухту Вильфранш-сюр-Мер. Квартира продается с дизайнерской мебелью, выполненной на заказ, все материалы отделки – самого высокого уровня. На огромной террасе располагается джакузи. Имеется винный погреб, два подземных гаража.

Читайте также:
Нужен ли загранпаспорт для поездки в Чехию

Однако, к примеру, в таком популярном регионе как Прованс, стоимость недвижимости за последний год упала с -0,3% до -1,7%.

В целом же по стране в конце 2015 года темпы роста цен несколько снизились, а средняя стоимость вторичного жилья составляла чуть больше €3200 за квадратный метр, что на 0,3% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Что касается «первички», то средняя стоимость квадратного метра увеличилась по сравнению с 2014 годом на 1,2% до €3800. Средняя стоимость жилья в Иль-де-Франс снизилась на 1,1% и составила €263 700.

Аренда

Согласно данным INSEE, Национального Института Статистики и Экономических Исследований Франции, средняя стоимость долгосрочной аренды студии в Париже составляет примерно €31,3 за кв. м в месяц, а в Ницце – €14,6 / 1 кв. м в месяц. Цены на сезонную аренду – на порядок выше. Так, стоимость аренды виллы на неделю в Ницце составляет в среднем €3500.

А средняя рентабельность варьируется от 3% до 6% годовых при долгосрочной – и от 8-12% при сезонной аренде.

Тонкости совершения сделки

Процесс покупки жилой недвижимости во Франции не представляет сложностей для иностранных граждан. Ограничений на покупку недвижимости во Франции нерезидентами не существует, а при сотрудничестве с добросовестным агентом процедура совершения сделки прозрачна и строго регламентирована. Основным документом является договор купли-продажи недвижимости, который заключается при помощи лицензированного французского риэлтора и государственного нотариуса.

Несомненным плюсом покупки жилья во Франции является тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку – и за ошибки несет материальную ответственность, финансово гарантированную Нотариальной Палатой. Между подписанием договора о намерениях и основного договора купли-продажи обычно проходит не менее месяца, поскольку недвижимость должна быть всесторонне проверена на самые различные факторы (поэтому некоторые проверки занимают значительное время).

Во Франции право владением частной собственностью определено конституцией, и все иностранные граждане, желающие вступить во владение недвижимостью в стране, имеют точно такие же права и обязанности, что и жители Франции. Они могут быть собственниками своего имущества без ограничений: пользоваться им, получать доход, сдавая или продавая, передавать свою недвижимость в наследство.

Налогообложение недвижимости

Система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке недвижимости, составляющих около 5-7% от ее стоимости, существуют и ежегодные налоги. Местные налоги устанавливаются налоговой администрацией ежегодно и поступают в бюджет органов власти на местах.

  1. Налог на недвижимость Taxe Fonciere. Этот налог владелец выплачивает ежегодно. Сумма налога на недвижимость зависит от ее размера и местоположения. При покупке первичного жилья собственник освобождается от уплаты налога на недвижимость на два года.
  2. Налог на проживание Taxe d’Habitation. Этот налог платит тот, кто проживает в имуществе и вносит свою долю в расходы на услуги и на обслуживание, которые частично покрывает мэрия. Если жилье сдается в аренду, то этот налог оплачивает арендатор. Если речь идет об апартаментах, то сумма налога составляет не менее €1000 в год, в случае же проживания на вилле – от €3000 в год. Владелец или арендатор, занимающий жилое помещение, обязаны оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если они занимали его на 1 января текущего года. Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на территории Франции.
  3. Налог на роскошьImpotSur Fortune. Совокупный капитал, облагающийся налогом на роскошь во Франции, составляет от €1,3 млн. При этом расчет налога начинается от стоимости в €800 000. Сумма налога рассчитывается на основе общей чистой стоимости имущества: €800 000 до €1,3 млн – 0,50%, от €1,3 млн до €2,57 млн – 0,70%, от €2,57 млн до €5 млн – 1,00%, от €5 млн до €5 млн – 1,25%, свыше €10 млн – 1,50%.
  4. Сумму налога на прибыль с перепродажиCapitalGainsTaxe,LePlusValue устанавливается на основе разницы в цене при перепродаже объекта недвижимости, не являющегося основным для проживания.

Налогообложение во Франции варьируется в зависимости от каждого конкретного случая покупки или владения недвижимостью иностранцем. Эксперты рекомендуют иностранным инвесторам обращаться к специалистам для того, чтобы тщательно изучить каждый отдельный случай в целях оптимизации налогов при приобретении недвижимости в государстве.

Граждане стран, не входящих в Европейский Союз, желающие инвестировать в недвижимость во Франции, могут запросить временный вид на жительство категории Visiteur сроком на один год и возможностью продлевать его каждый год. Для этого существует два основных условия: соблюдение обязательства не работать во Франции плюс наличие (и официальное доказательство) финансовых ресурсов в достаточном объеме для проживания во Франции.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Михайловскую (Aximonial), Татьяну Гавраеву и Николаса Виале (INeuf) и Александра Шварева (RFC Estates).

Мифы и реальность о французской недвижимости

Информация, которой обладают россияне, собирающиеся купить недвижимость во Франции, далеко не всегда соответствует реальности. Эксперты и партнеры Tranio.Ru составили список самых распространенных мифов и разобрались, как обстоят дела на самом деле.

Читайте также:
Как гражданину Армении получить гражданство РФ в 2022 году (упрощенном порядке)

Миф № 1: во Франции слишком высокие налоги.

Реальность: налоги высоки только для граждан и налоговых резидентов Франции, а иностранные собственники, которые приезжают в страну на отдых, регулярно платят только налоги на недвижимость.

В реальности налоги высоки только для граждан и налоговых резидентов Франции. Но иностранные владельцы недвижимости, которые приезжают в страну на отдых, регулярно платят только taxe foncière и taxe d’habitation, которые в некоторых местах (например, в некоторых коммунах рядом с парижским Диснейлендом) минимальны и совсем не ударяют по кошельку.

Есть еще налог на богатство, если стоимость объекта (за вычетом кредита) выше 1,3 млн евро. Но есть схемы, чтобы избежать этого. В частности, частично или полностью избавиться от этого налога можно, купив недвижимость для основного места жительства, обставив жилье произведениями искусства, инвестировав в лесные угодья, виноградники или предприятия, а также купив недвижимость в кредит.

По словам Марии Диченсковой, представителя компании Michaël Zingraf Real Estate — Christie’s, во Франции налоги на недвижимость одинаковы и для местных жителей, и для иностранцев. «Единственный налог, который будет выше для россиян, чем для французов это налог на прирост капитала в случае продажи недвижимости, если она говорит эксперт.

Миф № 2: во Франции высокая преступность, в домах на Лазурном Берегу регулярно совершаются кражи.

Реальность: грабят только арендаторов, которые ведут себя неосторожно, и преступность во Франции существенно ниже, чем в России и других странах.

Грабят, как правило, только арендаторов, и только тех, кто ведет себя неосторожно. Что касается собственников недвижимости, то они живут во Франции годами, не подвергаясь опасности.

Как рассказывает Мария Диченскова, недавно в Ницце закончился процесс против преступной группировки, грабившей виллы, в которых останавливались богатые русские туристы: «Они выслеживали прямо из аэропорта машины с русскими номерами и наших дорого одетых соотечественников. Грабители могут вычислять своих потенциальных жертв и по наличию драгоценностей (кольца, браслеты, сережки и так далее) прямо на улице».

«Наши соотечественники зачастую приезжают на отдых без банковских карточек, а с большим количеством наличности, и местные воры это прекрасно запомнили и пользуются этим. Поэтому правила поведения, которые можно посоветовать, предельно просты: не демонстрировать свое богатство в общественных местах. Весьма эффективны системы безопасности, и полиция оперативно выполняет свою работу. При необходимости всегда можно нанять одного или нескольких частных говорит Мария Диченскова.

Преступность во Франции ниже, чем во многих других странах. По данным Евростата, в 2012 году во Франции было совершено в 2,5 раза меньше преступлений с применением насилия, чем в Англии и Уэльсе, меньше угонов автомобилей, чем в Италии, меньше случаев торговли наркотиками, чем в Великобритании, Германии, Норвегии, Швейцарии и Швеции. Как свидетельствует информация Numbeo.Com, по индексу безопасности Франция находится далеко впереди Ирландии, России, США и Украины.

«Основной криминальной зоной являются самые туристические точки, а если покупать подальше от моря, вглубь страны, например, в деревнях Прованса, то там абсолютно считает Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Миф № 3: французский рынок не привлекателен для инвестиций, потому что в стране падают цены на недвижимость.

Реальность: для статистики используются среднерыночные показатели; популярные рынки востребованы, и объекты на них не теряют в стоимости.

По данным Knight Frank, во II квартале 2014 цены на недвижимость во Франции понизились лишь на 1,6% в годовом исчислении, и это незначительное отклонение. В отличие от многих курортных районов Испании и Италии, цены на Лазурном Берегу с 2008 года не упали. А по сравнению с тем, что было 10 лет назад, жилье на побережье Франции подорожало на 80%.

«Цены сегодня очень интересные, но хороших объектов на лучших рынках относительно немного, и они быстро продаются по ценам, не ниже, чем раньше. Но, в общем, сейчас хороший момент для покупки и торга, если срочно нужно приобрести жилье. В Париже, если говорить о Золотом Треугольнике, объектов мало, и цены говорит владелец и директор агентства Domazur.

Рассказывает Мария Диченскова: «В подавляющем большинстве случаев, владельцы выставляют на продажу свои виллы и апартаменты вовсе кризиса. Финансовых проблем у них нет. Люди продолжают выбирать Лазурный Берег для своих инвестиций в жилье для сезонного проживания. Местная недвижимость — это надежное средство размещения капиталов, на данный момент нет никаких объективных причин сомневаться в этом. На протяжении многих лет Лазурный Берег остается мировым лидером в области инвестиций в жилье сезонного проживания».

Миф № 4: на любой объект можно запросить скидку 20%.

Реальность: многие собственники французской недвижимости, особенно скандинавы, немцы и голландцы, выставляют объекты на продажу по ценам, адекватным рынку.

Несмотря на то, что в среднем по Франции дешевеет жилье (хотя и незначительно), некоторые российские покупатели всё равно считают, что большинство объектов предлагаются по завышенным ценам, и поэтому требуют больших скидок.

«Уверенность в том, что цену на любой объект можно сбить на 20% — это популярный среди русских говорит Нужно изучать рынок каждого отдельного района. Действительно, есть отдельные объекты, которые французы выставляют дороже, рассчитывая на торг. Но есть и другие объекты, цены на которые уже близки они для быстрой продажи. Многие собственники, особенно скандинавы, немцы и голландцы, выставляют недвижимость по той цене, по которой реально хотят продать, и которая часто адекватна рыночной ситуации. Нужно понимать, что сколько реально стоит, чтобы не упускать хороших предложений. Для изучения рынка нельзя обойтись без доверенного риелтора».

Читайте также:
Как проверить авиабилет по номеру билета, проверка брони

Миф № 5: санкций граждане России могут лишиться собственности во Франции.

Реальность: право собственности во Франции надежно защищено, и арестовать недвижимость могут только в связи с преступными деяниями владельца, а добропорядочным гражданам ничего не грозит.

По словам Марии Диченсковой, потенциальные покупатели часто откладывают сделки нестабильной ситуации в отношениях между Россией и Западом. Однако в действительности россиянам нечего опасаться.

«Право собственности во Франции очень хорошо защищается. „Черный список“ ближайшего окружения правительства очень маленький и реально касается только говорит

Миф № 6: во Франции есть абсолютно всё, включая замки в центре Канн и поместья на берегу моря со своими собственными портами для швартовки

Реальность: во Франции есть почти всё, однако нужно хорошо знать регионы и культуру, а также сопоставлять свои желания с реальностью и идти на компромиссы.

«Очень много казусов незнания местного образа жизни. Например, покупатели ищут замки с участками в несколько гектаров в центре Канн, рентабельные виноградники в часе езды от Монако, и чтобы там делали вина Бордо, поместья на берегу моря, чтобы рядом можно было ставить свою огромную яхту и так говорит Мария Диченскова.

Также на Лазурном Берегу часто бывают запросы на дома с большими участками на берегу моря. На побережье таких объектов мало, и цены на них заоблачные. Чем дальше от моря, тем бóльшие участки можно найти, причем оттуда тоже могут открываться великолепные виды на море за счет особенностей рельефа.

Недвижимость во Франции. Покупка на этапе строительства

Это вариант приобретения недвижимости, строительство которой еще не завершено. Иногда возведение здания начинается только через несколько месяцев после покупки. В зависимости от стадии реализации строительного объекта, Вы сможете переехать в новое жилье уже через несколько недель либо в течение 12-24 месяцев с момента обретения собственности.

Любителям суеты, которой традиционно живет центр города, придется рассмотреть вариант вторичного жилья. Строительство новых зданий предполагает свободную землю – большую редкость в историческом сердце современного города. При подборе квартиры в новом доме необходимо рассмотреть более отдаленные районы. Тщательно изучите Ваш будущий адрес. Проверить наличие магазинов, школ, доступность транспорта можно на сайте CityScan.

Покупая квартиру на стадии строительства, первым делом необходимо “переключить голову с русского на французский”. Дело в том, что во Франции новая недвижимость на этапе строительства на 15-25% дороже уже существующей на рынке. Это порой приводит в замешательство россиян, ведь в нашей стране ситуация обратная.

Однако ряд преимуществ нивелируют эту разницу:

  • Новые дома могут похвастать удобной территорией в окружении деревьев и с меньшим количеством пыли, чем в загазованном центре.
  • Новое жилье будет обеспечено инфраструктурой – при строительстве многоквартирного дома предусматривается наличие поблизости школы, центра культурного досуга, а также доступность и удобство транспорта.
  • Новый дом строится, следуя стандартам экологии и энергосбережения. На деле это будет означать, что температура в доме будет комфортной, независимо от сезона, а платежи за коммунальные услуги не будут расти в связи с необходимостью использования дополнительного климатического оборудования.
  • В целом, невысокие будущие расходы на коммунальные услуги и обслуживание недвижимости.
  • Возможность освобождения от налога на недвижимость на 2 года.
  • НДС снижен до 5,5-7% в зоне проекта городского обновления.
  • Возможно получение заима по нулевой ставке.
  • Более низкие нотариальные сборы.
  • Доступность внесения корректировок в планировку, что не всегда возможно при покупке вторичного жилья, особенно в старом здании.
  • Новые дома в обязательном порядке строятся с учетом парковочных мест. Чаще всего это подземный паркинг. Место приобретается отдельно, далее его можно использовать лично либо расценивать как источник дохода – в современных жилых районах всегда найдутся желающие арендовать парковку даже в соседних домах.

Несмотря на разницу в стоимости, покупка новой недвижимости может стать выгодной инвестицией, особенно если Вы планируете сдавать ее в аренду. В этом случае Вы cможете воспользоваться снижением налогов по закону Пинель (Loi Pinel) до 21%.

У покупателя есть выбор между сдачей в аренду новой недвижимости на 6 или 9 лет с возможностью продления срока аренды до 12 лет. В зависимости от периода аренды инвестор имеет право на получение налоговой льготы, которая применяется к цене приобретаемой квартиры: 12% от суммы за 6 лет аренды, 18% за 9 лет и 21% за 12 лет.

Приведем конкретный пример. Квартира с одной-двумя спальнями и общей площадью порядка 50-60 кв.м. в парижском пригороде в одном из городов в районе бизнес-центра Ла-Дефанс стоит в среднем 450 000 евро. До центра французской столицы отсюда можно добраться за 25-30 минут, минуя всего несколько станций на трамвае или метро. Вы покупаете эту квартиру по проекту VEFA и сдаете ее в аренду на 9 лет. В течение этого периода Вы освобождаетесь от уплаты налога в размере 18% от 450 000 евро, что составляет в общей сложности 81 000 евро. Поделите эту сумму на 9 (период аренды). Таким образом, ежегодно в течение 9 лет Вы сможете вычитать 9 000 евро с подоходного налога. Сдавать такую квартиру можно за 1 200 – 1 500 евро в месяц, а в востребованных районах эта сумма может достигать и 2 000 евро. Итого за 9 лет даже без повышения стоимости аренды вы “отбиваете” большую часть суммы.

Читайте также:
Достопримечательности Роттердама: что посмотреть в Роттердаме за один день

По этой причине так сложно найти вторичное жилье в новых домах. Французы предпочитают брать квартиры на стадии строительства и продавать их лет через 10 после покупки, приобретая жилье для себя либо под сдачу в аренду. Новые здания привлекательны для потенциальных съемщиков как гарантия безопасности и комфорта, поэтому с их поиском не бывает проблем.

Впрочем, найти качественное предложение при покупке квартиры на стадии строительства тоже непросто из-за превышающего спроса. В отличие от российского опыта, французам не приходится подолгу выбирать и думать над решением. Здесь очереди из покупателей велики, а сделки могут совершаться буквально за день.

При покупке новой недвижимости нужно также учитывать и ее минусы:

  • Цена за м2 в новых строящихся домах выше по сравнению со старым жильем.
  • Период ожидания между подписанием договора и фактической сдачей объекта недвижимости может составлять до 2 лет.
  • Необходимость вносить регулярные взносы за жилье задолго до заселения в него.
  • Возможность расхождения проекта с реальностью, что может привести к последующему разочарованию и чувству неудовлетворенности.
  • Необходимость выплаты разницы НДС между сниженной ставкой при приобретении и полной ставкой в случае перепродажи ранее, чем через 10 лет (еще одна причина, почему французы не спешат с продажей новой квартиры).

При покупке квартиры на этапе строительства возникает сомнение: что если застройщик по ряду каких-то причин не сможет завершить работу? В этом случае вступает в действие GFA (garantie financiere d’achevement) – финансовая гарантия завершения строительных работ. Она является обязательной с 2015 года.

Для Вас это нечто вроде страхового полиса. Банковское учреждение или страховая компания выступит гарантом для застройщика и возьмет на себя обязательство перед Вами, покупателем, обеспечив финансирование строительства здания. Перед подписанием договора купли-продажи, убедитесь, что к нему прилагается такая гарантия.

GFA бывает нескольких видов, две из них должны присутствовать всегда:

Десятилетняя гарантия (garantie decennale). Срок ее действия составляет 10 лет с момента приемки недвижимого имущества. Эта гарантия предусмотрена Гражданским кодексом и распространяется на все повреждения и дефекты нового жилья, а также на все несущие элементы конструкции (лестницы, крыша, стены). Еще одна “галочка” в пользу покупки квартиры на 10 лет. При купле-продаже жилья до истечения этого срока, гарантия на оставшийся период передается новому владельцу.

Двухлетняя гарантия (garantie biennale). Она длится 2 года и покрывает все элементы благоустроиства жилья, которые можно демонтировать и которые могут содержать неисправность (окна, ставни, двери, полы или балконные покрытия, радиаторы, кухонные элементы). Это та самая страховка, которая важна при покупке квартиры на стадии строительства, когда вы еще не можете увидеть результат.

Цена на новое жилье определяется в зависимости от общей стоимости его строительства. В эту сумму входят гонорары застройщика и проектного бюро, затраты на маркетинг, страховки, земельный и прочие налоги, финансовые, административные и другие возможные расходы.

Главной особенностью продажи недвижимости на этапе строительства является постепенная выплата денежных взносов, необходимых для строительства. На практике покупатель берет кредит в банке и затем перечисляет средства по заранее согласованному графику:

– 20% от общей суммы приходятся на дату открытия строительнои площадки,

– 35% – на дату завершения строительства фундаментов здания,

– 55% – на дату укладки основной бетонной плиты,

– 65% – в день установки стен,

– 70% – на дату установка каркаса здания и крыши,

– 85% – на дату наружной отделки,

– 95% – по завершению работ,

– 100% – на момент передачи ключеи.

Чтобы преимущества покупки существенно перевесили любые недочеты, во время поиска недвижимости необходимо собрать максимум информации о различных проектах на этапе строительства по разным критериям: цена, местоположение, уровень жизни, близлежащие инфраструктуры, качество отделки.

Определите плюсы и минусы по каждому пункту, которые важны именно для Вас.

Узнайте как можно больше о застройщике, которыи будет заниматься Вашим проектом. Попросите о возможности посетить некоторые квартиры или дома, которые данныи подрядчик уже построил. Это даст Вам четкое представление о качестве поставляемой им недвижимости.

Приобретение недвижимости на этапе строительства потребует много времени и энергии. В ответ Вы получите жилье из высокопроизводительных материалов, отвечающих самым современным стандартам, и множество возможностей для планировки Вашего будущего дома. Если Вы уже остановили свои выбор на застройщике, тщательно изучите все предоставленные Вам документы и условия. Чтобы разобраться с тонкостями и найти способы (законной) оптимизации налога на недвижимость, лучше обратиться к русскоязычным экспертам во Франции.

Автор: Дарья Тарнопольская – руководитель агентства по управлению недвижимостью Apanage Patrimoine и соучредитель консалтингового проекта Easy France Pass. Дарья и ее команда проживают во Франции и уже более 15 лет помогают россиянам приобретать и обслуживать там недвижимость, открывать бизнес и переводить его из России во Францию, получать ВНЖ и политическое убежище, решать любые, даже самые нетривиальные, юридические вопросы с представительством во французских инстанциях.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: