В каких городах наблюдается самый стремительный рост цен на жилье?

«Цены на жилье взлетели так, что выше уже некуда!»: что дальше?

Циан.Журнал попросил риелторов прокомментировать, как изменились цены с мая 2022 года по май 2022-го и дать прогнозы, что будет происходить со спросом и стоимостью жилья в ближайшее время.

Денис Цуканов, генеральный директор АО «Ипотечное агентство Югры» (Сургут)

— Цены на квартиры в Сургуте за год выросли на 20% как минимум. До этого пиковый рост цен на недвижимость в городе наблюдался в 2013 году, когда стоимость квартир доходила до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Потом произошел резкий обвал. В прошлом году цены на жилье вышли на максимальный уровень 2013-го и даже пробили этот потолок. Сегодня в городе есть районы, где продаются квартиры по цене 120 тыс. рублей за «квадрат» — такого в истории нашего рынка недвижимости не было никогда.

Уже к осени прошлого года стоимость квартир в новостройках в среднем по рынку увеличилась на 1 млн рублей, и этот рост продолжается. С 65–70 тыс. рублей за квадратный метр мы улетели к 90 тыс. Если раньше «однушка» в стареньком панельном доме уходила за 3 млн, сейчас такой вариант удастся найти с великим трудом.

«Молодая» однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в современном доме на вторичном рынке обойдется в сумму от 4 млн рублей и выше, цена хорошей «двушки» на вторичном рынке — около 6 млн рублей. В отдельных районах Сургута за два месяца 2022 года цена квартир в проектах с хорошими потребительскими характеристиками увеличилась на 2 млн. Везунчики, которые инвестировали в подобные проекты, оказались в огромном плюсе.

Тем не менее люди покупают жилье. Стимулирование платежеспособного спроса разгоняет цены. Если цена квартиры увеличилась на 100 тыс. рублей, эта сумма, «размазанная» в ипотечном платеже на 20 лет, не чувствуется.

На растущем рынке покупатели даже не торгуются: пока будешь торговаться, цена вырастет еще на 100 тыс.

В Сургуте произошло вымывание «первички»: сегодня получится купить только остатки квартир в доме, который будет сдаваться самое раннее через год. Есть проект, в котором продажи стартовали всего полторы недели назад, а куплено уже 65 квартир.

Пока неизвестно, будет ли продлена льготная ипотека в ХМАО — Югре (наш регион не объявлен среди тех, где планируется продлить ипотеку с господдержкой), поэтому не исключена очередная волна эпатажного спроса.

На рынок вернулись так называемые инвесторы-дилетанты, которые после 2013 года в Сургуте исчезли. Сегодня 10–15% сделок приходится на инвестиционные сделки.

Банки пролоббировали появление платежеспособного спроса. На таких «анаболиках» (у людей появились деньги в виде ипотечных кредитов, а квартир не хватает) цены на жилье просто не могли не вырасти. Благую цель сделать жилье более доступным полностью нивелировал рост цен.

Сегодня многие ждут снижения цен. Но для этого должна прекратиться накачка рынка доступными кредитами — по большому счету, от них только вред.

Рост цен на жилье продлится столько, сколько будет существовать льготная ипотека. Бюджет у правительства не резиновый — на субсидирование ставки нужны огромные деньги. Проблема доступности жилья не решена. На доступных кредитах выиграли только банки. Они получают компенсацию от правительства за льготные кредиты, зарабатывают и на застройщиках, и на покупателях, которые будут оплачивать этот «банкет» в течение последующих 20 лет.

Анжелика Климентьева, директор АН «Золотая миля» (Анапа)

В Анапе цена квартир растет на 5% в месяц. Бывает, что стоимость квартиры поднимается каждую неделю. Сейчас на рынке недвижимости абсолютный беспорядок, анархия. Продавцы не знают, в какую сторону кинуться, сколько запросить за квартиру. Покупательная способность не соответствует ценам на рынке — очень большой разрыв между финансовыми возможностями клиентов и стоимостью жилья.

Самые дешевые студии без ремонта площадью 23–25 кв. м стоят сегодня 3,3–3,4 млн рублей — это более 130 тыс. рублей за «квадрат». На покупку однокомнатной квартиры в Анапе менее 4 млн рублей и закладывать даже бессмысленно.

У меня сейчас в продаже находится квартира без ремонта, без доступа к морю, ее хозяин просит 3 млн рублей. На ремонт покупателю придется потратить еще как минимум 300 тыс. рублей. Квартиры, расположенные рядом с морем, оцениваются намного выше. Еще проблема в том, что квартир в продаже просто нет.

Новостройки у нас стоят, потому что разрешения на строительство отозвали еще прошлым летом, и неизвестно, когда они появятся. На редкие выходящие в продажу квартиры в новых домах цены растут в месяц на 10–15 тыс. за квадратный метр. В Анапу за квартирой нужно либо ехать с большими деньгами, либо ждать, пока цены снизятся. Думаю, что это точно не произойдет в этом году и вряд ли случится в следующем.

Роман Майоров, агентство недвижимости Романа Майорова (Калуга)

— Рост цен мы начали фиксировать с сентября прошлого года. Сначала цены увеличивались понемногу, осторожно. Пик продаж пришелся на сентябрь–ноябрь. За год — с апреля 2022 года по апрель 2022-го — количество объектов на вторичном рынке резко сократилось — почти на 50%.

Если сравнить цены мая прошлого года с нынешними, рост составил как минимум 15–20%. Сегодня стоимость квартир в Калуге уже достигла 12–130 тыс. рублей за «квадрат». В последний месяц мы не наблюдаем роста цен, но это не значит, что рынок нашел точку равновесия — просто цены взлетели так, что выше уже некуда!

Кроме того, наблюдается дефицит объектов на вторичном рынке. Мы надеялись, что с февраля–марта люди начнут выставлять квартиры на продажу, но этого не случилось. Количество объектов на рынке только уменьшается. Если раньше мы пополняли базу на 40–50 объектов в неделю, то теперь эта цифра снизилась до 30–40, и мы не можем сдвинуться с этой точки. Хозяева квартир затаились, не выкладывают свои объекты.

Читайте также:
Александров Проложить маршрут. Расстояние между городами Маршрут проложить

Ситуация возвращается к состоянию рынка начала 1990-х, когда у покупателя был выбор только из двух объектов. Если клиент не выбирал какой-либо из них, объекты тут же забирали другие покупатели. То есть на рынке практически не было выбора. Сегодня очень выгодное время для тех, кто ранее не мог продать свои неликвидные с точки зрения площади или этажности квартиры.

Пока количество объектов на рынке не увеличится хотя бы на 30%, цены на жилье падать не будут.

Татьяна Кондратьева, генеральный директор АН «Бриллиантовый дом» (Иркутск)

— За год у нас в Иркутске цены на вторичную недвижимость выросли на 30%. Если чуть больше года назад однокомнатная квартира стоила в среднем 2–2,5 млн рублей, сейчас ее цена варьируется в диапазоне 3–3,5 млн рублей. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры — 5–5,5 млн рублей.

На сегодняшний день рост стоимости жилья приостановился. Цены высокие, но стабильные. Однако интерес к покупке недвижимости сохраняется так же, как и спрос на ипотеку. Выбор на рынке есть, хотя и не такой богатый, как раньше. Относительно недавно предложений было больше, клиентам порой приходилось до года ждать, пока не найдется покупатель на обычную однокомнатную квартиру.

Сейчас рынок продавца. Владельцы квартир держат высокие цены, порой покупателю трудно выбрать подходящий вариант: либо предложений мало, либо цена высокая.

80% квартир в нашем агентстве продается с привлечением ипотеки. Помимо квартир высоким спросом пользуются участки.

Александр Чернокульский, управляющий АН «Жилфонд» (Новосибирск)

— Рост цен на жилье продолжается, хотя темпы роста снижаются. Медианные цены в Новосибирске на апрель 2022 года (по итогам сделок) составляют 79 310 рублей за квадратный метр для однокомнатных квартир (рост за год — на 15,8%), 71 618 рублей за «квадрат» — для «двушек» (+14,2%), для трехкомнатных квартир — 68 966 рублей (+14,2%). В среднем по Новосибирску рост стоимости на жилье составил 16,3% за год.

Спрос, особенно на дешевое жилье, продолжает расти быстрее, чем предложение. Это касается как новостроек, так и «вторички». Как следствие, цены на рынке все больше поляризуются. Новые квартиры небольшой площади в центре и у метро растут в цене быстрее всего.

Реальные доходы населения падают, инфляция растет. Люди торопятся воспользоваться льготной ипотекой, взять кредиты по низкой ставке.

Всё это способствует притоку на рынок покупателей. Отток средств с банковских депозитов, повышение ставки ЦБ РФ и нестабильность экономики по-прежнему усиливают инфляционные ожидания россиян и подогревают интерес к инвестициям в недвижимость.

Эдуард Богданов, директор АН «Богданов и партнеры», вице-президент Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург)

— В прошлом году в Екатеринбурге цены на новостройки росли быстро, рост на разные проекты составил от 15 до 20%. В удачных проектах с продуманной концепцией, удачной локацией и хорошими планировками показатель был еще выше — до 30%.

По итогам апреля 2022 года на вторичном рынке средняя стоимость жилья составила 82 800 рублей за квадратный метр. С начала этого года стоимость выросла на 3,7%. Средняя цена квартир на первичном рынке Екатеринбурга по итогам апреля — 91 тыс. рублей за «квадрат».

Ажиотажа, который был на рынке недвижимости в прошлом году, когда включили дешевую ипотеку и люди начали скупать новостройки, уже нет. Но стабильный спрос как на первичную недвижимость, так и на «вторичку» остается.

Александр Жилин, основатель и владелец АН «Жилин.Эксперт — Zhilin.Expert» (Ростов-на-Дону)

— Рост цен на жилую недвижимость в Ростове-на-Дону, который начался в пандемию, продолжается и сейчас. Судя по тому, что у застройщиков продаются по высоким ценам не слишком качественные продукты, следует сделать вывод, что спрос на жилье по-прежнему высок.

В зависимости от сегмента цена на первичном рынке выросла на 5–15%. Но повышение еще значительнее: за последние полгода стоимость некоторых отделочных материалов выросла на 100%, цены на отделочные работы поднялись на 30–50%. А новостройки у нас чаще всего продаются без отделки. Рост цен на новостройки не может не отразиться и на вторичном рынке.

Антон Козуб, генеральный директор Prime Estate (Санкт-Петербург)

За последний год рост цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге составил от 6 до 16%. Например, стоимость квартиры с террасой на Ждановской набережной (площадь — 164 кв. м, с черновой отделкой) поднялась с 54,8 до 64 млн рублей.

Мы наблюдаем следующую ситуацию: цена выросла, при этом у застройщиков остается около 80% непроданных квартир в домах, где продажи стартовали год назад.

Деньги у клиентов заканчиваются, кредитоваться люди уже не могут. Банковские ставки, скорее всего, будут повышены. Возникает вопрос: как застройщики будут продавать остатки?

Мы ожидаем снижения цен до 10%, особенно в комплексах, построенных на территории бывших промышленных объектов, которые включают более 300 квартир и не обладают привлекательными видовыми характеристиками.

Вы хоть верите , что по этим ценам заключаются сделки , жалко людей на вторичке .. все сидят сказки читают , упустят момент, потом будут догонять падающие цены . и конечно поймают на самом дне , как сейчас многие покупатели поймали цену на максимуме . хотя так и надо , надо самому думать и оценивать как при продаже так и при покупке )))

Москва кормит рынок сказками , что вся Россия собирается переехать в Москву ,,у вас то кто покупает .. ))) есть города которые перспективны это Юго Запад Европейской части России .. Краснодар , Ростов .. а вот за Уралом чего должно дорожать .

Не знаю где это цены выросли на 5-15 %, но в Белгороде цены выросли ровно в 2 раза. Теперь однокомнатные квартиры стоят ровно столько сколько стоили 3х комнатные. Или теперь дома строят из золота и бриллиантов? Если 1-комнатные квартиры теперь стоят более 3-4х миллионов рублей. Полный беспредел. Правительство вообще не занимается этим вопросом! И никто не может урегулировать цены!

Читайте также:
Недорогой отдых в Анапе — частный сектор

Почему вы считаете, что правительство не занимается этим вопросом? Как раз занимается. А льготная ипотека? А эскроу счета? Цены загоняют вверх всеми доступными способами. Иначе этот пузырь уже давно лопнул бы, как в Японии, как в США. И у нас лопнет рано или поздно.

вам эксперты еще не объяснили, какая в белгороде дорогая земля?

Почему растут цены на недвижимость

В 2022 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».

Почему такой сильный рост

Во второй половине 2022 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.

Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2022 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.
Так за 2022 г. прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%. Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности
сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.


В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2022 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:

Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».

Так, в июле-декабре 2022 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.

Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.

Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2022 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г. При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.

Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2022 г. значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках. Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.

Что дальше

В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.

В первые месяцы 2022 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2022 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.

Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.

В начале 2022 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2022 г.

ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Как найти перспективное IPO

«Черная пятница» на рынке США. За какими акциями стоит отправиться на шоппинг

Какие акции пора продавать

Повышенный спрос на валюту препятствует укреплению рубля

Торгуем по-крупному. Самые дорогие акции на СПБ

Рубль вновь споткнулся в ноябре. А дальше?

Лукойл: просадка бумаг создает возможности для покупок

Акции ритейлера одежды GAP упали на 24%. Что случилось

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2021. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Читайте также:
Сент-Винсент и Гренадины - города, природа и острова, отдых и жизнь

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

  • Ставки по ипотеке
  • Цены на недвижимость
  • Взять ипотеку или копить
  • Стоит ли ждать снижения ставок

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2022 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2022 года президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2022 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

Цены на недвижимость

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2022-2022 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Читайте также:
Какой бизнес открыть в Испании - обзор вариантов

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

  • Рост инфляции.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.

  • Цены на жилье.

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

  • Вопрос хранения денег.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2022 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

  • Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

  • Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

  • Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

  • Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
  • Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.

Ажиотаж не пройдёт. Где и почему в России дорожает жильё

Что произошло

В начале апреля Владимир Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, так как на рынке недвижимости наблюдается «не просто рост цен», а «существенный рост». Президент привёл следующую статистику: в среднем по России стоимость квартир выросла на 12%, однако в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. Более чем на 19% стоимость жилья выросла в Орловской области и Адыгее, в Амурской области она поднялась на 18,6%, в Рязанской — на 17,6%.

Читайте также:
Погода в Турции в мае 2022 температура воды и воздуха. Отдых в Турции в мае

Но аналитики по недвижимости зафиксировали куда более существенный рост. Так, по данным «Домофонда», в ряде российских регионов — к примеру, в Красной Поляне, Калининграде и Горно-Алтайске — рост цен превысил 50% и даже 60%. По данным портала «Наш.дом.рф», в Сочи это почти двукратный рост, в Калининграде – 46%, Санкт-Петербурге – 33%, Краснодарском крае – 32%, в Московской области – 30%.

Игроки рынка отмечают, что с приходом пандемии в топ самых дорогих квартир ворвались варианты в курортных зонах — Крыму, Краснодарском крае, Калининградской области и Приморье. Стоимость жилья в Сочи и вовсе приблизилась к московским показателям. Только за последние три месяца средняя цена квадрата подскочила на 30% — с 190 000 до 250 000 рублей. В некоторых районах она превысила цены на столичные новостройки бизнес-класса.

Как так вышло?

Рост цен на недвижимость — это не особенность нашей страны, а мировой тренд, рассказала «Секрету» Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. Во многих странах темпы роста цен в крупнейших агломерациях и курортных зонах существенно превзошли средние показатели за предыдущие годы.

По словам эксперта, в России низкие ставки по депозитам и высокая волатильность на фондовом рынке вынуждают людей искать альтернативные варианты сбережений и инвестиций. В том числе — в недвижимость. Параллельно с этим рекордно низкие ставки по ипотеке и переход на удалёнку стимулировали многих россиян быстрее решиться на улучшение жилищных условий.

Про ипотеку

Льготная ипотека действует в России с весны 2022 года. Тогда власти решили поддержать строительную отрасль и граждан — и разрешили россиянам взять жильё в новостройках под 6,5% годовых. По оценкам правительства, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% всех кредитов на новостройки, а первоначальные взносы превысили 100 млрд рублей.

При этом льготная ипотека — не единственная причина столь высокого спроса на жильё в ряде регионов, сказал «Секрету» председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Среди других причин эксперт называет смену места жительства для поиска более высокооплачиваемой работы и улучшение климатических условий проживания.

Например, в США в 2022 году одним из рекордсменов по росту цен стал рынок недвижимости Майами (город на побережье Атлантического океана, с жарким, влажным летом и тёплой зимой). В России зеркальная ситуация: рекорды по ценам на жильё бьёт курортный город Сочи. Кроме того, из-за пандемийных ограничений поток туристов вырос, и некоторые захотели приобрести здесь недвижимость, рассказал «Секрету» Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи».

«Рынок оказался не готов к такому росту спроса. После введения моратория на точечную застройку, который существенно ограничил вывод на рынок новых проектов, динамика роста цен побила все рекорды. Мы фиксировали случаи, когда цена квадратного метра в новостройках Сочи за полдня выросла на 50 тысяч рублей, таким образом, студия площадью 30 кв м мгновенно дорожала на 1,5 млн рублей», — сказал он.

Вслед за Сочи цены разогреваются на всём Черноморском побережье, добавил эксперт. Те, кто планировал купить жильё в Сочи, но не смог, смотрят на недвижимость в соседних городах — Анапе, Геленджике, Туапсе, Новороссийске — и близлежащих поселках. Часть покупателей рассматривает жилую недвижимость в Крыму, отчего цены там тоже растут достаточно активно.

Где ещё ждать подорожания жилья?

Предложение на российском первичном рынке сокращается, рассказала «Секрету» президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Совокупная площадь жилых объектов, которые начали строить в 2022 году, составляет примерно 68% от квадратов, которые вывели на рынок за тот же период. При этом в целом по России продано уже порядка 46% всей жилплощади в строящихся домах (то есть более 42 из 92 млн квадратных метров). И рынок скоро рискует столкнуться с дефицитом предложения», — пояснила она.

Хуже всего дела обстоят в Санкт-Петербурге, где в 2022 году площадь всех новых объектов составила всего 40% от годового ввода жилья. Сокращение предложения на фоне растущего спроса неминуемо приведет к резкому удорожанию квадратных метров в Северной столице, прогнозирует Белоус.

По мнению эксперта, аналогичная ситуация может возникнуть в Казани и Екатеринбурге. «Проблема усугубляется еще тем, что рынок недвижимости сейчас серьезно перегрет, а льготная ставка по иптеке в 6,5% привела к возникновению ипотечного пузыря», — сказала она.

ЦБ — о риске возникновения ипотечного пузыря

Программа льготной ипотеки взвинтила цены на квартиры в новостройках. ЦБ предупреждает, что продление программы может «перегреть» рынок. Однако о полноценном «пузыре» говорить пока рано: даже несмотря на снижение реальных доходов населения, регулятор ожидает, что россияне сохранят интерес к ипотеке и после отмены льготной программы.

Эксперт обращает внимание, что более 80% всего строящегося жилья приходится всего на 53 субъекта, речь главным образом идёт про столичные агломерации и города-миллионники. Если объёмы строительства и ввода жилья в эксплуатацию продолжат сокращаться, рынок рискует столкнуться со скорым ростом цен.

С Александрой Белоус заочно поспорила Татьяна Школьная, которая напротив прогнозирует плавное охлаждение рынков. «В 2022-м году мы не ожидаем всплесков цен аналогичных тем, что были в 2022-м году, ни в Сочи, если не считать фактор сезонности, ни в других крупных агломерациях страны», — пояснила она.

Потенциал дальнейшего бурного роста цен в 2022 году может быть практически исчерпан, добавил Дмитрий Панов. Но для того чтобы баланс спроса и предложения восстановился, следует завершить программу льготного ипотечного кредитования и обеспечить строительную отрасль кадрами и стройматериалами.

Цена жилья в Барнауле достигнет 130 тыс. рублей за “квадрат” и продолжит расти

Редактор, Недвижимость, 10:39, 25.11.2021

В Барнауле прогнозируют еще больший рост цен на квартиры. Уже анонсированы новостройки по 130 тыс. рублей за 1 кв. метр. На ситуацию влияет дефицит жилья и удорожание стройматериалов

Читайте также:
Карта Боденского озера, где находится Боденское озеро на карте мира

В Барнауле продолжается стремительный рост цен на новостройки. И эксперты, которые ранее прогнозировали охлаждение рынка, теперь видят, что предпосылок для этого нет. Зато есть причины для дальнейшего удорожания. Эти вопросы обсудили на экспертном совете “Менеджер года – 2022” по строительству, прошедшем в ИД “Алтапресс” 23 ноября.

Год войдет в историю

“Рост цен продолжается. Если в 2019 году средняя стоимость “квадрата” была 50 тыс. рублей на вторичном рынке и 48 тыс. рублей – на первичном, то сегодня это 75 и 70 тыс. рублей соответственно. Только в 2022-м рост составил 10-12 тыс. рублей за “квадрат”. Квартиры, которые в начале года стоили 2 млн рублей, к концу года дошли до 3 млн”, – говорит экс-президент Союза риэлторов Барнаула Дмитрий Дворядкин.

Он считает, что в целом этот год войдет в историю, потому что в Барнауле впервые пробит “потолок” цены в 100 тыс. рублей за “квадрат”. В последних вышедших на рынок ЖК его продают уже по 115 тыс. рублей. “И мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок выйдут дома с ценой в 130 тыс. рублей. Они уже анонсированы”, – поясняет риэлтор.

Хотя он отмечает, что государство начинает охлаждать рынок повышением ставок по ипотеке. За последние месяцы она выросла на 1,5 процентных пунктов. Это уже сократило спрос на новостройки. Если в допандемийные годы 30% заемщиков брали ипотеку на “первичку”, а 70% на “вторичку”, то с 2022-го ситуация изменилась с точностью до наоборот. А летом текущего года снова началось снижение в сегменте новостроек, их берут сейчас лишь 17-18% банковских клиентов.

Дефицит обостряется

Дворядкин все равно убежден, что в будущем цены продолжат расти, потому что сейчас для этого сложились все предпосылки. Главная из них – дефицит предложений. С прошлого года по всей стране действуют беспрецедентные меры господдержки. Это и выплаты социальным категориям граждан, и расширение программы маткапитала, и льготная ипотека. Все эти деньги аккумулируются на рынке недвижимости.

Цены на новостройки в Барнауле снова выросли и побили рекорд

В Барнауле и Алтайском крае снова подскочили цены на новостройки, обновив рекорд. Также в сентябре немного увеличились продажи квартир на первичном рынке и вырос их дефицит

“Это вылилось в ажиотажный спрос, перегревший рынок. В нашем регионе он наложился еще и на снижение объемов строительства, которое произошло на фоне проектного финансирования. Сокращаются ряды строителей, рекордно падает количество разрешений на новые объекты”, – поделился наблюдениями эксперт.

С ним соглашается и президент Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. По статистике, в нынешнем году в регионе введено на 40% больше жилья, чем в прошлом. Но эти квартиры все проданы. А новых (в стадии закладки и строительства) становится все меньше.

Кстати, дефицит жилья есть не только в Барнауле, но и в других городах региона. Хотя люди там готовы покупать. Дворядкин советует застройщикам, пока в столице края нет земель и разрабатывается генплан, идти работать в малые города. Тем более что у них участков много, в том числе в центре.

Правда, рыночные цены здесь непривлекательны – в Бийске квартиры продают по 41 тыс. рублей за квадрат, в Рубцовске – по 33 тыс. рублей. “Чтобы нашим застройщикам было интересно там работать, можно предусмотреть какое-то субсидирование, госпрограммы”, – обратился он к замминистра строительства в Алтайском крае Игорю Спиваку.

Стройматериалы и проектное финансирование

Также эксперты отметили другую причину для роста рыночных цен – удорожание стройматериалов. “Основная позиция – это металл, цена которого повысилась в этом году на 105%. Из-за него растет себестоимость жилья и, соответственно, цена квадратного метра. Рост составил примерно 20-25%”, – пояснила гендиректор ассоциации СРО “Алтайские строители” Зинаида Герасимович.

Цены на новостройки Барнаула впервые за год пошли вниз

Падение цен началось почти во всех сегментах рынка города с июля. В остальных наблюдается стагнация или несущественный рост

Сильно утяжеляет стоимость квадратного метра и участие банков. Директор группы компаний “Алгоритм” Ксения Белоусова отметила, что из-за роста ключевой ставки ЦБ проектное финансирование выросло до 11,7% годовых, также кредиторы вводят новые комиссии и увеличивают уже существующие. В целом, по ее оценкам, затраты застройщиков на обслуживание займов выросли вдвое.

Удорожание материалов тоже легло на плечи строительных компаний, потому что банки своевременно не смогли увеличить им кредитные лимиты. “Они не отказывали, но процедуры шли также долго, как одобрение самого проектного финансирования”, – добавила Белоусова.

Чем дело кончится

По наблюдениям Дворядкина, неудовлетворенный в Барнауле спрос уходит на рынки недвижимости в другие города: Новосибирск, Санкт-Петербург. Сегодня агентства ежемесячно совершают примерно по сотне таких межрегиональных сделок в совокупности. Эта тенденция продолжится в случае дефицита предложений у нас. Также он ожидает развития сегмента малоэтажных частных домов.

Об этом же заявила и Зинаида Герасимович. Этот рынок государство все активнее стимулирует льготной ипотекой, социальными программами, развитием инженерно-технических сетей. “Доля индивидуального жилья в Алтайском крае уже сегодня растет. Если в 2018 году она составляла 32%, то в этом уже достигла 40% и в будущем продолжит увеличиваться”, – считает эксперт.

Ипотека на новостройки в Алтайском крае рухнула на 40%

Ипотечное кредитование в Алтайском крае снижается в сегменте новостроек и растет на рынке вторичного жилья. При этом набирает обороты программа для семей с детьми

Цены на пике

Этап аномального роста цен на жилье в России завершается. Подорожавшая ипотека резко сократит спрос на новостройки. Но застройщики и банкиры не намерены снижать цены

В первой половине августа продажи у столичных девелоперов резко упали, в среднем на 25–30 процентов. Впервые за последние полтора года цены на жилье перестали расти. Похоже, потенциал аномального роста цен на жилье исчерпан.

Читайте также:
Виза на Багамы для россиян 2022: нужна или нет, порядок и сроки проживания, сборы, долгосрочная

Напомним, в августе прошлого года, несмотря на пандемию, цены на новостройки стали стремительно расти практически во всех крупных городах страны. Например, в Москве и Санкт-Петербурге новые квартиры подорожали на 30–45%. Парадоксально, что этот рост произошел на фоне сокращения доходов населения и без раздачи денег населению, как это было в Европе и США. Драйвером удорожания выступила госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Однако в июле–августе этого года ипотека резко подорожала. Условия госпрограммы изменены, а рыночные ипотечные ставки скачком выросли вслед за повышением ставки Центробанка. Это вызвало резкое снижение спроса. Теперь главный вопрос — смогут ли девелоперы и банки удержать нынешний уровень цен при снижающемся спросе.

Продажи сокращаются

Темпы роста цен на московские новостройки в первой половине года впечатляют. «С января по июнь квадратный метр новых квартир комфорт-класса подорожал на 18 процентов. Средние цены в бизнес-класса увеличились на 21 процент, а в премиуме — на 14 процентов», — констатирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Общий рост цен с начала 2022 года просто шокирует. «За полтора года метр в эконом-классе подорожал на 47 процентов, в комфорт-классе — на 35 процентов, в бизнес-классе — на 48 процентов. Меньше всего подорожал премиум-класс: на 28 процентов», — продолжает Ирина Доброхотова. По данным ЦИАН, средняя цена «квадрата» в столичных новостройках массового сегмента достигла в июле 265 тыс. рублей.

Рост цен наблюдался почти во всех крупных городах России. «Средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса в Санкт-Петербурге сейчас составляет уже 162 тысячи рублей. За полгода рост составил 18 процентов, а за полтора года — 43 процента», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников. По данным портала Mirkvartir.ru, более чем в десяти городах России рост цен на новостройки за полтора года превысил 30%. В частности, это Иркутск, Хабаровск, Екатеринбург, Красноярск, Воронеж, Севастополь. Лидером по удорожанию недвижимости стал Сочи: не менее 50% за полтора года. По данным сочинской консалтинговой компанией Macon, в прибрежном кластере города средневзвешенные цены превысили 220 тыс. за квадратный метр, что уже сравнимо со столицей.

Бенефициарами роста цен стали девелоперы и кредитующие их банкиры. Первые показали рекордные прибыли в последние полтора года. Например, EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%, прибыль ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей. Банкиры не только заработали на ипотеке и кредитовании застройщиков, но и снизили свои риски за счет роста стоимости недвижимости как залога.

Однако, похоже, этап бурного роста рынка позади. Во-первых, цены уже слишком сильно выросли. В каких-то сегментах они уже превысили психологические барьеры. Так, в премиальном сегменте три года назад на цену миллион рублей за квадратный метр могли претендовать лишь исключительные объекты — условно, напротив Кремля. Сейчас такая ценна стала привычной, а в эксклюзивных проектах уже встречаются и цены два миллиона рублей за «квадрат».

Во-вторых, сильный удар по спросу был нанесен подорожанием ипотеки. С июля были изменены условия льготной государственной ипотеки, ставки выросли c 6,5 до 7%. Однако более критично другое: лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга был снижен с 12 млн рублей до 3 млн. Это фактически означает сворачивание ипотеки на столичных рынках, ведь средний бюджет новостройки сегодня составляет около 12 млн рублей за лот.

Резко подорожала и рыночная ипотека. С марта Центробанк четыре раза поднимал учетную ставку, в итоге она выросла с 4,25 до 6,5% годовых. Последний раз ставку подняли 26 июля, и сразу на процент. Это вызвало взрывной рост ипотечных ставок банков. «Я видел договоры, где банк прописывал, что, если сделка проходит до 31 июля, то ставка 5,75 процента, а если после — 8,5 процента», — рассказывает сотрудник девелоперской компании.

«Сегодня взять ипотеку вне льготных программ можно в среднем по ставке 8,5 процента», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По данным Банка России, еще 1 июля средневзвешенная ипотечная ставка составляла 7,07% годовых. Рост ипотечных ставок не завершился, к концу года в «Дом.РФ» ожидают ставки 9% годовых. Но даже прошедшее увеличение снизит спрос на новостройки и охладит рынок. Средний бюджет покупки столичной новостройки сейчас 12 млн рублей, для такой квартиры повышение ипотечной ставки на полтора-два процента дает прирост ежемесячного платежа по ипотеке в 15–20 тыс. рублей — это очень много.

Процесс охлаждения рынка уже начался. «После фактического завершения льготной ипотеки на столичном первичном рынке с 1 июля 2022 года и под влиянием сезонных факторов у большинства застройщиков в июле–августе произошел спад продаж как минимум на 20–30 процентов», — отмечает партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В июле зарегистрированных сделок с новостройками уже было на 12% меньше, чем месяцем ранее. В августе падение будет намного более значительным. По данным bnMap.pro, в июле стоимость квадратного метра столичных новостроек опустилась на символические 0,02%. Понятно, что это в пределах погрешности, да и июль-август не совсем показательны, так как именно в эти месяцы люди массово уезжают в отпуска. Однако на рынке практически никто не верит, что цены продолжат расти. «Второе полугодие станет периодом охлаждения рынка недвижимости, в первую очередь по спросу, но не по ценам», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Это мнение можно считать консенсусным для застройщиков и риелторов. Но надо понимать, что для участников рынка говорить о возможном падении цен — табу. Ведь ожидание удешевления недвижимости ведет к дальнейшему сокращению спроса: зачем покупать, если завтра будет дешевле.

Падение спроса против дефицита предложения

Рост цен на недвижимость в последний год обычно объясняется комплексом причин. Посмотрим, насколько они работают сегодня. Фактор первый, связанный с дешевой ипотекой, сильно ослаблен. Цикл дешевых денег, стимулирующий к вложениям в новостройки, похоже, завершен.

Читайте также:
Вид на жительство в Беларуси: как получить ВНЖ в Белоруссии для россиян

Фактор второй: переток средств из банковских вкладов в недвижимость из-за снижения ключевой ставки и ставок по депозитам. Только за первые полгода россияне вывели со счетов 867 млрд рублей. Часть из них была размещена в недвижимости. Триггером вывода денег из банков стало снижение ставок по депозитам с одновременным резким всплеском инфляции. Однако в последние месяцы ситуация развернулась. Ставка Центробанка повышена более чем на 2%, ставки по депозитам в ведущих банках в августе уже выросли на 0,5–1%, и это не предел. По данным аналитической компании Frank RG, в августе ставки по депозитам в крупных российских банках вернулись к уровню примерно 5,3% годовых, что соответствует концу 2019 года.

Понятно, что инвесторы, купившие новостройки в 2022 году или в начале 2022-го, сильно выиграли от роста цен. Теперь части покупателей предстоит выйти из недвижимости, что на этапе снижения спроса будет не так-то просто. А вот входить в рынок новостроек инвестору сегодня в надежде на рост цены — весьма рискованная стратегия, потому что цены и так выглядят завышенными.

Фактор третий — желание вложить в недвижимость как в защитный малорискованный актив — никуда не делся. Страхи вокруг нестабильности мировой экономики и состояния доллара как резервной валюты сохранились. Отметим, что инфляция весьма велика: синхронно с квартирами дорожали в первой половине года автомобили и стройматериалы. Однако последние пару недель и на этих рынках затишье (интересно, что общее инфляционное давление и мягкая монетарная политика привели и к сильному росту цен на недвижимость в США. Индекс S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index, рассчитанный для 20 крупнейших мегаполисов США, за год вырос на 17%. Такого роста последние десять лет не наблюдалось).

Важнейшим фактором, способствовавшим резкому разгону цен в России, стало сокращение строительства и дефицит новостроек. В прошлом году во многих городах были зафиксированы исторические минимумы объема предложения на рынке. Сжатие строительства стало следствием реформы рынка, когда долевое инвестирование было заменено банковским с использованием эскроу-счетов. По данным «Дом.РФ», в этом году объемы появления новых проектов резко выросли, но госкорпорация сравнивает эти объемы с 2022 годом, когда стартов проектов из-за пандемии практически не было.

Последний год власти неоднократно говорили, что рост цен на новостройки станет драйвером для новых проектов. Исследование компании ЦИАН по столичному рынку свидетельствует, что этого не произошло. В первом полугодии 2022 года на рынок столичного региона вышло 42 новых проекта на 4,8 млн кв. м. По объему это столько же, сколько и во второй половине 2022 года, роста нет. И это на 28% меньше, чем, например, во втором полугодии 2018-го, тогда объем нового предложения составил 6,7 млн кв. м. То есть высокий спрос и аномально высокие цены на новостройки не дали серьезного импульса для старта новых проектов.

Наконец, пятый фактор — удорожание стройки за счет роста цен на стройматериалы и стоимости труда гастарбайтеров из-за закрытых границ — только начинает играть существенную роль. Для Москвы он не так критичен: доля строительно-монтажных работ в общей инвесторской себестоимости не превышает 30%. Для региональных городов, где разница между продажными ценами и себестоимостью невелика, это важно. Но этот фактор всерьез заработал в последние месяцы, когда рост цен уже произошел.

А что на другой чаше весов? Каковы аргументы за снижение цен? Они очень весомы. Главный: уже несколько лет реально располагаемые доходы россиян сокращаются. Спрос на жилье в перспективе должен сокращаться. Уровень текущих цен относительно доходов уже очень велик, это делает дальнейшее удорожание жилья маловероятным. Плюс население России сокращается. В 2022 году оно уменьшилось на 500 тыс. человек, причем избыточная смертность составила 185 тыс. человек. Это означает как сокращение спроса на жилье, так и освобождение части квартир.

В последние полгода изменилось и соотношение доходности от сдачи жилья в аренду и доходности по депозитам. Считается, что доход от сдачи квартиры в аренду после вложений в покупку составляет четыре-пять процентов. Но сейчас эта цифра из-за роста цен стала еще ниже. Для примера: однокомнатную квартиру площадью 35 «квадратов» на окраине в конце Варшавского шоссе стоимостью 11 млн рублей сегодня можно сдать в аренду за 35 тыс. рублей в месяц. Это означает доходность 3,8% годовых. Это уже ниже ставок по депозитам. Причем в расчете не были учтены налог на недвижимость и налог на доход, а также амортизация и возможный простой квартиры без арендаторов. Характерно, что за последний год цены аренды, по данным ЦИАН, выросли всего на 5%. После скачка цен получать арендный доход с жилья сейчас не кажется удачной инвестиционной стратегией.

Держать цены ипотекой

Предсказывать поведение рынка недвижимости в эпоху глобальной неопределенности — крайне рискованное занятие. Достаточно сказать, что ни один застройщик или консультант еще год назад не мог и в самых отчаянных фантазиях представить шквальный рост цен, который произошел. Тогда думали лишь о том, как удержаться на том уровне цен и продаж, что был. Тем не менее несколько ключевых моментов для понимания динамики рынка можно указать.

Ключевой вопрос рынка новостроек сегодня — будут ли квартиры дешеветь. Сочетание аномально высоких цен, снижающихся доходов населения и дорогой ипотеки говорит, что спрос на жилье упадет. Вопрос лишь в том, каким будет падение — небольшим, значительным или обвальным. Еще несколько лет назад реакцию рынка на резкое сжатие спроса можно было достаточно легко предсказать. Скорее всего, ситуация развивалась бы по сценарию 2008–2009 годов. Тогда продажи квартир обвалились, но застройщики старались держать цены. Через несколько месяцев заморозки рынка началась продажа отдельных квартир с дисконтами, которые доходили до 25–30%. Рынок замер, продажи оставались весьма низкими, так как существовал сильный разрыв между спросом и предложением. Примерно через год «стояния» рынка появились новые проекты с принципиально иным уровнем цен (в 2009 году это было 70–80 тыс. рублей за квадратный метр). При таких ценах спрос появился, рынок перезапустился и стал постепенно расти с низкой точки.

Читайте также:
Как иммигрировать в Финляндию на ПМЖ?

В текущей ситуации такой сценарий маловероятен. У застройщиков появилось намного больше инструментов противодействовать снижению цен. Еще несколько лет назад девелоперы строили на деньги от продаж квартир, и потому цены были эластичны по спросу. Сейчас этого нет: стройка ведется на проектное банковское финансирование. Да, банки согласуют застройщикам цены и объемы продаж. Но теоретически на этапе строительства теперь можно ничего не продавать, а строить на кредиты в надежде, что через год-два ситуация поменяется. Эластичность спроса пропала.

У застройщиков появился большой маркетинговый опыт продаж в сложных условиях. Они держат цены, но при этом применяют разнообразные акции и специальные скидки, чтобы не допустить падения цен в прайсе. Ведь когда цены начинают в открытую падать, покупатели переходят в режим ожидания: завтра будет еще дешевле, чем сегодня. Самый модный и перспективный на сегодня маркетинговый инструмент управления спросом — субсидированная банками ипотека.

В рекламе можно увидеть предложения крайне дешевой ипотеки на новостройки. «МКБ готов предложить клиентам застройщика Ingrad выбор: ставка 0,01 процента в первый год и 7,85 процента на остальной срок либо 6,2 процента на весь период кредитования. ГК А101 совместно с ВТБ и Сбербанком вывели сразу несколько программ (в том числе на базе семейной ипотеки), предусматривающих ставку от 0,1 процента на первые 12 месяцев. Продукты от ГК ФСК и МКБ предполагают ставку по семейной ипотеке от 1,1 процента, а по обычной — от 4,65 процента», — приводит примеры субсидированной ипотеки Мария Литинецкая. Да, обычно такие ставки действуют недолго, на небольшой блок квартир и с весьма жесткими условиями — например, при 50-процентном первом взносе. Но все равно: как банки могут кредитовать под ставки ниже стоимости фондирования и расчетной ставки Центробанка?

На самом деле субсидируют такую ипотеку не банки. «Субсидии для снижения ставок банкам могут направлять либо государство, либо застройщики. Государство это делает через различные программы (семейная ипотека, ипотека с господдержкой и так далее). Застройщики субсидируют ипотеку, снижая цены на определенные квартиры, то есть фактически они с партнерским банком предоставляют клиенту скидку, но в форме сниженной ставки по ипотеке», — объясняет вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. Другими словами, вместо того чтобы дать клиенту скидку в 300 тыс. рублей эту сумму «размазывают» через ипотечные платежи.

«Такое сотрудничество застройщиков и банков будет развиваться в рамках модели проектного финансирования. Банк, выдающий кредит девелоперу, так же, как и сам девелопер, заинтересован в том, чтобы эскроу-счета быстро наполнялись средствами покупателей квартир. Сейчас такие программы есть, в будущем их станет больше, особенно на фоне роста ставок по кредитам. Клиенты смогут получить либо сниженную ставку на весь период выплат, либо очень низкую ставку на первые несколько месяцев или лет с последующим поднятием до рыночного уровня», — продолжает Филипп Третьяков. Именно на этот механизм банки и застройщики сегодня возлагают особые надежды: он дает им возможность противостоять падению цен при резком снижении спроса.

Цены на жилье в Казани набрали космическую скорость, но сезонный скачок еще впереди

В последнее время в столице Татарстана наблюдается стремительный рост цен на жилье. Среди крупных городов по этому показателю она уступает лишь Краснодару, Омску и Нижнему Новгороду.

В Казани средняя цена за квадратный метр в новостройках на сегодняшний день составляет 122 тысячи рублей – это на 3% больше, чем в августе, и на 28% больше, чем год назад. Об этом свидетельствуют данные анализа агентства недвижимости «ФЛЭТ». На вторичном рынке ситуация схожая: средняя цена квадрата в сентябре составляла 114 тысяч рублей, что на 3 тысячи рублей больше, чем в августе, и на 24% больше, чем в сентябре прошлого года. Для сравнения, в Москве стоимость выросла лишь на 10%.

По данным агентства недвижимости «Этажи-Казань», за девять месяцев квадратный метр жилья подорожал на 14,3%. Директор агентства Марат Галлямов связывает это с ростом спроса на жилье в первом полугодии. Оно же, в свою очередь, стало следствием улучшений условий льготной ипотеки, которую поддержало и государство, и застройщики.

И при этом Галлямов в разговоре с журналистом KazanFirst заявил, что в данный момент резкого роста цен на жилье не наблюдается. Собеседник прогнозирует, что сезонное повышение последует в IV квартале – 1-2%.

Президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев напомнил, что цена также зависит от района и степени готовности объекта.

По данным агентств недвижимости можно составить определенную картину по стоимости квадратного метра, но понятно, что коммерческие структуры охотнее демонстрируют самые низкие цены. К примеру, информация агентства «Этажи» свидетельствует, что самый дорогой район в Казани – Вахитовский, где цена за квадрат составляет 120 тыс. рублей. Самое дешевое жилье обнаружилось в Новом Шигалеево (85 тыс. рублей/кв. м). Средняя цена в других районах распределилась следующим образом:

– Советский – 102 тысяч рублей/кв. м;

– Ново-Савиновский – 109 тысяч рублей/кв. м;

– Приволжский – 96,4 тысячи рублей/кв. м;

– Кировский – 92,1 тысячи рублей/кв. м;

– Авиастроительный – 89 тысяч рублей/кв. м;

– Московский – 89 тысяч рублей/кв. м.

По данным Domofond.ru, средняя цена на квартиры по районам составила:

– Вахитовский -123 тысячи рублей/кв. м;

– Приволжский – 111 тысяч рублей/кв. м;

Читайте также:
Заявление отказ от гражданства Молдовы (образец, бланк, куда подавать) в 2022 году

– Советский – 107 тысяч рублей/кв.м;

– Московский – 120 тысяч рублей/кв. м;

– Авиастроительный – 101 тысяча рублей/кв. м;

– Кировский – 102 тысячи рублей/кв. м;

– Ново-Савиновский – 109 тысяч рублей/кв. м.

Следует также напомнить, что самые дорогие метры – в однушках, именно такие квартиры пользуются наибольшим спросом.

Стоимость жилья, объясняют риелторы, растет по нескольким связанным друг с другом причинам. Во-первых, это повышение ключевой ставки ЦБ. Если в октябре прошлого года ключевая ставка была на уровне 4.25 п.п., то сейчас, после нескольких повышений подряд, она находится на уровне 6.75 п.п. Ключевая ставка влияет на стоимость материалов, из которых строят новые дома, – отсюда рост цен на новостройки, из этого же следует повышение стоимости вторички. На рынке недвижимости есть закономерность – вторичный рынок всегда тянется за первичным, соответственно, при росте цен на новостройки в цене растет и вторичка.

Кроме того, к причинам роста цен можно отнести высокий спрос. Даже спустя полтора года с начала повышения цен спрос по-прежнему на достаточно высоком уровне. Продавцы видят это и не снижают стоимость своих квартир. А такой спрос эксперты объясняют тем, что в Казани очень высокий уровень жизни – сюда стремится много людей из соседних регионов.

– Кто-то, живя в соседнем городе, накопил приличную сумму и решил переехать в Казань. По нашей статистике, например, в 2022 году большинство покупателей – иногородние, не из Казани. Те же родители, дети которых учатся в Казани, решили купить им собственное жилье. Если коротко – спрос сильно превышает предложение, а в таких условиях рынок, как правило, растет, – комментирует Вадим Зилаев, руководитель группы в офисе «Победа» АН «ФЛЭТ».

По мнению Галлямова, к повышению цены квадратного метра ведет совокупность нескольких факторов. Во-первых, льготная ипотека, субсидированная господдержкой и застройщиками, вызвала спрос в первом полугодии. Во-вторых, подорожание материалов и строительно-монтажных работ (из-за нехватки рабочей силы) образовало дефицит новостроек. Застройщики на этом фоне начали поднимать цены, и все это вылилось на конечного покупателя в виде удорожания квадратного метра.

Эксперты не прогнозируют спад цен в ближайшее время.

– Как минимум до нового года цены будут расти, пусть и невысокими темпами. Затем зафиксируются до апреля следующего года. И только потом уже станет ясно, в какую сторону сдвинутся цены, – это будет зависеть от спроса покупателей к моменту окончания I квартала 2022 года. Если станет понятно, что спрос упал, то и цены станут снижаться, – говорят в АН «ФЛЭТ».

Цены также выросли и на съемное жилье. Здесь Казань вырвалась в лидеры и обогнала Москву. Если в прошлом году хорошую однокомнатную квартиру можно было снять за 11-15 тысяч рублей, то сейчас комфортное жилье обойдется в 20 тысяч. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в столице Татарстана за год выросла на 33%. Для сравнения, в Москве средний рост составил 14,3%.

Особенно удорожание коснулось Вахитовского района. Риелторы утверждают, что сейчас здесь очень трудно снять квартиру с хорошим ремонтом по адекватной цене. Летом цены на аренду квартир в центральном районе города взлетели на 75%. Если еще в 2022-м снять квартиру в центре Казани можно было в среднем за 20 тысяч рублей в месяц, то теперь – за 35 тысяч.

В других районах средняя цена за аренду однокомнатной квартиры распределилась следующим образом (данные «Этажей»):

– Авиастроительный – 18 тысяч рублей;

– Кировский – 16 тысяч рублей;

– Московский – 28 тысяч рублей;

– Ново-Савиновский – 20 тысяч рублей;

– Приволжский – 28 тысяч рублей;

– Советский – 34 тысячи рублей.

По данным Domofond.ru, средняя цена на аренду квартиры по районам отличается, но не кардинально:

– Авиастроительный – 15 тысяч рублей;

– Кировский – 16 тысяч рублей;

– Московский – 28 тысяч рублей;

– Вахитовский – 35 тысяч рублей;

– Ново-Савиновский – 20 тысяч рублей;

– Приволжский – 27 тысяч рублей;

– Советский – 30 тысяч рублей.

Эксперты объясняют рост арендной платы рядом причин. Прежде всего это рост стоимости квадратного метра. Сдача квартиры уже не приносит прежнего дохода собственникам – окупаемость квартир за счет аренды выросла с 10 лет почти до 20.

Другой причиной эксперты называют доступную ипотеку. Сейчас платеж по аренде и по ипотеке практически одинаковый, поэтому жилье выгоднее купить, чем снимать.

Туристы также повлияли на рынок недвижимости. В этом году наблюдался наплыв отдыхающих из-за закрытых границ, что взвинтило цены на краткосрочную аренду. От нее собственники получают гораздо больше, чем с аренды долгосрочного жилья. Чтобы сократить разницу, они подняли оплату для постоянных жильцов.

Четвертой причиной стали студенты и рабочие – именно с ними риелторы связывают рост цен на аренду в августе-сентябре. Особенно это касается центра города. Студенты стараются найти жилье поближе к учебному заведению, причем им не важно качество жилья, самое главное – заселиться, а потом постепенно искать себе другие варианты.

Наконец, это стремление собственников к столичным ценам. Прежде чем назвать стоимость жилья, многие из них анализируют рынок, при этом не беря в расчет средний доход по Татарстану. Риелторы жалуются, что собственники не хотят снижать стоимость и торговаться с ними сложно.

Однако, несмотря на рост цен, спрос совсем не снизился. На одну квартиру сейчас по 10 запросов, отмечают риелторы.

И все же президент Гильдии риелторов РТ уверяет, что в скором времени аренда жилья снова вернется к июльским ценам.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: